房屋空置与限购抢购，楼市将何去何从？

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2016-09-27 12:24

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导读：近日在中国旅行的凯文·凯利在参加正和岛·创新大集活动期间，反复问大家的一个问题是：“我去了中国很多地方，发现数量巨大的房子在空置着，你们难道不担忧吗？”

与他的冷静和担忧形成鲜明对比的，是国内一、二线城市异常火爆的抢房潮：“上海352套千万级新房一天内被抢光！”“北京南五环外地价近5万，上海库存仅剩3.7个月！”“每一次限购令，几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪，今年出台限购的城市，几乎都如此。”

是辛辛苦苦做实业，不如倒腾几套房的喟叹：上市公司“*ST宁通B”打算靠卖两套北京学区房保壳，当年130万元买的两套房经评估市场价值为 2829.1万元，净赚2142.88万，增值16倍！一位新三板公司负责人在谈及公司盈利时脸有愧色：“这两年我辛辛苦苦带着几百人经营，公司每年也就赚一两千万元，而我太太前几年投资的几套房产，随便卖一套就能赚一千多万元。”

为什么限购令成了房价继续上涨、抢购愈加火爆的发令枪？当经济学家们发出“6个月后，中国房地产市场可能变天”、“今年或是中国地产市场的历史大顶”的警示时，我们该何去何从？

来源｜正和岛（ID：zhenghedao）

越限购，越抢购！

南京限！9月25日，南京市政府出台了主城区住房限购政策，于今天（9月26日）起实施。昨天下午17点，南京“限购令”突然发布，开发商和二手房中介都突然忙起来。截止晚上12点，25号的认购量和成交量已经从认购199套、成交151套直接飙升到认购量1570套，成交量1604套,这是下午5点前的10倍。

杭州限！9月18日出台的《杭州部分区域实施限购政策》主要针对非杭州户籍人口的投资性限购，9月19日实施。消息传出后，9月18日晚，人们彻夜排队买房，往常20点30分便关闭的网签系统，延迟到了12点。最后在9月19日凌晨，成交数据定格，杭州新房二手房总共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，创下了历史新高。

厦门限！在房价连续上涨了18个月之后，8月31日，厦门宣布自9月5日起重启限购。厦门上次宣布限购是在2013年。限购之后，“房价一点也没有降”，转让地位的楼面地价高达3.83万元/平方米。

武汉限！8月31号出台政策，9月1日起实施限贷！

苏州限！8月11日出台政策，12号起实施！

合肥限！7月份开始合肥执行了限贷政策，并且在8月份升级了限贷手段。

每一次限购令，几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪，今年出台限购的城市，几乎都如此。从一线城市上海和深圳3月份限购，到后来厦门、武汉等二线城市加入，外界对限购的解读似乎达成了共识：必须赶在限购之前抢到房子。

众所周知，今年房地产的主题是“去库存”，但从目前整个房地产市场的表现看，已经完全背离了这个主题，需要去库存的三四线城市没有太大的起色，不存在库存问题的一二线城市在政策的刺激下大涨，涨幅之大之快超越了很多人的想象，引发了整个市场的恐慌。

在3月份上海和深圳采取调控措施之后，热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门“四小龙”蔓延，然后进一步向杭州、东莞、武汉、郑州、惠州等城市接力传递。过去不起眼的合肥，连续4个月占据70个大中城市房价涨幅的首位，而中部的特大城市郑州和武汉成为了8月份表现最抢眼的城市，郑州在出了几个“地王”之后，终于在8月份以5.6%的涨幅跃居70个大中城市的首位。一系列数据也显示，在房价和地价比翼齐飞的同时，这些城市的库存也在明显下滑。

在市场偏离去库存主题的同时，凡是限购限贷的城市，几乎都引发了更进一步的上涨和恐慌性的购买。为什么会这样？

经济学家马光远认为，今年房价上涨的原因，首先是以去库存为主基调的房地产政策，第二是货币政策很配合，第三是全球经济下行情况下人们对安全资产的需求，第四是土地市场供不应求，“地王”频出，推高了人们对房价的预期。

