CBD观察 | 数字经济当家花旦，琶洲如何坚守租赁优势？

过去五年，广州超过四成的新增供应来自琶洲。时至今日，琶洲写字楼存量仅次于珠江新城，成为广州最重要的商务区之一。与此同时，对琶洲写字楼的需求也快速增长，贡献了超过一半的优质写字楼净吸纳量。琶洲当之无愧是近年广州表现最亮眼的商务区。但未来面对其他商务区的崛起，琶洲能否保持租赁优势呢？

要解答这个问题，首先需要了解琶洲过去吸引租户的原因。其中， 琶洲“数字经济”这个标签居功至伟，带动互联网科技企业在区域内的聚集 。自腾讯、阿里巴巴、唯品会和小米等互联网科技龙头在琶洲兴建总部楼以后，以电商、新媒体和游戏行业为代表的TMT企业租户开始在琶洲集聚。2023年，琶洲企业总数超3.6万家，已引入39家数字经济企业总部，新一代信息技术产业营收增长26.1%。近五年琶洲写字楼新租成交面积中，来自TMT的租户占比达到38%。

另外， 琶洲作为新兴区域，为大型企业提供了充沛的大面积办公选择 。2019年中，广州优质写字楼市场的空置率曾一度低至4.9%，成熟商务区的整层空置屈指可数，限制了写字楼租户的扩张，因此琶洲新楼入市有效缓解了市场对大面积办公面积的渴求。CBRE数据显示，2019年至2024年第一季度，广州写字楼市场录得的5,000平方米以上成交共53宗，其中超过一半发生在琶洲。并且琶洲写字楼平均成交面积也显著高于其他商务区，超过2,000平方米。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年6月

宽裕的大面积可选办公空间，让 琶洲成为当时大型企业改善办公环境，整合办公面积，以及扩大经营规模的市区理想选择 。过去五年，琶洲新租成交中，高达64%的租户来自海珠区以外的其他行政区。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年6月

但随着其他新兴商务区的成型，琶洲将面临需求被分流的隐忧。 2024-2027年，琶洲的供应量占全市比例为28%，而金融城占比为53%，是新一轮供应的热点区域，这两个隔江相望的新兴商务区都将成为租户，尤其是大面积租户的重点考虑片区。事实上，我们认为这两个商务区各具优势， 短期而言，琶洲将更具吸引力 。这首先表现在琶洲的先发优势上：琶洲商务氛围更浓厚，基建更为成熟，以及办公物业现楼选择更丰富。作为广州第二大商务区，截至2023年底，琶洲优质写字楼存量超过200万平方米，能即时满足企业租赁需求。其次，在TMT需求的细分领域，琶洲在新媒体和电商赛道将受龙头企业带动。最后，除了TMT行业外，琶洲还拥有会展中心和房地产建筑业总部。琶洲的广交会展馆，作为全球最大的会展综合体，是琶洲另一产业驱动源，带动了零售贸易、展览服务和消费品制造业等行业的办公需求。同时，位于琶洲的房地产企业总部和广州地铁总部，也吸引了相关基建企业的进驻。

产业配套和基建设施的逐步完善，让琶洲在争先的路上越走越稳。 近日“琶洲算谷”智算中心如期投入运营，为企业提供优质的算力服务，有望促进人工智能产业的发展和聚集。同时，琶洲南片区计划提供50万平方米的科创园，聚焦孵化和研发等功能，与写字楼区域形成互补，助力数字经济产业在链条上的进一步延伸。另一方面，琶洲的交通及商业配套仍在持续改善，在建的地铁和城轨将便利广州及周边区域人流的通达；广州塔南广场、琶醍文创区和琶洲花城汇地下空间等商业设施也将逐步落成，未来CBD的雏形显现。

数据来源：政府公开信息，世邦魏理仕研究部整理