今天晚上又出了个地产行业的新闻，减税。
说大，因为涉及到地产交易成本这块，给出了很大的政策力度。
说不大，是因为咱们从9月底跟踪下来，这样的力度不让人意外。
我在9月24号就提过地产的问题。
但是不少朋友还是提到：“不明白为什么有人做地产这种夕阳行业”。
没错，地产在未来，随着人口问题更突出、购房者对买房子更理性，确实爆发力没了，整个行业也得收缩。
但不意味着我们的市场不需要地产公司。
而那个时候市场给到地产公司的估值是怎样的呢？
港股的民营龙头，经营和债务偿还能力都没问题的情况下（也就是说不会倒闭），pb0.2几。
也就是说市值是账面价值的20%。
当然，懂财务的都知道，账面价值和你卖得出去、卖不出去那是2件事情。但至少这样的估值给了投资者很好的安全垫。
如果你相信最终地产行业还能剩下个谁，那这个投资的性价比就很高。
在9月底以来的这轮次中，地产是教科书一般的“困境反转”。
这就好比是回收废品的，一般人不会想着去买废品。但如果是价格够低呢，当然也有价值，否则回收废品也做不成一个产业。
如果价格特别特别低呢？
那就有大价值。
有人说困境反转，也没看见反转啊？
很多朋友理解反转，就是V字型，现实生活中除了很多人发帖子，观点V型反转，其他领域很难找到一下子就转弯的例子。
咱们开车掉头还知道要有个减速段，然后找个路口才能掉头呢，资本市场要想有“困境反转”，总要有个过程。
我们现在所处在的位置，是政策的实质拐点。
对地产行业有跟踪的朋友应该知道，过去1~2年地产行业的政策，很类似于“挤牙膏”。
这种效果并不好，我在其他平台上写，挤牙膏会导致购房者进一步期待更多的政策，反而强化了观望态度。
9月开始的这个轮次，我们明显看到了政策的力度和速度的提速。
这个和其他领域也是一样的，在更大的尺度下政策加码，作为经济核心问题的地产当然就更是这样了。
如果是做地产的，政策转向到落地当然需要时间，钱不可能今天开会明天到账，但股票投资人可不需要时间，立刻就可以基于预期做判断。
所以也能看到，第一轮政策的拐点行情来到的时候，并不是谁业绩好谁涨得多。
而是那些确实马上要倒闭，但是看政策，很有可能就活下来的——更好。
要么就是直接受益，问题能直接解决的——更好。
投资是一个“预期——预期证实/证伪——再预期”的过程，困境翻转要到第二波的时候，才是真正因为政策，业绩回暖的企业表现更好。
也有朋友对地产行业是悲观的，感觉信心不足，政策作用不会明显
。
每个人都有自己的判断和预测，不相信这个逻辑也正常。
我个人则是把这件事情拆成2阶段去考虑。
第一个阶段，就是限购、贷款比例、利率、税收等各个方面的政策加码，而且效果不好的话，根据目前的大形势，还会“加量”。
这个阶段老老实实做估值反弹、情绪修复就好。
第二个阶段，当然我也会去看是否行业和选择的公司真正走出来。
走出来，那就看继续进行下一步预测；走不出来，逻辑证伪，那就收手。
相比于第一个阶段的“要信早信”，第二个阶段则是“不见兔子不撒鹰”。
现在说起来为时过早，不过我认为商业地产做得好、运营和产品力做得好，更有机会。
房子建出来，他们自己员工都不愿意买，都觉得品质差的，大的行业趋势向下，基本没戏。
未来的地产，更像是制造业+服务业，金融属性会下降很多。
同样的水泥砖头沙子，你做的东西耐用、好用、成本能压低，就是优势；
同样的房子，你管就比别人管多用15年，老化得慢，就是优势。
在日本考察的经验是，好的管理公司，好的开发商，都能做几十年的生意。
美国、日本、欧洲这些发达国家，地产高峰都早就过了，但地产行业并没有消失，只是行业的属性发生了变化。
