保利，第一！

2024 年已经进入倒数，这一年的广州楼市，如果要做年终盘点，“保利现象”，是一个所有自媒体都不会错过的热点词汇。

在保利发展登顶全国销售榜 TOP1 的第二年， 2024 年，保利在广州也登顶第一。 对于保利的登顶，大部分人并不觉得意外。

有人说，这是保利的主场优势，保利总部在广州，总有更多的资源可以利用；

有人说，这是保利的产品优势，自从保利发展宣布进入品质时代，保利的产品自成 IP ，且有不少拥趸；

有人说，这是保利的身份优势，央企的战略、品牌背书，更能让购房者信赖；

以上说的都对，但都没说到重点。

今年市场之艰难有目共睹。在这样的市场环境下，保利依旧强势登顶，这不是一场简单的胜利。

从战局看，这 是一场关于广州楼市定价权的争夺。

从结果看，保利不仅拿下了最重要的果实，更是凭一己之力拉高了整个广州楼市的竞争门槛，尤其是高端改善的市场。

可以预见的是，在未来很长的一段时间里， 高端市场乃至整个广州楼市的游戏规则，将由保利来定义。

领先不止一点点

今年的广州市场，大部分新盘项目都在抓耳挠腮两个问题：

1 、怎么卖房子？

2 、怎么才能跟保利一样，卖更多的房子？

2024 年前 11 个月，单一个广州市场，也是保利的大本营，保利就卖了 371.3 亿（权益金额）。如果按流量金额算，这个金额是 465 亿。

中指院数据显示， 2024 年 1-11 月，广州 TOP20 房企总销售额为 2241.1 亿元。 保利一家，占了 20.7% ，与第三名 - 第五名 3 家加起来的销售总额不相上下。 ‌

截至 12 月 10 日，保利已获得今年广州一手市场的销售金额、销售面积、销售套数三料冠军。

按目前这个节奏， 保利已经提前预定 2024 年广州市场 TOP1 。

且保利的这个第一，含金量十足：

保利全市网签量已超 8700 套。

据广州市住建局统计数据， 2024 年前 11 个月，广州全市新房网签量为 63866 套。 保利的网签量占全广州新房网签量的 15% 。

七区成交霸榜。

2024 年前 11 个月，在广州 11 区中，天河、海珠、荔湾、白云、花都、黄埔和从化七区成交量 TOP2 项目都是保利的项目。 广州最精华的天河、海珠、荔湾三区，保利都是霸主。

在天河，保利天瑞是最热销的项目，成交套数 / 面积 / 金额都是天河区 TOP1 。从开盘至今，销售价格已经突破了 9 万元 / 平方米；

在海珠，保利燕语堂悦成为海珠全区同期成交套数的“榜一大哥”，在海珠的刚改市场里，已经锁定了成交套数和面积的 TOP1 ；

此外，保利还在白云、荔湾、花都等地区推出了多个项目，基本上都在 TOP1 、 TOP2 的位置。

贡献了广州 2024 年一半的销售红盘。

今天的广州楼市，真正稀缺的其实不是地王制造，而是热销记录。

而保利今年是广州楼市红盘热搜记录的缔造者。

从白云的保利云境，到黄埔的保利中央公馆，天河的保利天汇，再到白鹅潭的珠江天悦、广钢的 保利雅郡 ，保利堪称广州楼市的红盘制造机。

满屏的区域销冠，保利以一肩之力，抗起全广州楼市热度。

保利是如何掌握定价权的？

保利在广州的极致深耕，不仅其带来了高额的回报，更为保利掌握广州楼市的定价权提供最重要的筹码。

成为龙头，才能掌握定价权。这是经济学常识。

而将这个常识落实到商业策略上来复盘保利过去 2 年在广州的表现，可以得出一个结论：保利在广州的登顶，是一场精心布局的阳谋。

保利是怎么打这一场仗的呢 ?

