海珠，掏出了秘密
武器。
南泰批发市场项目，也就是翠城花园东地块的新控规已经被受理了。
我们跑了一趟现场发现，项目
节奏
很快，首拆区（住宅地块）
已经基本
拆完平整了，南面的商业地块也有好几台挖掘机在赶工。
这也意味着，
翠城花园东地块，大概率会如期在上半年入市，甚至可能会提前。
今年，海珠竞争会异常激烈，尤其是成熟的海珠老城区，十几个新盘拼刺刀。
但真正的王炸，还得看这宗翠城花园东地块，这是一宗极有可能改变海珠西楼市生态的项目。
从去年南泰市场决定拆改的时候，很多朋友就已经在关注了。
当然，如此高的热度，这块地是海珠西万里挑一改出来的。
①
地块够大，综合性好。
用地面积9.31万平，建筑面积42万方，约20万方住宅、约20万方商业、配建一所小学。
一个体量近42
万方的项目，在整个市区都很难得，更别说已经成型的海珠西了。
②配套完善，学铁商齐。
距离8号线宝岗大道、2/11号线江泰路站在步行500米以内；
配建小学计划引入昌岗中路小学办学；
规划20万方商业综合体，这个体量比太古汇还大。
③氛围成熟，入住率高。
旁边是翠城花园、
柏涛雅苑等小区，入住率很高，以家庭客为主，买菜、鸡娃、社交的氛围都很成熟。
这也意味着板块认可度高，居住舒适，有很多潜在置换客户。
④
没有明显硬伤
。要说前面几项，很多海珠项目其实都不差，硬指标也有。
翠城花园东地块的一大优势在于均好性，没有明显硬伤影响居住和生活体验。
或许，对很多海珠老广来说，考虑
翠城花园东地
块
更多是看钱包行不行，能不能买得上。
这宗地块，具备拳打翠城，脚踢光大的潜质，若能寻得一位盖世英雄，它定是海珠西的未来顶流。
有很多房企，都在关注这块地。
我们收到独家信息，一个长期布局购物中心的顶流开发商，对这块地很感兴趣。
·三地铁环绕，半小时通勤圈辐射整个CBD
在通勤上，这块地是老天爷赏饭吃。
翠城花园东地块，距离宝
岗大
道地铁站，实测不到400米，慢慢走就是5分钟左右；距离另一边的江泰路地铁站，步行距离不到600米。
2号线、8号线、11号线，三条市区线路在手，翠城花园东地块可以说是指哪打哪。
中大10分钟内，琶洲、北京路、芳村都在20分钟内，只有去天河稍微远一点。
自驾也很方便
，市区半小时内，走鹤洞大桥去芳村，走内环去河北，昌岗中路连着新滘西路直达琶洲。
·自力更生搞学校，小学+初中很可能有惊喜
年前，我们在海珠开会的时候
，曾经透露过这块地的小学，是要搞好品牌的。
项目配建
27班
小学，计划引入
昌岗中路办学，海珠第一梯队的小学。
值得一提的是，现在的昌岗中路小学，本身有直升五中的名额，教育确定性和想象力够，
两者都是海珠顶级名校。
而且，
昌岗中路小学
已经发布学位预警
，配建
一所新
学校来分流学生很必要
，两者
共享教育资源。
换句话说，新地块有机会复制翠城教育路线，
穗花幼儿园-昌岗中路小学-五中这条12年教育路，
跻身广州第一梯队的教育新盘
。
·20万方商业综合体，再造海珠西商业中心
海珠西的商业配套，满到夸张。
宝岗大道地铁口有宝岗
汇，天宝食坊、粤陈记、麻浦碳烤肉等网红餐厅，都有开店。
江泰路地铁口有万
科里，可以日常遛娃、闲逛、下馆子。
如果想要大购物中心，现阶段坐一个站到乐峰、太古仓，就可以享受海珠的人山人海。
不过，不必羡慕沙园，宝岗和江泰路要来抢戏了。
翠城花园东地块自身规划了20万方大型商业综合体，也就是靠近万科里和燕汇广场的
南地块
。
届时，
这
里将会成为昌岗、燕岗片区的新商业中心，一个20万方的商业综合体，这体量在广州并不多见。
吃掉
文化中心
扩容后的太古汇，差不多约
18-20万方的商业体量。
至于板块标杆凯德乐峰广
场，体量约8-9万方。
换句话说，
翠城花园东地块做出来就是海珠西最大的地标商业综合体了
，所以谁来操盘就很重要了。
要不自己背景够硬，要不商业朋友圈够硬，大胆猜猜谁来做这个商场。
·
居住氛围成熟，潜在置换客户多
工作日下午，走在翠城街道上，可以看到很多是老人家在接送孩子。
代表了三种需求：
1、家庭客居多，老人家和年轻人住一起，有四房需求；
2、买二套出来住，但要买在家里旁边不远，爷爷奶奶能帮忙送小孩；
3、学校要离家够近，才能放心，目送式教育最好了。
在等红绿灯的时候，刚好听到有两位翠城业主接小孩放学，在交流隔壁南泰拆了要搞什么。
我就顺势跟着几位聊了聊，价格合适的话，他们是很愿意置换过来的。
其实，翠城花园很多客户，都是自住＞投资，或者说自住为主，兼部分投资，小区的入住率能说明很多东西。
我们去现场航拍，问住在翠城的朋友，也说会考虑置换。
这一点，放在海珠西来说，都是比较合适的，这也给项目提供了很多潜在置换客户，很多都不愿意离开生活便利的海珠。
比如说翠城业主，昌岗中路小学、五中、珠江医院、菜市场、食肆，都在步行200米范围内。
这种配套便利度，整个广州都少见。
地缘客，是海珠最主要的客户群体，很多刚改新盘能把置换客，和二套客户搞明白，就卖的很滋润了。
对比海珠西综合能力最好的两个标杆二手盘。
光大花园，最新组团中海锦榕湾，近一年成交价约为5.8-7万/平。
翠城花园，近一年三房产品成交价约为4.2-5.5万/平。
这两者之所以这么
红，
楼龄新、靠近地铁站、对口省一级名校、原装电梯房、小区带花园、周边商业发达。
海珠西，能同时做到这几点的盘，几乎没有。
以翠城花园为例，
穗花幼儿园-昌岗中路小学-五中这条顶级教育线，
配上周边地铁站、商场，足够打了。
但是，翠城花园居住密度高、三梯八户、入住率高导致花园不够用...
还有这个明显落后时代的产品，105平只有3房1卫、115平虽然有两卫了，但还是3房。
反观翠城花园东地块，是全面升级后的版本，
像
