2018 年 4 月 13 日下午，海南全岛建设自由贸易试验区，建立自由贸易港。作为第二个提出建设自由贸易港的地区，海南可谓在建省、建立经济特区 30 周年之际迎来了最好的消息。随着而来的是繁忙的 30 天，『100万人才计划』、『最严房地产调控』等政策接连宣布。
而在此刻，海南的租房市场也悄悄的露出了它的锋芒。
行业刚刚起步，巨头尚未出现。我始终相信：向风而行者，雪雨无阻，必将在阳光下收获。
——丁祖昱
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「壮士断腕」的海南
4月22日，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购，将整个海南最低买房标准设定在2年社保，并且取得不动产证5年后方可出售。这一通知，被大家戏称为「史上最严限购」。不少房产中介开始计划另谋生路。
其实，海南对于房地产要调控限制早有预告。在今年3月份的全国两会期间，
海南省委书记就表示，要用「壮士断腕」来形容这海南改革的气概，并以房地产行业为称，「海南不能成为房地产的加工厂，不能外面要多少我们就建多少」。同时，书记认为，海南绝不能让房地产无序发展下去。
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「断腕」后的海南，给自己造了一条大粗腿
在 4 月 22 日「断完腕」后的海南，立刻又在 5 月 13 日给自己造了一条「大粗腿」。
5 月 13 日，海南省正式发布《百万人才进海南行动计划》，提出到 2020 年吸引各类人才 20 万人左右；到 2025 年，实现「百万人才进海南」目标。不同于其他各大城市的「抢人才套路」，海南这次充分展现了诚意。
《百万人才进海南行动计划》提出，对大师级人才、杰出人才、领军人才，按人才层次和相应标准，提供 150 平方米至 200 平方米免租金、可拎包入住的人才公寓，全职工作满 5 年赠予 80% 产权，满 8 年赠予 100% 产权。其余的高层次人才，则发放 3 年的租房补贴，其中拔尖人才每月 5000 元，其他类高层次人才每月 3000 元，40岁以下全日制硕士生每月 2000 元，35岁以下全日制本科生每月 1500 元。
以海口市在 4 月 22 日发布的一份关于海口市公共租赁住房租金标准的公示（单位：元/平方米.月），以普通单身公寓 35 平米的面积计算，依据最高市场租金标准 19 元/平方米.月，月租金约为665元，海南的租房市场可谓是非常友好了。这一租金在杭州等新一线城市或许只能群租一个朝北的小单间。此外，根据线上租房平台显示，海南个人房源出租极少，而某些网租平台的特有的品牌公寓馆更是在海南这一城市并未显示。
▲ 图片来源：海口市人民政府办公厅
可以说，有了『百万人才进海南行动计划』的这条大粗腿后，海南完全可以摆脱过度依赖房地产。
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海南这条大粗腿到底有多粗？
在宣布『百万人才进海南行动计划』后，海南的房产商与中介也纷纷转型向长租公寓。
据网易房产不久前对三亚住房租赁市场走访调查来看，受年初房地产市场回暖及棚户区拆迁改造影响，自去年以来三亚房租价格涨幅明显，房客的议价空间较小。另外，限购政策也进一步挤压了中介行业的生存空间，新房业务纷纷下架，租房业务成了当前的主业。
租金上涨、供应增加的市场从整体看，三亚房租每年还是会「跳一跳」。《2017年三亚市居民消费价格运行分析》数据显示，受年初房地产市场回暖及棚户区拆迁改造影响，去年三亚全年私房房租同比价格上涨8.8%，自有住房价格同比上涨5.4%。
作为市场动向反应最灵敏的房企，由售转租，一方面是为了资金的快速流转，另一方面同样是出于对住房租赁市场的信心。并且，房产的限购将导致海南市场上一大批房源处于闲置状态，开发商为了尽快摆脱这一局面，必然会选择活力更强的长租公寓市场以盘活资产。
此外，海南省住建厅同银行签订协议，建立租售并举制度配套的金融服务。比如，开发企业自持一部分租赁住房而不得销售，会对企业资金带来一定压力，银行在这方面会对企业进行贷款优惠支持。
这样看下来，海南这条大粗腿有够粗的吧？
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这条大粗腿未来会更粗吗？
这次的『百万人才进海南行动计划』，引进的人才不外乎两种。「拖家带口」和「单打独斗」。对应长租公寓市场主要为两类产品，一类是家庭型长租公寓以及主打社交的单身青年长租公寓。
家庭型长租公寓，以海南目前房地产商积极由租代售的形势来看，可参考万科在北京的翡翠书院，提供良好的装修以及配套设施，让追求高品质生活的高精尖人才有满足其住房消费需求之处。
另一款可能会走红的是主打社交的单身青年长租公寓。对于这些来自全国各地的青年来说，投身海南的建设，是工作；继续自己的提升，是人生。单身青年长租公寓通过提供公共空间、社交休闲设施，将对这群年轻人产生不小的吸引力。此外，长租公寓完善的房间设施将为这群初到海南的人才一份假的温馨感。
100万人才进入的客群条件、全省限购的房产环境、被迫转向租房市场的中介以及房企，以及《百万人才进海南行动计划》的政策下，海南的住房租赁市场相关因素，这一切都在欢呼积极支持住房租赁，