区域布局上，提升广州市场里的保利浓度，掌握城市底盘的定价权。

经过 32 年深耕，保利在广州的布局呈现“区域分布广、项目多点开花”的格局。

目前，保利在广州在售和待售的项目，就超过 40 个。

保利在做大规模拿下第一的同时，也在做深做透核心市场。在区域选择上，保利旗下超 2/3 的项目，皆在核心区。据不完全统计， 保利在中心五区的项目多达 20+ 个。

可以看出，广东保利的策略，就是围绕核心区，围绕核心板块去布局。这种策略也进一步强化保利在广州的领先地位。

两个数据说明了一切：

1 ）今年广州入市的所有新盘中，广东保利旗下项目就占据了 20% ！

2 ）今年天河、海珠、荔湾，白云，销冠，都是保利的项目。

极致的单盘主义，掌握产品溢价的定价权。

城市底盘足够稳，是销售起飞的前提；而产品足够好，则是销售起飞的核心助力。

2024 年，保利选择对「天·悦·和」产品系全面升级，拿出全新的产品和服务体验。从刚需、改善到豪宅，保利舍得花时间与成本持续选代产品。

从数据来看， 每一个细分赛道，保利都有标杆盘引领市场。

比如主城区总价 500 万以下的产品里，保利雅郡是其中的全能选手：小区门口就是鹤洞地铁站，旁边是省实二小、花湾天地，“学铁商”三大件全都有，再加上产品使用率高达 110% 。

因此，保利雅郡的开盘，也贡献了广州楼市上半年的多个名场面：开盘当天上万人报备，推售产品售罄立马加推，还敢当天涨价 10-20 万 / 套。

比如 500-800 万的改产产品燕语堂悦。

作为海珠的首座悦字系产品，燕语堂悦打造了海珠首个新中式东方美学园林，光是园林的土地面积便占了整个项目的 1/3 。海珠首个新中式大宅，一经推出一下子就戳中了海珠改善客的心。燕语堂悦首开即火，斩获开盘当月广州面积 / 套数双料冠军。

还有千万豪宅产品，保利珠江天悦。

保利珠江天悦的出现，让大家看到了新一代豪宅的焕新：所有楼栋，朝着 C 港湾呈“一字”排布，做到户户有景。作为广州第二座“天悦”，珠江天悦一开放就吸引上千客户来访，开盘当天加推直接涨价 3000 元 / 平，这才一个多月的时间，网签金额已超过 10 亿。

“既要又要还要”，掌握品牌溢价的定价权。

实际上，保利的热销红盘都有一个定律，基本都做到了“既要有要还要”！

简单来说就是：

全配套：学铁商都有

价格：随行就市，非常有竞争力

交付：极致服务

在提高品牌溢价上，保利成功的秘诀在于，保利并不是简单的卖房子，而是从根本上改变片区的生活方式、活力、面貌，从而带飞一片区域。

比如琶洲，从当年的一片滩涂，到如今的璀璨 CBD ，琶洲城市中心的缔造，保利是执笔者。

由保利打造的保利叁悦广场、保利天幕广场、保利广场等 CBD 封面建筑群，创下了全国首座“保利天悦”的豪宅标杆神话。

所以，当时隔 12 年，广州第二座“天悦”——保利珠江天悦，转身来到白鹅潭 CBD ，自然引爆市场。

还有 “ 一城广钢，半壁保利 ” 的广钢板块。自 2014 年开始，保利陆续打造了曼城、和光晨樾、堂悦、公园大道、东郡、东郡 pro 、朗阅等 9 大项目，收获良好口碑。同时深度参与中央公园、学校、道路等诸多配套建设，不断兑现。

因此时隔 10 年之后，保利今年再度在广钢落下第 10 子 —— 保利雅郡，以更高的品质，更成熟的配套，也顺势成为市场焦点。

总的来说，核心地段、超绝产品、诚意价格，这是保利所向披靡的关键。

在这场名为争夺市场 TOP1 实为争夺广州楼市定价权的战役里，保利的每一步，都有迹可循，且步步为营，最终铺就了一条登顶之路。

2025年的TOP1，大概率还是保利

保利在广州登顶，不过是过去大胆布局的回响。

而未来的竞争，早在保利的步步为营中明确了主线。请注意，广州楼市定价权的争夺战的高潮已经来临。

经此一役，往后广州楼市的高端战局，不是谁都有资格上桌：资金实力、战略实力、产品实力，缺一不可。

目前在广州，就牌面而言，牌桌上可以与保利一较高下的选手，几乎没有。

强大的资金实力。

在优质土地的获取上，保利目前基本没有竞争对手。

2023 年，保利在广州拿下