杠杆已经用到极限了

2016年7月，7月新增贷款4636亿元，住户部门贷款增加4575亿元；8月新增贷款9487亿元，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。换句话说，7月新增人民币贷款中，个人按揭贷款的占比达到了98.7%，8月该比例则高达71.2%。

广发证券认为，广义信用增速几乎可以完美解释房价变化。

海通宏观分析师姜超团队认为，今年中国经济保持平稳，火爆的房地产是重要贡献，但未来面临较大下行风险。中国居民购房或已将杠杆用到极限，今年或是中国地产市场的历史大顶。

今年火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿，去年是2500亿，今年我们的月均房贷接近5000亿，我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。

从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的1989年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在2005年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，2016年或是中国地产市场的历史大顶。

姜超团队认为，本轮房价上涨始于2015年，以北上深一线及周边城市领涨，其实是彻头彻尾的金融现象，因为房价涨幅与GDP增速无关，而与存款增速高度相关。而在2015年，由于政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。

辛辛苦苦干实业，

不如倒腾几套房？

除了篇首的两个例子，这样的声音还有很多。

2016年3月5日，任正非在华为总部接受新华社采访，认为高成本最终会摧毁深圳的竞争力。“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的空间发展。工业现代化最主要的，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少，越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。既然要发展大工业、引导大工业，就要算一算大工业需要的要素是什么，这个要素在全世界是怎么平均的，算一算每平方公里承载了多少产值，这些产值需要多少人，这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。”

其实，相对于深圳，那些工业经济未曾发展起来、而房价抢先飙升的城市，风险可能更大。

浙江绿佳车业董事长应洪波说：“我做企业十几年，说得不好听，中国经济发展当中很多所谓创富的机会，其实是对实体企业，或者说制造业，是有打击的，特别是对我们心灵上有打击。做实业老老实实养活几千号工人，创造就业，生产产品，为社会做贡献，然而努力了十几年，却不如人家一幢楼赚得多。你说这弄得我们心态会不会产生变化？”

任何一个经济体，当高房价涨幅远远超出做实业者的利润增长幅度时，就会吸引资金大规模流出实体经济而流向房地产领域。

2016年9月10日，《北京青年报》报道：全球领先的机床制造企业——德克尔马豪吉特迈（上海）机床有限公司（以下简称“德马吉”）日前宣布上海工厂停产，员工解除劳动合同，引发网友唏嘘。

对于停产的原因，德马吉公司在公告中给予了解释：近年来，由于国内外经济增长趋势下滑，市场每况愈下，公司一直面临低产能利用率、高通货膨胀率、日益增高的生产成本以及日益缩减的市场需求等众多严峻问题，这些问题已导致公司发生巨大的长期累积亏损。鉴于此，公司股东已决定，自2016年8月29日起，公司开始停止生产。公司将依照法律规定向员工支付劳动合同解除的经济补偿。公告中还强调：自8月29日起，公司将关闭厂区，任何人员非经公司事先同意，不得进入厂区。

德马吉是由德克尔、马豪、吉特迈、森精机等四家著名的机床企业重组而成的一家国际品牌机床企业。当生产高精尖的机床的世界最顶级企业都能被几个炒房客轻易打败的时候，可曾有人想过中国正在面临的危险吗？

中国的高房价正在成为对实体企业最重要的驱赶力量。回顾历史，朱镕基总理在1993年主动刺破海南、北海房地产泡沫一样，都产生了一个良性的结果：把资金重新驱赶入实体经济！而现在，中国比以往任何一个阶段，都需要把资金重新引入实体经济！

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文章来源：正和岛（ID：zhenghedao）
文章材料来源：
时寒冰：剖析楼市真相与趋势（万字长文），时寒冷（shihanbing2016）
马光远：6个月后，中国房地产市场可能变天，功夫财经（ID：kongfuf）
从实物资产到金融资产——16年4季度经济和资本市场展望（海通宏观姜超、顾潇啸、于博）,姜超宏观债券研究（IDjiangchao8848）
德马吉机床上海工厂停产，赵新培，北京青年报
解读：房价被谁绑架限购限贷真的有效吗？叶檀，央视网
当实业家遭遇高房价：努力十几年，不如一幢楼（赚得多），《经济观察报》

本期编辑陈思颖