浅析房地产开发企业在破产程序中的取回权问题

前言：

对于购房者而言，最令人苦恼的莫过于交款后房地产开发商却破产了，在此种情况下，大多数购房者会选择行使一般取回权以期获得房屋的所有权，而对于进入破产程序的房地产开发企业来说，根据购房者的身份、房屋是否整体竣工完成或是否还有竣工完成的可能、支付对价的多少、所购房屋性质、破产程序的进程等等现实情况的不同，对于购房者对房屋的诉求亦有不同处理原则，以下整理了在不同情形下对于购房者的取回权行使的不同处理方案，仅供参考。

注：由于法律并未对该问题做出十分明确的规定，破产实践中实际碰到该问题时的具体情况又是千差万别，不同地区、不同法院对于同等情况亦存在不同处理方式，故而本文意在对不同情况做出梳理、分析和总结，作者文中论点并不能作为同类案件唯一的处理原则。

将购房者以“是否为消费者”作为标准进行区分，可分为消费者购房与非消费者购房；按照所购房屋性质可分为“居住用途”与“商业、办公类”住房；按照支付对价多少来区分可大致分为“支付全部购房款”、“支付大部分购房款（通常指支付多于50%）的购房款”与“未支付或支付少数购房款（通常指少于购房款50%）”。

由于以上条件的不同，在破产程序中对于所购房屋的权属判定也有不同。

（本文暂不讨论购房合同无效的情形，以下情形均建立在购房合同有效的前提之下。）

对于已经建成并且符合交付条件的房屋来说，企业破产对此类房屋的交付影响相对较小，如在此种情况下，管理人通常做法是考察买房者对于购房合同的履行程度，在购房者已全部或大部分已履行合同的情况下，管理人会选择向购房者交付房屋；对于只支付了少部分房款（通常指未达到最低首付比例且总付款未达到50%）的购房者，对于合同单方未履行完毕的情形，管理人通常会给予购房者两种选择，包括要求购房者“按照市场价格一次性支付剩余购房款”或者“与购房者解除购房合同并告知其向管理人申报债权”两种方式，因此以下对于已建成房屋在破产中的处理方式不再赘述。

对于未建成的房屋由于大多处于未竣工验收的状态，客观上无法办理房屋产权属证书，但法庭在审理时通常有以下几种处理规则：

处理方式一：

对于商业及办公类住房来说，无论是消费者购房人还是企业购房人，亦不考虑合同履行深度，法院对其要求继续履行合同并办理过户的诉求通常不予支持。

案例一：

原告：消费者购房人

购买房屋性质：商铺（商业、办公类用途）

房屋是否建成：未建成

支付对价形式：全款

诉讼请求：要求继续履行购房合同并办理不动产权证

判决结果：法院以案涉房屋未竣工且后续不具备竣工的可能为由，驳回原告诉讼请求。

（案号：(2019)粤13民初96号）

案例二：

原告：法人企业（非消费者购房人）

购买房屋性质：商铺（商业、办公类用途）

房屋是否建成：未建成  支付对价形式：全款

诉讼请求：要求继续履行合同，为其办理商品房买卖合同备案登记和交付房屋及支付卖房违约金、延期交房违约金

判决结果：法院以案涉房屋属于破产财产，不适用于取回权的范围，驳回原告诉讼请求。

（案号：（2017）最高法民申3088号）

处理方式二：

对于居住用途类房屋来说，当具备交付条件时，法庭倾向于向消费者购房人交付房产；当不具备交付条件时，通常会支持违约金请求，而驳回交付房屋及办理权证的请求。

案例三：

原告：消费者

购买房屋性质：居住用途

房屋是否建成：未建成

支付对价形式：全款

诉讼请求：要求继续履行房屋买卖合同，支付延迟交房违约金、办理交付并办理房屋产权证