最近，一种说法在坊间流传：
NB
哄哄的中国楼市，
12
道金牌都唤不回的中国楼市，将在
2019
年崩溃。
杀手是美联储，当然你也可以说是特朗普，或者耶伦。手段是：持续不断的加息，以及缩表。
其中的逻辑是这样的：美联储
2015
年
12
月启动的这一轮加息，已经加了三次，每次
0.25
个百分点。从今年开始，将进入快速加息阶段，并可能在年内启动缩表。
一般认为，美联储至少还要加息
8
次以上，最终将联邦基金利率提升到
3%
到
3.5%
的水平。比较极端的看法是，提升到
3.75%
到
4%
。
然后就是一道简单的算术题：在美国联邦基金利率维持在
0%
到
0.25%
水平的时候，中国首套房的贷款利率基本上是
4.9%
的
85
折，也就是
4.165%
。到了目前，美国联邦基金利率是
0.75%
到
1%
，中国不少银行则取消了首套房的房贷打折，转而维持基准利率。
所以，如果美联储把利率提升到
3.5%
，中国的房贷利率会上涨到
7%
以上，弄不好会达到
7.4%
。
中国利率之所以会跟着美元上涨，是因为特朗普绑架了人民币，他通过打贸易战的威胁，让中国稳定汇率。要稳定汇率，必须保持中美之间的利差，否则热钱无利可图，必然千方百计出逃。
若中国央行加息，将给房奴带来巨大影响。以
500
万、
30
年的商业房贷计算，假设是首套房、利率打
9
折。以后即便是加息，折扣一般不会取消，那么我们可以计算出加息前后的负担变化：
如果按照目前
4.9%
的基准利率，则
500
万、
30
年、利率
9
折的房贷，等额本息月供是
25068
元；
如果按照新一轮加息峰值
7%
的基准利率，上述房贷的月供将增加到
30949
元，比加息之前每月增加
5881
元。
每月增加月供
5881
元，这对于工薪阶层来说，压力是相当巨大的。
上图是最近
20
年中国“
5
年期及以上贷款利率”（也就是商业房贷）的走势图，可以看出，整体利率是走低的。
1999
年以来，有过两次加息周期、两次降息周期。
两次加息周期的高点，房贷基准利率分别为
7.83%
和
7.05%
。两次降息的低点，分别是
5.94%
和
4.90%
。其中，
5.94%
对应的是金融风暴之后“四万亿”的大放水，
2009
年当年中国广义货币
M2
暴增
27.7%
，房价大涨；
4.90%
对应的是刚刚过去的房地产大牛市，中心城市房价一年几乎翻倍。
而两次利率高点的时候，房价受到了显著压力，尤其是
2011
年之后、
2014
年末之前。
上述历史告诉我们几个重要结论：
第一，利率的确对房价构成重要影响，降息是楼市大利好，加息反之。
第二，每当经济出现问题的时候，中国官方为了保就业就会出台刺激政策，这时候房价就会暴涨。所以，房价上涨往往不是经济繁荣带来的，而是经济萧条带来的。
因为看空中国经济而看空“人民币计价的楼市”，是搞错了基本逻辑。
第三，长期看，利率是不断走低的。
对于第三点结论，有人可能不理解。我们不妨看看全球主要货币，他们都是这幅的德性。
上图是美元过去
30
多年的利率，利率最高点出现在里根时代，当时美国通胀严重，而通胀严重跟几次石油危机有关。从大趋势上看，美元利率是逐波走低的。所以，希望美元利率重返
5%
以上，非常困难。
上图是英镑的利率走势。
上图是日元的利率走势。
上图是澳大利亚元的利率走势。
上图是新加坡元的利率走势。
看出门道了吗？这里面有美元“带路”的因素：因为美元利率不断走低，所以全球主要货币的利率走势也不断走低。
那么问题来了：美元利率为什么会这么走？其实也很简单：因为打仗，因为美国要充当世界警察。
