1st管理经济
最近有一个很精辟的观点说，我们国家既不是计划经济，也不是市场经济，而应称为“管理经济”。对此我深以为然，当前房地产市场的种种调控手段，已将管理经济的精髓体现得淋漓尽致。
管理经济的核心在于“有形的手”的主导地位，是短视的、不可预期的。它既不是计划经济，将一切规划的井井有条（至少努力去做），更不是市场经济，将经济行为交于市场主体充分交易。管理经济更多的体现了当政者的思路与立场，通过行政的力量，扭曲市场的逻辑。
比如广受争议的限价制度。在土地出让时并未约定将来的预售价格，开发商拿地时按照市场价格测算土地价格，但在办理预售证时又被政府以各种理由限制价格。政府既实现了土地出让收入的最大化，又通过行政指令操纵了房价的土地数据。
这种“既要-又要”的调控手法没有任何的契约精神，让开发商们吃了不少哑巴亏。如果要限价，就应当在土地出让时约定好。但除了极个别中心城市外，大多数城市的土地出让与预售价格并没有做到事前约定，开发商对未来预售价格管制的松紧，只能是猜和赌，不到预售许可证拿到的那一刻，你永远不知道，未来是否会因为某个领导要求，或者某个文件精神，让项目的合法收入，被迫打了多少折扣。
2nd城市经营
在管理经济的逻辑之下，造就了中国城市发展的强力武器：土地财政。土地是政府手中最重要的资产和资源，如何以土地撬动实体经济的发展？
答案是：以房地产来培育实体经济。房地产行业的发展，意味着更多的涉房税收（增值税、土地增值税、所得税）和土地出让金。政府进一步通过（1）投入更多资金，用于城市基础设施的建设，进而提升土地的价值（2）通过商住用地的高地价，补贴产业用地的低地价，以培育实体经济的发展。如此造就了房价与GDP的螺旋式增长。
这个逻辑，和计划经济时代的“工农业产品剪刀差”做法如出一辙。通过压低农产品收购成本、提高工业产品出厂价格，人为地实现资金从农业部门向工业部门的转移，从而起到迅速完成工业化的战略意义。
3rd可持续难题
土地财政既有值得肯定的意义，也带来了尾大不掉的难题。最大的症结在于不可持续，短期使用可迅速见效，但容易使官僚集团对之形成依赖。这也正是管理经济的核心特征：短视化。
土地开发是不可持续的。土地资源不可再生，摊大饼式的城市发展，不仅是对土地资源的浪费，更是对城市价值的摊薄。尤其是一些资源禀赋有限的城市，甚至都没机会摊大饼。靠土地财政续命的方式，总有一天会山穷水尽。
实体经济靠补贴是不可持续的。土地财政采取的“房地产与工业的剪刀差”做法，虽然短期内能快速拉动实体经济的发展，但不可持续。在这种模式下，实体经济的利润来源，并非通过生产与创新，而是通过政府补贴原材料成本（土地），不可能去国际市场上竞争。
房价增长是不可持续的。房价从几千到一万、从一万到两万是很容易的，但从几万到十几万则是很困难的。除了北上深，没有城市有能力承载远超真实价值的房地产价格。高台累卵，总有倾覆的一天，音乐不停，大家就还在不停的“博傻”。
历史总是惊人的相似：每一任政府上台伊始，都不得不为前任的种种政策买单，同时为下一任留下新的难题。大家都知道现在的路子不能永远走下去，但没人会开辟一条新的路，只是希望这条路，不要在自己的任期内断了。
4th脱离幻象
高房价的本质是高税收（李迅雷语）。开发商所缴纳的土地出让金、增值税、土地增值税、所得税，最终都转换为房屋售价，转嫁为老百姓买单。政府用这笔税收去供养财政、建设城市、补贴实业，最终达到“高房价=高GDP”的目的。
高房价更是一个游戏。它不直接生产价值，但通过资产升值，带来账面盈利，形成繁荣的假象。北上深有多少的 “千万富翁”，但他们财富构成90%以上都是房产，不能随意使用、更不能轻易套现。
老百姓的财富增长，更多的是账面财富，而非真实财富。每一轮的房价上涨，他们的账面财富又有数百万乃至数千万的增长，但他们的生活水平和消费信心，却没有相应的提升，反而距离下一套的改善住房越来越远。
遗憾的是，大多数人还都沉浸在这样的幻象中，都还为每一轮房价上涨而欢欣鼓舞。财富永远是向上分配的，每一轮房价过快的增长，都意味着你和金字塔尖的距离，又远了一代人的奋斗。或许最后你只能抱着一两套房产，过着小市井的生活，再也没法跨越一个阶层。
5th城市活力
城市存在的意义是要素集聚，包括资本、技术、原材料、人力资本等生产要素。当城市还能持续吸引要素聚集时，就能说这个城市依然充满活力。最重要的要素是人力资本。故我一直认为，衡量一个城市的房价是否过高的最好答案是：能否继续吸引人才的涌入。
对于每一个面临选择的新来者，他必须衡量进入这个城市的成本（住房、交通、环境等），与可能获得的收益（收入、名声、机遇等）。当这个城市能提供给他的发展机会，足够覆盖他需要承担的成本时，他才会选择留在这座城市。
没有新鲜血液的注入，城市发展只能依赖现有的人口，她会逐渐老去、陈旧、封闭，失去活力和创造力。北京、上海、深圳，每年都在涌入大量的高素质人才，正是这些新补充的新鲜血液，才构成了城市活力持久不衰的源泉。反观鄂尔多斯等曾经的泡沫之城，靠本地人口的收入增长拉动房价增长，不可能形成长期、稳定的发展支撑。
房价是外来人口最重要的进入壁垒。如果这个城市让你愿意为之承受高昂的房价，那就说明这个城市依然是有吸引力的，随着更多人才的涌入，她还会变得更好。但如果房价已经高到难以企及的地步呢？即便你毕业起薪30万，不吃不喝也只够买3个平方米时，你还会留下吗？
或许这就是欧神所谓的“城市死亡阶段”。城市就像人一样，也有生命周期。器官就像是人的核心竞争力，新陈代谢是保持活力源泉的方法。一个人从年轻到衰老，新陈代谢速度发生了变化。人之所以会死，是器官的衰竭，新陈代谢的终止。
城市之所以会死，也是活力的消亡。没有了新鲜血液的补充，紧靠现有资源的自我更新，城市就会衰老。或许就在不远的对岸，一座更加年轻、更有活力的新城正在崛起，如江海汇聚似的，汇聚了更多的、更年轻的、更充满创造力的人才。老的繁华终将消亡，新的中心正在形成。
大江东去，浪淘尽。
