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贰爷---开发公司操盘手；北京大学硕士、经济学家厉以宁弟子；20年重仓投资成都及房价跳涨城市50套；教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

“成都越大，内城越伟大”丨改善等来的，是内城的复兴

贰爷房产投资 · 公众号 · · 2019-12-04 18:45

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开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

本文为商业评论，全文约3700字，预计阅读时间5分钟。

《管子·度地》中，用“内为之城，外为之廓”描述城市的原始形态，间接的说明了城市以内为尊的普世道理。城市中心，是一座城市最精华的部分，固有且无可替代。从经济学角度来说：由物品的稀缺性来决定价值排序，说直白点，越是往中心，则越“值钱”。

每个城市都在发展扩张，诞生了一个又一个新的城市副中心。但真正的内城核心，始终是一座城市的灵魂。以环线为发展脉络的成都更是如此。

△成都“内城”示意图

01、城市中心论： “成都越大，内城越伟大”

如今成都的城市形态，便是以二环为内城逐渐向外扩展吸纳，甚至扩到了你可能去都没去去的六环。但如果可以任意选择，或许大部分成都人仍然只愿意在内城打转。

或者是因为成都人千百年来的市井烟火。虽然城市发展一路向东进、南拓高歌猛进，但不好意思，内城的成都人习惯逛街在春熙路，蹦迪去九眼桥，喝茶走人民公园……在内城，约个饭、喝个茶，提前半个小时就好。住在“国际城南”的人，提前一天约吧，因为这个叫“进城”！

还有成都三千年的历史。在内城，成都几乎一大半的历史人文古迹，都扎堆在在此，杜甫草堂、文殊院、武侯祠、天府广场...内城的人对这些成都历史摆起来就“刹不住车”，没得办法，人家住得挨临择近，经常逛到的撒。成都起源地所在的内城，始终是这座城市的文明中枢。

当然还有价值潜力。从2019年土拍市场就能看出：成都内城放出的地块少且小，每一块都是争相竞拍的香馍馍。截止当前，锦江区林家坡片区约32亩的住宅用地，以楼面价19800元/㎡成为目前成都楼市的“地王”。可见内城地块受到追捧的一个重要原因，就是这些地块往往是“绝版地块”。

近几年，成都内城新增建设用地指标越来越少，“一环二环”正在变为一个楼市并不常见的词汇，成都越是向周边扩张、发展新城，就越衬托出了内城的骄傲和尊贵， 可谓“成都越大，内城越伟大” 。

基础设施、教育配套、金融商业、行政资源、人文遗迹等时代地标，它们牢牢“黏住”这个城市中心，内城自然而然成为整个城市发展的原动力。

△成都一环内景

02、临水而居，“改善”等来了379亩大盘

回望成都内城的过往，府河漂木兴旺一时，成都木综厂由此而生并见证和参与了成都的腾飞，而后四川全面停止天然林的采伐，木综厂也逐渐封存于历史回忆中。

△30年前的成都内城

在内城复兴、文化底蕴与时代的展望下，2018年12月28日，金牛区政府引入保利发展，打造内城最大规模的旧城改造项目，于原木综厂“黄金口岸”旧址，打造出约379亩内城大盘——保利·时代。

△保利·时代艺术&营销中心

保利·时代位于内城一环府河旁，毗邻中央公园，东有火车北站、荷花池商贸区，西接沙湾、九里堤居住区，南距天府广场直线距离约3公里，区位上算得上翘楚。

同时，保利·时代地块是锦江生态绿廊范围的人北中央商务区范围，拥有天然的河水资源，在中优的大背景下，保利·时代地块不仅是内城的核心地段，也是很多成都人的青春记忆，凝聚了浓厚的城市情感。

出行是选择居住的关键指标。保利·时代所处的地段，其交通优势明显。区域内拥有1号线、5号线、6号线、7号线在内的多个站点。项目一宗商业体将与二环高架BRT形成无缝衔接的直通模式。此外， 该商业体还将与预计年底通车的地铁5号线无缝衔接，形成内城又一个地铁上盖商业体系。

△交通资源

商业配套影响着居住的生活质量。项目周边最近的大型商业广场是距离1公里以外的金牛万达广场，而内城本来以各种形态的商业聚集为主，待到保利·时代本身大体量的商业成型，其核心商业地块位于TOD地铁高强度开发范围，北侧有地铁5、7号线北站西二路，二环高架BRT，建成后地下将与5、7号线无缝连接，BRT也将修建空中连廊与项目商业综合体连接，直接享受TOD商业集群。

△周边商业

在改善家庭中，最看重的往往是教育配套，项目周边配套有英菲尔幼儿园、满天星幼儿园、五丁小学、西一路小学、成都铁中、成都第八中学等多所学校，而项目内部也是配建有1所幼儿园，据称未来片区内大概率还将新增一所小学。

