YY | 2024年4月REITs观察： 舆情、二级成交和一季报盘点

摘要

4 月舆情跟踪： 行业方面，最受关注的一是“国九条”三次提及了REITs（包括推动REITs市场高质量发展、研究制定REITs管理条例、落实并完善REITs等税收政策），显示了官方层面对REITs市场制度建设的重视；二是证监会将REITs纳入沪深港通投资标的，助力引入更多外资入市，提升境内市场流动性。产品方面，备受关注的中金印力消费基础设施REIT上市，募集规模32.60亿元；本期多家管理人发布REITs收益分配报告。

REITs 量价回顾： 4月各类REITs资产成交量和成交金额多为回落，仅能源基础设施类和消费基础设施类上涨，区间日均换手率普遍下跌。二级市场方面，由于今年以来“会计类第4号文”、新“国九条”等政策释放利好，叠加无风险利率下行导致REITs平均分派率与无风险利率的利差扩大，投资者配置情绪回暖，REITs迎来反弹，4月产权型和经营权型REITs二级市场价格普涨，中债IRR也是全线下行。

热点关注： 33只REITs的2024年一季报出炉。经营权型REITs的营业业绩多为下滑。高速公路方面，由于春节假期增多、个别区域极端天气和路网改扩建因素影响，多数通行费收入同比、环比多数下降。其中， 中金安徽交控 REIT 受大雾，雨雪恶劣天气及周边路网变化等影响，收入同比下滑19.9%，环比下滑10.1%。清洁能源方面， 鹏华深圳能源 REIT 收入和利润下降，主要受例行检修和设备故障影响。生态环保方面， 中航首钢生物质 REIT 受检修和季节性因素影响，项目结算电量同比降低24.53%，收入下滑12.4%。

产权型REITs中，产业园整体表现最弱。产业园类REITs业绩表现分化较大，仅 华安张江产业园REIT 和 东吴苏州工业园区REIT 环比上涨，其中 华安张江产业园REIT 收入同比上升173.5%，环比上涨22.3%； 国君临港创新产业园REIT 和 建信中关村产业园REIT 同比降幅明显。保租房REITs自2023年以来运营表现延续稳定，租金水平均实现同比增长，当季度收入和利润均同比增长；仓储物流REITs在贸易转移背景下，货量下滑、空仓增加以及客户退租增加等因素导致整体运营承压，当季度营业收入环比均录得小幅下滑。

01 2024年4月舆情跟踪

1.1 行业层面

行业方面，4月12日国务院发布的新“国九条”，引发资本市场热议，文中三次提及了REITs（包括推动REITs市场高质量发展、研究制定REITs管理条例、落实并完善REITs等税收政策），显示了官方层面对REITs市场制度建设的重视，各部门在相关政策方面的后续推进值得期待。4月19日，证监会明确将REITs纳入沪深港通投资标的，有利于引入更多外资入市交易，提升境内市场流动性。此外，央行等七部门指导支持清洁能源等符合条件的基础设施项目发行REITs，多部委联合发布《基础设施和公用事业特许经营管理办法》，支持符合条件的特许经营项目发行REITs，有助于促进盘活存量资产。

1.2 产品层面

产品上市方面，4月30日，备受关注的中金印力消费基础设施REIT在深圳证券交易所上市，募集规模32.60亿元，首发入池资产为位于杭州市的杭州西溪印象城购物中心。

业绩和分红方面，本期各家基金管理人发布REITs2024年第一季度报告，具体数据及分析请参见后文。华夏基金、博时基金等多家管理人发布REITs收益分配公告。

02 REITs成交量价回顾

2.1 成交活跃度回顾

4 月各类资产成交量和成交金额多为回落，仅能源基础设施类和消费基础设施类上涨。其中，能源基础设施类成交金额约18.2亿元，环比上涨20%；消费基础设施类成交金额约2.86亿元，环比上涨60%。区间日均换手率整体下跌，仅生态环保类小幅上涨1%。其中，交通基础设施类、仓储物流类和消费基础设施类的区间日均换手率不足1%。

2.2 价格回顾

今年以来，由于“会计类第4号文”、新“国九条”等政策释放利好，叠加无风险利率下行导致REITs平均分派率与无风险利率的利差扩大，投资者配置情绪回暖，公募REITs迎来反弹。

4 月产权类 REITs二级市场 价格普涨。 消费基础设施类，嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT表现亮眼，本月涨幅分别达11.23%和9.34%；产业园类产品中，建信中关村产业园REIT、华夏杭州和达高科产园REIT和东吴苏州工业园区产业园REIT本月涨幅居前（均超过6%）；保租房类产品除了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT本月仅涨了1.47%，其余产品涨幅在4.64%~6.64%；仓储物流类的三只产品本月涨幅在3.78%~6.73%。

今年以来，21只产权类REITs中有15只上涨。 今年以来，涨幅排前三的分别是博时招商蛇口产业园REIT（17.37%）、华夏北京保障房REIT（16.39%）和建信中关村产业园REIT（14.39%）；有5只REITs尚未回涨，其中4只在打平的边缘，而嘉实京东仓储基础设施REIT虽然近三月涨了21.85%，但今年以来累计跌幅11.08%。

4 月 经营权型REITs行情亦普遍较好。 高速公路类产品，仅中金安徽交控REIT单月下跌（上月涨幅1.71%，但今年累计涨幅10.57%），其余产品涨幅不一，中金山高集团高速公路REIT单月涨幅8.81%（今年累计涨了17.13%），3月上市的易方达深高速公路REIT单月涨幅5.78%；清洁能源类4只产品今年累计涨幅均超过10%，3月上市的嘉实中国电建清洁能源REIT在投资人追捧下单月涨幅达12.64%；生态环保类的两只产品4月延续涨势，虽涨幅环比收窄，但今年以来累计涨幅也均超过10%。

