陈慎，
S1440514080003
2017
年房地产行业进入加速整合周期，房地产企业集中度迎来历史性提高，万科开始走出股权争夺事件的影响，保持自身的强大实力，同时恒大、碧桂园等企业的迅猛崛起，行业龙头已经由过去万科一超多强的格局演变成如今碧桂园、恒大、万科的三强争霸。因此在当前环境下，万科、恒大、碧桂园这三家龙头房企在同样保持高速增长的同时，各自特点在于哪里？如何在全国的竞争中保持持续的突破？我们这篇报告的目的就是希望通过比较这三家公司在盈利、杠杆、扩张等各个方面，来审视当前行业的变迁和未来的可能性。
历史沿革：
万科成立于
1984
年，经过多年发展确立了未来城市综合配套服务商的定位；恒大成立于
1996
年，通过规模
+
品牌的标准化战略不断做大做强；碧桂园诞生于
1992
年，伴随着城镇化的大潮，从三四线向一二线转变。
销售篇：
过去
4
年复合增长率最高的房企是碧桂园，复合增长率达到
58%
；同时恒大已经连续
3
年增速超过
30%
；而万科的销售均价一直为三家公司当中最高。销售区域结构来看，万科坚持区域优化和深耕；恒大
2013
年起向一二线城市转移；碧桂园则在市场层面挖掘一二线城市潜力。
布局篇：
万恒园三家房企过去
4
年的复合增长率分别达到
35%
、
62%
和
122%
；从扩张模式的特点比较，万科倾向聚焦核心城市，加码“轨道
+
物业”模式，恒大则是转型核心城市，加码旧改市场，碧桂园沿着城市化进程的路线展开布局。
业绩篇：
从结算规模来看，万恒园
2016
年分别实现营业收入
1530.9
亿、
2404.8
亿、
2114.4
亿；结算均价来看，万科结算均价绝对值最高；而从毛利率角度来看，恒大毛利水平较万科和碧桂园更高。而恒大和碧桂园因永续债影响净利润有所低估，但三者未来的净利率水平有望趋同。
效率篇：
在经营层面上相对来说万科以较低的毛利水平创造出更多的经营利润，而碧桂园的成本控制更为出色，但恒大的销售产出最为丰厚。而在激励机制的差异上，碧桂园和万科主导的跟投机制相对有利有弊，而恒大高薪养廉的方式则避免了跟投机制下盲目扩张和保守拿地的风险。
杠杆篇：
负债率比较来看，三家龙头房企中万科的负债率最低，恒大现金余额最为充裕，而碧桂园的负债结构改善最为明显。而在融资成本层面，三家融资成本均不断实现下降，负债结构也更加健康，其中万科在融资成本方面最具有优势，但恒大在今年连续引入战略投资者和积极偿还永续债，未来公司的负债结构有望明显改善，同时利润空间也得到进一步释放。
一切的成功都不是偶然：
恒大在
2000
亿的高基数上依旧实现高速增长，实现了对万科王者的挑战和超越。万科作为行业引领者，公司的产能效率以及市场化扩张都执牛耳，而碧桂园则是三家房企中“高成长”的典范。房地产行业经历
20
年风雨，当下正是强者恒强的时代！
