题记：2018年的上海楼市，一定是非常艰难的。因为上海楼市将首先从存量博弈进入到减量博弈的行情。
谈房地产对经济的作用，光谈带动就业，带动上下游这些，那都不是什么事儿。房地产对经济的作用，最重要的是，能把发给你的工资很快又变着法子收回去。尤其是在国家困难的时候，国家能够实现所分配收入的快速集中、转移和再投资，以便获得预先设定的经济发展速度。这就是房地产对宏观经济的战略地位。
也就是说，只要经济发展，收入增加，但你只存不花，这是拖累经济的，因为你存款的利息就是银行的负债，变成银行给你打工了！而房价的上涨，本质上就是要把无风险资产（现金或无负债房产）逼出来冒风险、加杠杆，以便加快整个经济的周转率，获得经济发展的速度。
所以房地产就是中国最大的消费。
今天能用房价上涨把你的钱逼出来，未来也能用物价上涨把你的钱逼出来，一样的。因为本质上，通货膨胀是由这个国家爱冒风险的人决定的。基本路径是：在供应端，超发的货币被高风险偏好的企业家获得进行投资，在需求端被高风险偏好的用户买单，这就是GDP高增速的原理。
因为过去二十年，整个国家都处于一种
缺房
的状态。所以投资房地产曾经是一件很简单的事情。但凡有钱得比较早的，只要果断买房，然后卖给有钱得比较晚的，利润就兑现了。我想强调这点的重点是：
过去二十年你炒房赚了钱，靠的是国家，不是靠你的聪明伶俐。
这就是为什么，这两年通过公众号交流过的无数老乡，很多买房很早但还是很
虚心
的原因，因为房价涨得他很
心虚
。
那么，展望2018年，房价的
红海
又在哪里呢？
显然从宏观看，现在整个国民经济发展已经不强调速度了。微观看，目前的一线城市比如上海，已经首先走完房地产的整个生命周期了，这就是从缺房到有房的一个周期，大致都会经历首置、首改、终改这三个阶段。
还是先以上海为例，其实理论上来讲，
一个板块的需求产生升级都应该是你换仓的信号
。因为这代表区域的配套资源已经能够支撑更高一级的产品供应。比如大宁金茂府开盘时你应该果断置换，嘉定金茂府开盘前也应该果断置换，上海下一个金茂府会在哪里你可以加我微信关注……
那么同理，随着经济的发展，二线、三线城市也会经历这样一个完整的生命周期。这就是金茂府从大宁到嘉定，从上海到杭州，从杭州到宁波，现在又打算去南通、嘉兴、温州的内在规律：
居住需求在升级
。尽管这种需求的升级，说穿了还是靠放水，让你的房子值钱才能置换，但上海不也是这么玩的么？
循着前面的逻辑，回答明年的房价红海在哪里就非常简单了。只要看这个城市的房地产市场，处于整个生命周期的哪一个阶段。上海曾经经历的这个完整的生命周期，也会在其他城市，完整演绎。
对于一线，现在是产城融合时期。这也是没有办法的办法，因为地租太高了，你让陆家嘴怎么搞大飞机呢？产业摊出去了，就业也摊出去了，其实居住在产业和就业外溢之前早就外溢了。这就是郊区的大吨位购物中心开足马力刷屏的原因，也是七宝商务区的办公楼板价大涨的原因，也是市中心的办公，商业越来越差的原因，因为需求是客观在往外流动了。所以大家以后要做好去郊区上班的准备。
对于强二线，杭州/南京/武汉：目前正处在城市扩大阶段，标志是大造地铁和大卖土地。但这几个今年房价大涨的城市明年潜力如何呢？其实很简单的，这里我还是要提一下
中国金茂
。
因为金茂是一家战略非常明确的房企，他只做改善型豪宅，它今年拿地的平均楼板价，在前20强房企里最高，超过15000。按照上海这十几年的玩法，豪宅的发展除了虚头巴脑的概念炒作，最客观的变化就是户型的不断缩小。所以看这几个城市的房价潜力大小，只需要看豪宅的户型，尤其是金茂府的户型大小就可以了。