2.3 估值表现

4 月产权型REITs的中债IRR全线下行。 产业园REITs有三只中债IRR下滑超过40bp，博时招商蛇口产业园REIT中债IRR最高，达7.46%；保租房REITs中估值最高的是国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT，为5.71%，4月估值下行幅度也相对最小；仓储物流和消费基础设施REITs中债IRR均在5%以上，嘉实物美消费REIT的IRR降幅最大，4月下滑113.4bp。

4 月经营权型REITs的中债IRR也是全线下行。 高速公路REITs估值相对高位但有所分化，华夏中国交建高速REIT和平安广州交投广河高速公路REIT的中债IRR在10%以上，IRR最低的国金中国铁建高速REIT估值在5.44%。清洁能源REITs除鹏华深圳能源REIT估值较低（3%）降幅较小以外，其余4月估值降幅在94bp~126bp之间。生态环保两只REITs4月估值亦降幅较大。

03 热点关注：2024年一季报盘点

3 3 只 REITs 的 2024 年一季报出炉，具体来看：

3.1 经营权类

从基金业绩来看，一季度经营权型REITs的营业业绩多为下滑。高速公路方面，由于春节假期增多、个别区域极端天气和路网改扩建因素影响，多数通行费收入同比、环比多数下降。其中， 中金安徽交控REIT 受大雾，雨雪恶劣天气及周边路网变化等影响，收入同比下滑19.9%，环比下滑10.1%。清洁能源方面， 鹏华深圳能源REIT 收入和利润下降，主要受例行检修和设备故障影响。生态环保方面，受检修和季节性因素影响业绩分化。其中， 中航首钢生物质REIT 收入下滑12.4%，季报披露由于项目结算电量同比降低24.53%，主要由于在垃圾供应量不足时期按计划开展检修所致。

具体底层资产运营：

高速公路REITs： 重点关注部分同比/环比下滑幅度较高的产品， 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT 和 华夏中国交建高速REIT 通行费收入、日均车流量同比下滑，均是受到湖北省两轮低温雨雪冰冻恶劣天气影响。 中金安徽交控REIT 运营指标同比下滑系沿江高速受大雾、雨雪等恶劣天气影响采取交通管制；但环比上升系春运期间客车收入上升，以及顺接路段宁芜高速改扩建工程在一季度内完成。

清洁能源REITs： 鹏华深圳能源REIT 一季度收入、利润同比及环比均大幅下滑，系受机组检修安排、市场供需等因素影响，一季度 深圳能源REIT 所持有电厂的售电量和电价水平同比有所下降，导致深圳能源REIT的售电收入在2024年一季度同比下降13.35%。

生态环保REITs： 受发电机组检修和季节性因素影响， 中航首钢生物质REIT 24年Q1收入同比下滑12.4%、环比下滑23%；具体来说，系基金管理人与运营管理机构利用垃圾供应量不足时期，按计划开展检修项目，导致24年Q1结算电量同比降低 24.53%。深圳、合肥两地的一季度日均污水处理量同比都上涨，推动 富国首创水务REIT 业绩在24年Q1同比上升。

3.2 产权型

产权型REITs中，产业园整体表现最弱。产业园类REITs业绩表现分化较大，仅 华安张江产业园REIT 和 东吴苏州工业园区REIT 环比上涨，其中 华安张江产业园REIT 收入同比上升173.5%，环比上涨22.3%； 国君临港创新产业园REIT 和 建信中关村产业园REIT 同比降幅明显。保租房REITs自2023年以来运营表现延续稳定，租金水平均实现同比增长，当季度收入和利润均同比增长；仓储物流REITs在贸易转移背景下，货量下滑、空仓增加以及客户退租增加等因素导致整体运营承压，当季度营业收入环比均录得小幅下滑。

具体底层资产运营：

产业园REITs： 产业园板块运营分化仍存，其中 华安张江产业园REIT 、 国君临港产业园REIT 、 东吴苏州工业园区REIT 和 建信中关村REIT 波动幅度较大。 华安张江产业园REIT 期末出租率由上期末的72%增加至24年Q1末的81.03%，出租情况好转带动收入大幅增长。 国君临港产业园REIT 由2个上海奉贤区的产业园组成，24年Q1末出租率下滑至94.07%，但整体出租率仍较好。 东吴苏州工业园区REIT 下属科智商管公司和艾派科公司期末出租率均一般（86.6%和80.33%）。 建信中关村产业园REIT 出租率持续提升但水平较低，24年Q1末仅有72%。

保租房REITs：各基金底层项目在24年一季度运营情况稳定，出租率维持高位，显示出 资产具备抗周期性特征。

仓储物流REITs： 在贸易转移背景下，货量下滑、空仓增加以及客户退租增加等因素导致整体运营承压，各产品于24年Q1营业收入环比均录得小幅下滑。其中， 红土创新盐田港仓储物流REIT 出租率下滑至91.16%，系23年下半年以来贸易转移对以货物主要流向欧美为主的盐田综保区造成了较大影响，主要体现为入区货量出现下滑、区内仓储物流空仓增加、客户退租增加和入区货车的数量减少；2024 年第一季度，小部分客户由于经营成本压力较大提出减租。 中金普洛斯仓储物流REIT 出租率下滑至85.79%，其大租户江苏京迅递供应链管理有限公司 有约3.58万方租赁面积将于24年Q3到期（占合计可租面积的3.08%），需关注该租户的稳定性。

消费基础设施REITs均为今年上市，底层资产运营表现有待持续观察。