△成都五丁小学

“家门口”的生态也不可或缺，这决定着老人晚年生活的活动场。项目周边拥有三大公园体系。据介绍，项目周边除了已经规划完成的府河生态走廊外，还将规划中央公园以及市政公园，通过市政开发经验来看，内城的生态资源开发与维护往往投入更大。

△府河生态带意境图

医疗配套往往是许多家庭忽略的重要因素。项目周边1公里范围内总共包含四川省林业中心医院、成都大学附属医院等4家医疗水平相对较好的医疗机构。保利将配建一所位于二环高架旁的医疗机构，最终交由政府。

03、内城复兴，首批次住宅上新回归内城改善

一座城市只有一段历史，也只有一个内城。不可替代，不可复制。这就注定了保利·时代不可能是一个单纯的住宅项目，它所承担的建设及配套要求也并不简单。

保利·时代在城市配套的打造上，总占地面积约379亩的项目总平上规划了包括：幼儿园、临河公园、生态艺术走廊、时代艺术中心、派出所、医院、住宅、写字楼集群、商业集群、还包含了“原创TOD”的打造。

作为首批与政府签署的3个TOD投资代表项目之一，保利·时代据以金牛区门户位置的人北商务区，是区域优先发展紧邻市中心的以商促城项目。TA抛弃“综合体”概念，转而强调“城市复合体”，从一个封闭项目，正式变成辐射范围更大、商业活力更强的“城市功能区”，和旧城市形成有机串联体。

保利时代做到了基于土地文明尊重与延续的人文复兴、保障各项配套完善的功能复兴、切实推动中优“原创TOD”的地位复兴、改善需求回归内城的人居复兴，让内城复兴实现华丽转身，成为“中优”中最快出成果的区域。

△保利·时代总平图

04、邂逅府河文化还原内城人居

既然拥有无可比拟的区位优势和超级城市对等的居住价值，便要有与之匹配的产品高度。保利·时代不止在择址上与城市高端人居需求精准契合。

在项目环境上，出于对木综厂原址的尊重，保利·时代重新寻找府河和木综厂的独有文脉，社区打造运用了“府河漂木”灵感，将“水”和“木”的运用其中，保利发展将与美好生活同行的愿景也加持在社区打造里，融入府河博物馆，府河生态艺术走廊等府河文化元素，希望各位业主能够慢下来停下来走出来感受生活。

△保利·时代意境图

在产品的内在打造上，也颇有亮点，项目汇聚摩天商务地标、高端住区、主题商业聚落、时代资产公寓于一体的110万方物业，其中可售部分包含商业、公寓、住宅等三类产品。

第一批次将首推云镜封面华宅，位于项目门户位置， 首层6米架空，总楼层31楼、层高3米，所有户型均为带装修，带有中央空调、新风系统、地暖等，供应约368套房，户型面积为113㎡、129㎡两种。

基础信息产品类型：高层住宅

预售套数：约368套

楼层：19-34层

面积段：建面约109-131㎡

价格：第一批次预计23000-25000元/㎡（含装修，具体以预售证为准）

梯户比：2梯4户

绿化率：30%

物业公司：保利物业

△建面约129㎡四室两厅两卫

建面约129㎡的四房，户型方正，动静分区明显，对于改善群体而言是首选，竖厅配大阳台，视线良好具备延展性，主卧带衣帽间、独立大卫浴，仪式感与尊崇感俱佳。

△建面约113㎡三室两厅两卫

建面约113㎡的三房，同样为竖厅设计配独立景观阳台，主卧面积较大，在双卫的配置下十分便利，两个次卧面积相当，足以满足5口之家的刚改需求。

最后用《纸牌屋》中弗兰克总统一句“权利就像房地产，位置是所有的一切。你离中心越近，你的财产就越值钱。”概括内城于人文复兴、功能完善、价值回归、人居改善的权利美学，以上。

购买建议：

1、在目前成都楼市回归理性的大环境下，核心区受到自住和投资者关注是必然，特别是主城区大开发商的品质大盘，将成为备受瞩目。

2、在预售价格上，置业顾问透露的价格会在23000-25000元/㎡左右，虽然看似并不低，但保利·时代的户型在109-131㎡之间，等于总价在240-300万左右。这个总价，对于主城区的入门级的改善购房者而言，还是具有较大的吸引力。

3、对改善置业者而言，买房子不仅是买建筑，还要买体验。客观来讲，保利·时代的地段价值、资源价值和产品定位已经足够支撑其成为一个“时代之盘”。

内城复兴，保利时代必将扛起这面大旗！

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