对于三线，苏锡常/宁波/南通/嘉兴：2018年将开始类似上海的改善行情，他们在产业上，主要借一体化的红利，承接一线外溢的产业以及医疗教育等各种优质配套资源，而房地产市场将逐渐进入豪宅阶段，这就是金茂府择址嘉兴或者南通的逻辑。
对于不限购的强四线甚至五线城市：他们将在2018年迎来房价上涨最大的一年。一方面，目前规模最大的两家房企恒大和碧桂园，同时也是拿地楼板价最低的房企（平均2000-3000），所以这些城市，2018年将是他们的主战场，也是成交量最大的城市。这类城市，一方面总价太低，首付二三十万就能买一套，另一方面，国家现在实施乡村振兴战略，如果说过去两年的主题是“进城”，那么明年的主题就是“下乡”。
不仅仅是配套的资源会“下乡”，人同样也会。我们看到，现在的一线都在赶人在拆除违建，这些在一线无法谋生的人，明年如果再配合返乡创业的政策，就会安心回家。这些在一线收入比南西小白领更高的民工，就是回乡的强大购买力。不要费劲的去百度搜索“民工输出大省”（是的，我搜过），只需要看碧桂园和恒大去哪里高溢价拿地就行，很简单。
也许有些人说，这些城市的房子能涨不能卖。这怎么可能呢？如果你理解了我说的规律，在房价大涨前，甚至在恒大碧桂园拿地前买入，在行情起来时，在所有人进场时你打折离场，怎么会卖不掉呢？说白了，只是你不敢而已。
所以要记住几个很有性格的开发商：恒大和碧桂园杀进来了，它代表一个城市房价要启动了；金茂杀进来了，他代表你持有的房子要升级了，融信来了，你可以跟着恒大碧桂园去别的城市玩了……
我在以前的文章里分析过了，因为京沪永远涨的观念深入人心，也就是预期一致，所以房地产调控从来没有成功过。现在的房地产调控，就是要让预期分化，多空不分胜负，这样平稳健康就指日可待了。
所以，
上海以前的房价涨幅，是爱国主义的涨幅；上海以后的房价涨幅，是实用主义的涨幅。
也就是说，能拿来住的好房子，涨幅好；不能拿来住的房子，如果能拿来炒（比如总价低），涨幅也有；如果既不能拿来住（比如那些奇葩房型），又不能拿来炒（高总价老破大）的房子，那就收租吧……
你们现在已经看不到什么文章会写“京沪永远涨”了，但你们今年一直看到“房住不炒”，这就是空军增加多军动摇的一个预期管理过程。但存量房的成交，就是靠这种多空分化，有人卖有人买而形成的，其实是好事。只不过，跟以前的放量行情不同，现在是缩量。
2018年的上海楼市，一定是非常艰难的。因为上海楼市将首先从存量博弈进入到减量博弈的行情。
2018年的二三线楼市，也会是局部的结构性行情。消费升级刚开始，投资势必倚重。2018年房地产的主战场，只可能在四线甚至五线城市。
那么上海房地产以后玩啥呢？其实很简单的。现在在造啥，以后就玩啥。你看到了，有造郊野公园，有造博物馆，有造图书馆，有造音乐厅，有造歌剧院。这些都是房地产项目，只不过，它们属于消费类地产。商品房以前是卖产权的，投资类；现在增加了租赁房，只租不卖，它也是消费类地产。
所以，上海的大方向，是要玩消费了。建设用地上限都锁死了，这不是明摆着不需要那个夜壶了么？
当然，这个上海楼市的软着陆过程，会持续很久很久，在我看来，至少需要十年以上。因为每个人房产的买入点不同，杠杆不同，决定了每个人将家庭财产转化成消费的时间不同，能力也不同。所以消费的兴起，会首先从杠杆低的那部分居民开始。这也就是，上海市中心的消费，会首先开始细分或升级的客观原因。因为越是成熟区，平均负债率就越低，消费能力就越强。同时，伴随上海市中心的消费细分或升级，非基础类的生活成本也会升高。
在这里，我想分享一家低调的企业正在做的业务战略布局，可以看到，完全就是沿着未来资产潜力有限，消费潜力巨大的成熟市中心的布局战略。因为投资和消费，两者从来都是相互转化的关系。换句话说，你选择了装逼，你就放弃了挣钱；你选择了挣钱，你就放弃了装逼。是不是和你感觉到的规律一样？
