深圳楼市打破这个“魔咒”！影响2025年的这几件大事...

2024年在近几年来说也算是特别的一年，持续回落几年的楼市，在2024年下半年终于是看到实实在在的转折点，几年下来，房价回落不少，终于在2024年底止跌回稳，甚至部分深圳二手房房价有所回升。

也许是回落的时间线有些漫长，使得人们都已经忘却了曾经深圳楼市坚挺的岁月，所以对于这个“转折点”，有部分人还在观望，还在迟疑，但也是因为经历了漫长的等待，在这个时间点的人们其实比前几年都更加渴望这个“转折点”的形成。

其实从2024年，特别是2024年下半年，一直到2024年结束，这个转折点还是走的非常清晰的，而且可以说是这几年最有力的回升，房价明显企稳，成交量快速回升，而且不知道大家有没有注意到一个非常重要的点，那就是在售量减少了，这是一个很重要的信号。

本文， 回顾2024年那些对未来具有重大影响力的标志性事件，并进一步分析这些事件对深圳及其房地产市场可能带来的影响 ：

这几年时间，其实楼市一直在出政策，过去3年时间，深圳取消指导价，认房不认贷等，而2024年楼市政策也是马不停蹄：

2024年春节前夕，2月7日深圳出台力度不小的新政：

● 深户取消了落户和个税社保的年限 要求，之前要求是入户满3年且社保满3年，新政后落户即可买！

● 非深户购房社保或个税要求，由原来的5年限制改为3年限制。

到了2024年5月， 央行连发三项楼市重磅政策 ：

● 取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

● 自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

● 首套商贷最低首付款比例15%，二套商贷最低首付款比例25%。

虽然政策力度不小，但是当时的市场反应并不明显，市场仍然在深度调整中，对于楼市走向依然看不清。

直到9月24日，央行、金融监管总局、证监会召开新闻发布会。央行行长在会议开头，就直接明了的几个大政策全盘脱出， 包括三个：

第一，降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行。 第二，降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例。 第三，创设新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。

到9月24日新闻发布会开完之后，才开始显现新政策和多年政策一起厚积薄发的效果，呈现出“9.24”行情，我们从两个方面讲：

第一爆发的是股市 ，当天9点过一点发布会公布了新政策后，三大指数均涨超 4%，沪指报收2863.13点，之后几天之间，连涨到3674.40点之后回落，截至1月2日，至3262.56点。

第二个爆发的就是楼市 ！9月末，多地出台强有力的楼市新政，其中就包括深圳，9月29日晚间，深圳发布最新楼市政策：

● 深户家庭可在核心区购买2套，另外在非核心区再买一套 ；单身核心区1套+非核心区1套；

● 非深户在核心区购买1套（需要一年社保），二孩可多买一套；非核心区不限购；

● 取消商品住房和商务公寓限售；商品住房和商务公寓取消限价；

● 增值税免征满5改满2年；

● 首付首套15%、二套20%（多孩二套可按首套）。

紧接着的2024年国庆假期，深圳楼市终于在几年以后，真正迎来火爆场面：深圳国庆7天，新房认购1841套，认购量较去年同期涨了超6倍，二手房带看量日均值较去年国庆涨了超3倍！

2024年10月21日，LPR又进一步下降，5年期以上LPR为3.6%。深圳的房贷利率格局为首套住房套款3.15%，二套3.55%，房贷利率进入历史最低值。

而最最重要的是，和2023年出台新政几个月热度就明显下来相比，这次深圳楼市的热度，经过几个月的时间，总体来说是保持住的：

● 2024年10月全市预售新房共成交4,675套；2024年11月全市预售新房共成交8,734套，10月二手房录得量超8000套；11月二手房录得8770套。

● 2024年的全年成交也已经出来了，2024年成交37972套新房住宅，同比增加20.1%；2024年成交54487套二手房住宅，同比增加66.3%。2024年合计成交92459套新房住宅和二手房住宅。

2024年年末，《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》正式印发，自2025年1月2日起施行，也就是现在已经开始实行，有需要的业主可以线上申请了。根据规定，

购房人签订安居型商品房买卖合同满10年，可按规定补缴价款申请取得完全产权，安居型商品房取得完全产权补缴价款计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。

其中，原市场价格： 统一按照原购买价格除以70%计算。

另外一边，深圳首批共有产权房鸿荣源珈誉时尚花园推售，紧接着第2个共有产权房悦章凤凰里也启动推售，共有产权房申请规则也确定：

● 申请队列分别为2房队列和3房队列，两房户型设三个申请队列，三房户型设四个申请队列，3人及以上家庭可申请3房，单身及2人以上家庭可申请2房。最低要求申请人为深户且缴纳深圳社保，单身最低要求年满30岁。

● 另外，申请人无房且5年以内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房。

产权安排：实行政府与购房人按份共有产权，购房人产权份额为50%，政府产权份额为50%。宝安区住房和建设局作为本批次住房的代持机构和封闭流转实施机构，负责共有产权住房封闭流转受理、资格审核、确定受让人等具体工作。

实行封闭流转制度：购房人自签订买卖合同之日起满五年的，可以申请将所持共有产权住房产权份额转让给符合本通告第二点明确的申请条件的对象。转让价格由买卖双方协商确定。

而这两批共有产权房成为深圳今年楼市非常大的“亮点”，两个项目在短短三天选房时间里全部售罄。

2024年5月17日，深圳市规划和自然资源局正式发布《深圳市建筑设计规则》（2024年修订版）。

修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等内容。

● 在建筑分类设计方面，新增了轨道交通车辆基地上盖综合开发小节；公共配套设施中的垃圾收集点、公共厕所；住宅、宿舍、厂房建筑高度要求。

● 修改了 阳台、凸窗、凹槽、室内透空空间控制要求 ；公共配套设施；宿舍、仓储式商业、厂房、仓库、物流建筑层高。