长租公寓在中国刚刚起步，对于海南、甚至全国来说，蛟龙出海，必须具备三大核心能力：获取优质房源能力、出房能力和运营管理能力。
核心能力一：获取房源能力
租赁行业整体的行业利润水平较低，收入规模的扩张主要还是依靠房源数量的增长。同时，租赁行业也是一个规模效应较强的行业，房源规模增长能够带来利润率水平的提升，获取房源尤其是获取优质的房源会直接关系到公寓公司的盈利能力。从美国、日本的租赁市场来看，其龙头公司持有的房源数分别接近50万间和100万间。因此，未来的龙头公司首先需要具备相当规模的房源基数，公寓公司获取房源的能力也是其首要核心竞争力。
未来租赁住房房源将由几部分构成：
（1）增量的纯租赁用地
预计未来这部分供给将会常态化，出让的模式也可能从目前的70年代产权过渡至20~30年的租赁使用权，从而解决民企无法参与运营这些房源的难题。这部分房源也是最有可能形成托管式的管理运营模式，由国企开发后委托专业公寓公司代为运营管理。
（2）存量物业的改建
这是目前公寓房源最大来源，受到租赁政策的大力支持。一二线城市中存在大量的空置商办、写字楼、厂房等物业，公寓公司将其改造后出租，有效盘活了这部分存量物业。但这类物业的主要风险在于经过改造后很难通过消防验收。
（3）集体建设用地改造
8月份住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京已明确表示今后5年计划供应的50万套租赁住房将主要通过集体建设用地安排。深圳目前拥有集体建设用地的小产权房约400~500万套，占总存量房源的5成，因此未来这部分房源供给潜力巨大。
（4）城市住房自有率下降，散租房源增加
与国际一线城市相比，我国一二线城市的住房自有率偏高，上海和广州超过70%，北京更是接近80%，全美的住房自有率近年来维持在60~70%，因此未来随着一二线城市住房自有率的下降，散租的住宅房源会持续增加，有利于分散式公寓规模的扩张。
夯实现有领域的拿房优势，并开拓新的拿房渠道。分散式公寓公司获取房源仍将依靠门店这一掌握房源和客源的精准流量入口，集中式公寓公司未来可以通过与政府及国企开发商合作，向其输出专业的运营管理经验，通过托管的方式间接获取政府及国企开发商自持的房源，扩大自己的管理规模。集中式公寓龙头公司世联红璞就已明确，未来将采取托管+加盟的模式来扩张房源规模。
核心能力二：出房能力
出房率直接影响公寓公司的盈利情况，是所有公寓公司最为关系的指标之一。根据测算，出房率长期低于90%的公寓公司几乎很难实现盈利。对标日本龙头公司大东建托的出房率，除了2009、2010年受金融危机影响外，其余时间的出房率均维持在95%以上，未来95%的出房率很可能成为评判一家公寓公司是否具有竞争力的硬性指标。
但随着阿里等互联网巨头涉足租赁行业，未来出房可能会被互联网平台垄断，公寓公司的出房能力将可能被弱化。阿里，京东等互联网巨头纷纷布局租赁行业，借助其大数据信用体系，未来将很有可能将对出房端形成一定程度的垄断，公寓公司的出房端将被弱化，更专注于公寓的运营和管理。
核心能力三：运营的管理能力
公寓公司最核心的资产是其掌握的物业，但通过运营管理使物业产生最大的利润才是一家公寓公司真正的价值所在。运营管理能力包含的内容很丰富，涵盖了公寓公司经营的全过程，包括拿房成本装修成本的控制、品牌推广和维护、出房速度的控制、管理人房比的控制、ERP公寓系统等等，目标就是通过科学的管理使公寓公司的盈利能力有所提升。
参照美国、日本租赁市场，我国长租公寓公司未来将出现三种运营模式：
（1）
运营自持物业的重资产模式
：公寓公司通过自建、收购等方式获取并持有房源并对外出租，房源多为集中式物业，对于运营公司而言，在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显，但重资产运营对资金的要求较高。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营公司凭借其雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，会选择采用重资产运营模式。未来，重资产运营模式可以通过发行RELTs产品向轻资产模式转变，缓解运营公司的资金压力。
（2）
包租式轻资产模式
：公寓公司并不持有物业，而是通过长期租赁方式集中获取房源，通过转租获得租金价差的模式。轻资产运营模式的优势在于前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速开拓市场。品牌系和中介系公司目前均选择轻资产运营。未来，随着租约价值逐步被认识，轻资产模式的公寓公司可以通过发行ABS产品让渡租金收益权来获得融资。
（3）
受托管理模式
：公寓公司与房东签订委托管理合同，通过输出品牌、提供租赁管理、物业管理等服务，获得管理报酬，报酬按租金规模的一定比例计提。在这种模式中，由于不签订长期租约，公寓公司在前期几乎没有资金投入，是彻底的轻资产模式。同时原本公寓公司承担的空置率风险，也转移到了房东身上。目前上海、广州、杭州出让的多幅纯租赁用地均由国企中标开发，但其后期对租赁住房的运营管理能力相对较弱，挑选品牌公寓公司采用受托管理模式将是非常好的选择。
