【东方地产 | 数读楼市】弱销售强投资格局维持，龙头房企和租赁概念股仍将受益

核心观点

单月销售增速略有回升，但整体趋势仍然下滑。8月全国商品房销售面积同比增长4.3%；销售金额同比增长6.4%。8月销售面积增速反弹符合我们的预期，尽管较7月出现了提升，但并不表示整体销售动能的回暖，销售动能将继续放缓。其主要原因有：1）开发商推盘减少；2）房贷利率进一步提升，抑制了购房需求。我们认为，四季度可能会出现开发商为了完成业绩目标而集中推盘，但整体供应量不会特别大，个别开发商将会从中受益。一线城市由于预售证控制、限购限贷等因素，供需双弱，销售难以出现大幅回暖。三四线城市在经过近一年的去化之后，动能出现减弱。因此，我们认为今年9、10月份不会出现往年“金九银十”的销售大幅增长的情况，但随着后续推盘增加会有小幅上升。从数据上看，9月将可能出现销售面积同比下滑的现象。

投资增速回升，资金面略有宽松；新开工面积增幅扩大。8月份房地产开发投资额同比增长7.8%。从资金面上看，略有宽松。8月份房企到位资金同比增长3.8%，其中房款的增速为4.1%，非房款增速为3.6%。从拿地上看，拿地成本出现大幅提升。8月全国土地购置面积同比增长3.6%；但土地成交价款同比增长51%。开发商尽管有继续补库存的意愿，但高地价仍然使房企保持谨慎的态度。8月份房地产新开工面积同比增长5.3%，增速较上月上升了10.2个百分点。我们预计9月份投资增幅有小幅扩张，新开工面积维持正增长。

维持对2017年全年销售面积、开发投资额、新开工面积的同比增速预测为5%、8.5%、10%。

投资建议与投资标的

截止到今年8月，前十大房企集中度达到25.6%，前100强房企集中度达到55.7%。在政策较难松动和整体推盘下滑的背景下，我们认为，龙头房企将得益于原有的资源储备和稳定且灵活的推盘节奏，在行业内突出。我们继续看好龙头房企。我们的推荐主线如下：1）规模保持高增速的龙头房企。推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入) ，建议关注金地集团(600383，未评级)。2）业绩稳定，安全边际较强的公司。建议关注新城控股(601155，未评级)、华侨城A(000069，未评级)、荣盛发展(002146，未评级)。3）受益于租赁市场政策的稀缺标的。推荐嘉宝集团(600622，买入)、世联行(002285，买入)、三六五网(300295，买入)。

风险提示

销售增长大幅低于预期。政策调控严厉程度超预期。利率出现明显上升。

单月销售增速略有回升，但整体趋势仍然下滑。8月全国商品房销售面积同比增长4.3%；销售金额同比增长6.4%。8月销售面积增速反弹符合我们的预期，尽管较7月出现了提升，但并不表示整体销售动能的回暖，销售动能将继续放缓。其主要原因有：1）开发商推盘减少；2）房贷利率进一步提升，抑制了购房需求。我们认为，四季度可能会出现开发商为了完成业绩目标而集中推盘，但整体供应量不会特别大，个别开发商将会从中受益。一线城市由于预售证控制、限购限贷等因素，供需双弱，销售难以出现大幅回暖。三四线城市在经过近一年的去化之后，动能出现减弱。因此，我们认为今年9、10月份不会出现往年“金九银十”的销售大幅增长的情况，但随着后续推盘增加会有小幅上升。从数据上看，9月将可能出现销售面积同比下滑的现象。

投资增速回升，资金面略有宽松；新开工面积增幅扩大。8月份房地产开发投资额为9733亿元，同比增长7.8%，增速较上月上升了3.0个百分点。从资金面上看，略有宽松。8月份房企到位资金为12140亿元，同比增长3.8%，较上月上升2.5个百分点，其中房款的增速为4.1%，较上月上升2.6个百分点；非房款增速为3.6%，较上月上升2.5个百分点。从拿地上看，拿地成本出现大幅提升。8月全国土地购置面积为1819万平米，同比增长3.6%；但土地成交价款为1181亿元，同比增长51%。开发商尽管有继续补库存的意愿，但高地价仍然使房企保持谨慎的态度。8月份房地产新开工面积为14625万平方米，同比增长5.3%，增速较上月上升了10.2个百分点。我们预计9月份投资增幅有小幅扩张，新开工面积维持正增长。

维持对2017年全年销售面积、开发投资额、新开工面积的同比增速预测为5%、8.5%、10%。

截止到今年8月，前十大房企集中度达到25.6%，前100强房企集中度达到55.7%。房地产行业集中度提升的故事仍在继续，除个别房企外，1-8月龙头房企的销售金额同比增速基本都超过了全国水平。其中融创以119%的增速位居榜首，碧桂园和龙湖分别以111%和104%的增速位列二三名。我们看到增速翻倍的均为内房股，而A股当中，万科和金地的增速都为49%，保利1-8月的增速也超过了1-7月，达到33%。

在政策较难松动和整体推盘下滑的背景下，我们认为，龙头房企将得益于原有的资源储备和稳定且灵活的推盘节奏，在行业内突出。我们继续看好龙头房企。我们的推荐主线如下：1）规模保持高增速的龙头房企。推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入) ，建议关注金地集团(600383，未评级)。2）业绩稳定，安全边际较强的公司。建议关注新城控股(601155，未评级)、华侨城A(000069，未评级)、荣盛发展(002146，未评级)。3）受益于租赁市场政策的稀缺标的。推荐嘉宝集团(600622，买入)、世联行(002285，买入)、三六五网(300295，买入)。

风险提示

1、销售增长大幅低于预期。虽然目前三四线城市带动了整体销量的增长，但一方面一二线城市销量占比本身较高，另一方面一二线城市房价也较高。三四线城市若带动不了销售金额的提升，销售金额低于预期会影响开发商的盈利能力和周转能力。

2、政策调控严厉程度超预期。虽然三四线城市整体仍是去库存的基调，但若未来一些城市出现房价明显的上涨，不排除中央及地方出台调控政策。

3、利率出现明显上升。对于目前三四城市市场，低利率环境是推升三四线房地产市场的重要因素，未来若因为全球利率环境变化及中国金融风险局部爆发等因素使得国内利率明显上升，将对房地产市场销售带来明显的负面影响。