终于放过南沙了！变态户型收紧，阳台率不超过20%？

超新规产品， 即将成为绝唱！

近日收到爆料：

明年出让的宅地，阳台占比将严控在20%内！

经过确认，消息属实。

除非是超靓地块，否则难以再现25%-30%的 阳台占比 。 （注：已出让或挂牌的地块，仍按原条件执行。）

至于标准如何，是否只有面粉厂、绢麻厂这类稀缺地块才能达标，还有待官宣。

目前，全市约有10宗超新规地块，分布在天河、白云、南沙、黄埔。

可以看到，超新规项目活跃的是南沙。

一来，从数量上，占绝对大头，10个就有6个。

二来，首个四代宅、首个使用率140%的楼盘，就在南沙。

三来， 保障房、安置房，也用上了超新规，这在全市是独一个。

可以用两个字总结： 变态！

为什么南沙步子要这么大？是不是为了刺激楼市？是不是为了吸引人口呢？

广州首个四代住宅，使用率干到140%

先来了解下，南沙新房使用率，是如何一步步走向变态的。

下半年，广州拍地安上了小马达，无论是主城区，还是郊区，都有多宗地块成交。

从卖地数量来说，卖地大头，当属 南沙，2024年共计成交8宗地块 ，远超海珠、天河，遥遥领先。

从内卷程度来说，南沙也是当之无愧的TOP1。

来看一张图：

随之衍生出的产品， 实用率基本超100%，多的去到110-120% 。

👉 如，中铁广投7月拿下的横沥岛北向江景靓地，阳台占比20%；

👉 如，中建国际8月拿下的横沥镇安置房，约120%的使用率。

直到9月，招商拿下 NJY-3地块，标志着南沙首宗“超新规”宅地诞生。

地块出让文件中， 鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园 。

图源：地块出让公告截图

在这样的设计条件之下，广州诞生了首个第四代住宅—— 招商林屿境 。

阳台率占比25%、使用率约140%…… 噱头满满！

甭管买不买，总要去观摩一下！

毕竟这个项目， 对于广州住宅的发展来说，跨出了历史性的一大步 。

也是从这宗地块开始， 南沙的“超新规”产品，开始刹不住车了 ！

首先，冒出了两宗阳台占比30%的地块： 南沙楼市变天！130%实用率，来了！

随后，接连拍出2宗保障型商品房用地、1宗安置房用地，使用率125%，建成后指定售价约 1.55万/㎡、1.68万/㎡、1.76万/㎡。

可以说，卷翻了周边二手业主和开发商！

超新规地块，是香饽饽，也是双刃剑

可能有人问：为什么超新规地块频出？为什么是南沙？

首先，明确一点：

超新规产品，对买家的诱惑力很强，自然会吸引更多买家，置业南沙、安家南沙。

而这，也符合南沙的特性——有 资源倾斜、有政策扶持，但是 很缺人。

也就是说，需要聚集人气，才能激发活力和创造力，才能撑起“南沙新区”的发展！

来看一张表：

可以看到，南沙去年的 户籍人口只有56.32万人，全市最低 ； 常住人口只有96.79万人，仅比越秀、从化高 。

其次，南沙的房子，不仅面向广州，更是面向整个大湾区，需要经得起市场考验。

因此， 超新规项目 成为刺激潜在购买力的香饽饽 。

然而，超新规产品， 对于市场而言，是一把双刃剑 。

1）对于还未入场的买家，或者准备拿地的开发商，是天降喜事。

从买家角度，以差不多的总价，买更大的房子，购买欲蹭蹭上涨。

从开发商角度，超高实用率加持，更容易出爆盘，更好走量。

2）对于二手业主，或者周边竞品项目，无疑会心态爆炸。

直观的影响，表现在二手市场。

👉业主认为：自己受到了背刺，房子不好转手，只能降价处理。因此，南沙的二手成交价格，更低了。 （下文细讲）

此外，开发商和买家也有自己的想法。

👉 开发商认为：人有我无，可能随时会有更变态的地块出现，不如选择躺平。

👉持币观望的 买家认为： 同板块的新房项目， 亏了约20%-30%的面积，还不如做等等党。

卷新房卷二手，该及时止损了

因此，市场传来风声：

明年出让宅地，阳台占比将严控不得超过20%！

其实，这次收紧政策，对南沙来说也是一种止损行为。

一来，南沙目前在售新盘多达40个，在数量上卷得很夸张。

直观感受一下：