国家高举“脱虚入实”大旗，左手指引、右手鞭策将房企赶上了产城运营商的道路。可产城的路要如何才能走通？恐怕绝大多数房企还尚未看清。本系列文章分为四篇，致力于站在房地产开发商的角度，帮助房企厘清介入产城运营领域在行业结构、站位、利润来源等方面的四重转变
。
上会说到，唯有在政府与实体企业中加入“专业化城市运营商”这一协调性平衡性角色，才能将博弈的二元行业结构转变为稳定的三元行业结构，而这即是房地产开发商在切入
B2G领域
时较合适的角色占位。
图：三元行业结构
基于此，亿翰产城研究院认为，“专业化城市运营商”角色应具备 “三大标签”：独立三方角色、协调利益诉求、产业生态环境构建。
图：三大标签
站位标签
·
独立三方角色
一个市场在发展衍化中，从快速发展走向集中度提升的过程，正是独立第三方服务商开始增多的时点，而B2G市场目前正处于这个时点上！
2007-2012年，B2G市场处于起步期，项目规模小、运作模式不成熟且多为政府主导，市场上几乎没有专业化的城市运营商，不少政府规划的产业聚集区、卫星城最后沦为“荒地”和“鬼城”。
2012年，以华夏幸福为代表的房地产企业探索出了产业新城、产业园等模式，将B2G市场推入
快速成长期
。专业化城市运营商进场，开始以“独立第三方”的姿态，协助政府协调产业发展与城市建设之间的关系。虽然依然有些定位与模型不清晰的B2G项目，但是，市面上也不乏较为成功的造成案例，中药镇、皮革镇、桂花镇、互联网镇……一些落地性、可持续性较强小镇相继出现。先不谈开发商在其中的利益兑付模式的问题，至少中国B2G市场逃开了“十城九鬼”的魔咒，在专业化独立第三方角色的帮助下，实体企业与政府间的关系逐渐走向系统化、结构化，城镇化运动进入了一个专业化新阶段。
2016年以来，国家“脱虚入实”系列政策铺开，鼓励PPP、实体经济补贴、扶贫科技补贴等政策为B2G模式带来了新的拓展契机。伴随着B2G项目的涌出，转向“专业城市运营商”角色的地产开发商有所增加。
最明显的一个现象就是，房企的品牌定位词典里，“运营商”、“城市”一类的2G词汇进入市场主流。这其中较为典型的当属曾经的行业老大“万科”，喊了十几年的“做好住宅”，终于也开始“服务城市”了。当然，万科的所谓“城市服务”目前来看，多限于“社会服务”层，未做更加深入的延伸（后面详述），尚不能称之为专业化城市运营商，它在定位中加入“配套”两个字，称“城市配套服务商”也还算是比较中肯。
未来，随着B2G市场的进一步成熟，必然会有真正的“专业化城市运营商”出现。而作为独立第三方角色，从一个更加专业及宏观的角度“理资源、促合作、调结构、控发展”才当为其业务主线。而这个市场也必将不可免俗地走向集中化，那时留下的企业，必已经受了资源与能力的双重考验，观察君就在这里拭目以待。
图：市场发展不同阶段三方服务状态
功能标签
·
协调利益诉求
“独立第三方”到底承担着什么样的功能呢？
有些行业里是利用信息不对称的“骗子”，有些行业里是做雇主喉舌的“背锅侠”，有些行业里是专业评估的“权威”。
观察君站在亿翰智库的角度，更习惯于将它理解为“行业的润滑液”，匹配资源、促成合作、增强快感、价值创造，才当为一个有行业责任感的独立第三方应当承担的价值使命。正如亿翰为
2017中国房地产业战略峰会提出
的slogan，“与资源为友，偕强者同行”，也正是希望能够借此机会帮助数百与会房企实现资源共享、促成行业共识。
而城市运营商作为B2G行业的独立第三方，也当以“协调利益诉求”为标签，衍生出四大类服务功能。
（1）协调资源配置
通过加入独立第三方角色，破解政府与实体企业间的二元博弈。
一方面为政府量身定制城市发展规划，引入匹配的实体企业资源，并尽力保证产业资源的匹配性（产业与城市特性相配合）、系统性（产业链完整，强协同）、价值输出性（能够诶政府创造就业、税收、GDP等价值）、持续成长性（产业可实现自发的可持续发展）；另一方面，站在企业的角度，为企业争取与经营特征相匹配的政策扶持，如：高科技企业匹配人才政策与专利支持等，农业衍生产业申请扶贫环保等相关扶持政策……）
（2）优化市场结构
善用专业经验，保证城市发展在空间上结构合理，时间上有序推进。
空间上，
对城市结构与产业结构进行合理配置，以保证自然环境、经济环境、社会环境能够形成高效、合理地良性循环；在时间上把握开发顺序，保证每一阶段产业发展的基本条件的基础上，有序进行功能深化与基础强化，保证城市建设稳步推进。
（3）
提高市场效率
通过专业服务，创造四项提效，即：产业与政府——政商协调提效、产业与资本——资本助推提效、产业与产业——产业协同提效、产业与市民——生活系统提效。
（4）
实现价值增值
通过上述三项举措，实现四项价值增值，即：
1、产业发展带来的产业本身的价值增值；
2、产业链整合带来的资源价值重构的价值增值；
3、城市发展带来的城市土地价值增值；
4、城市繁荣带来的持续产出价值增值。
图：城市运营商协调利益诉求的四大类功能
专业标签
·
产业生态环境构建
那么，想要实现“协调利益诉求”的功能目标，专业城市运营商应当具备什么样的专业标签呢？
前面说到过万科的“城市配套服务商”概念，其实更多的只局限于“社会环境”层面，服务于的“衣食住行”。而亿翰认为，城市生态当有三大层次——“自然环境”、“经济环境”、“社会环境”。每一层次环境自称循环又相互递进，构成整个城市生态。也唯有由实现了三层次环境的和谐共进，才能够真正促成城市的内生性可持续增长。
在此意义上，我们再去理解B2G领域的先行者——华夏幸福“产业新城运营商”的业务模式，我们会发现，它也有一定局限性。即，较为重视对“经济环境”的构建，而对构建社会环境重视程度有限。可以预见，经济于社会发展的不均衡将在一定程度上降低G端与华夏幸福间的合作粘性。B2G市场的终极模式宝座虚位以待。
图：城市生态三层次模型
——未完待续——
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在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
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