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41㎡两房两卫？我见识了！

成都房帮帮 · 公众号 · 成都 · 2019-09-23 18:56

正文

*本文为商业评论。

成都市场进入限购之后，商住项目成了一个颇具争执的产品。

有些人认为，商办小户千万不能碰；也有部分购房者觉得，在限购的市场环境下，商办产品反而是一个不错的选择。

而帮帮，夹在你们之间“两面受气”。

一写商业，留言区是这样的：

不写，留言区是这样的：

其实，站在客观中立的角度而言，尖尖觉得商办产品不是不能买，是要挑着买。

一是了解相关的干货知识，不要一头雾水扎进去掏钱，看是否适合自己，资金能否承受的起；

二是多看多了解，看品牌、看地段、看产品。

今天，尖尖就来跟大家聊一聊这个让人又爱又恨的产品~

对于每一个想下手商办产品的你而言，以下四点要了解清楚。

· 商办产品与住宅的区别

首先， 最大的区别，就是产权年限，其土地性质不一样。

住宅为70年产权用地，商办产品为40年产权用地。

其次， 70年产权的房子，也有可能是“公寓”。

主要是因为其日照时间在冬至日当天没有达到2个小时，说白了可能就是位于底层或者其他设计原因，光照不怎么好！

· 购房方式及交易税费

在购买的时候，不要傻乎乎的以为商办产品的付款方式与住宅一样！

40年产权的商办产品，虽然面积小，总价低，但是 首付一般是要求5成，贷款最多只能贷10年。

因为是商住性质，利率上浮比例也比较高。

举例：

帮帮的网友都晓得土豪汉锅，刚刚卖掉了三圣乡的一套房子，立马又在城东买了一个商办小户！

总价50万，利率上浮20%。

首付：25万（5成）

月供：2760元（贷款10年）

（汉锅：尖尖你是瓜的嘛！像我这种土著，肯定要全款嗦！）

其次，还需要注意的一个点则为交易税费。

首次交易： 主要是契税（3%）以及印花税（万分之5.5+550）。

二次交易： 这个就有点复杂咯~

汉锅的故事又来了：谁知女朋友觉得太小不安逸，喊他卖掉！

这个时候，税费是这样计算的：

契税：3%

增值税：5.6%，差额收取，计算公式：（核税价-上次合同价）×5.6%

个人所得税：1%

转移登记费：550元

印花税：5+0.1%

土地增值税：8%

贷款服务费：2000元左右

中介费：2%

细算下来，交易税费也不低。

· 类别

就好比住宅的高层洋房跃层别墅等，商办产品也分不同的类别。

主流产品有两类：酒店式公寓和 LOFT。

酒店式公寓：

整体只有一层，层高不会高于3.9米。想象一哈你出差住的酒店，就晓得咯~

LOFT：

分为上下两层，层高一般为4.8米或者4.2米（ 2017年4月以后， 成都商业、办公类建设项目标准层办公用房分隔的层高已经不允许再超过4.2米啦），相当于买一层送一层，且其功能性更强。

上下两层，一层为厨房、客餐厅、卫生间等；二层则为卧室及书房。功能齐全，动静分区。

对于年轻群体而言，LOFT较为受欢迎，不仅是功能性强，在装修设计上，也有很多想象的空间。

而据锐理数据统计显示：成都市场上的LOFT产品供应逐步缩减。

一方面是“ 强需求 ”，另一方面是“弱供应”，LOFT产品显得异常珍贵。

“楼市挖掘机”尖尖，这盘就挖到了一个即将开盘的LOFT产品— 正成新天地。

正成新天地，位于主城区武侯新城，为四川本土房企正成地产又一商业力作。

对于成都人而言，这家起步于西昌，布局于成都的本土房企并不陌生。

在帮帮的网友中，肯定也有正成的业主！

在其官网上，挂着这样的介绍：

成都市正成投资开发有限公司（简称“正成集团”）成立于2004年8月19日，是一家专业从事房地产开发的民营企业，拥有四川省建设厅批准的房地产开发二级资质。

正成集团成立15年时间里，19个项目已经遍布成都市东南西北中，已开发和在建项目建筑面积累计超过200万平方米，连续三年被评为“成都市商品房销售企业20强”。

📍 2004-2006年，锋芒初露的正成，先后开发了正成•香域、正成•商翼、正成•沙河明珠、正成•财富ID四大项目；

📍 2007-2010年，羽翼渐丰的正成地产，正成•凌江尚府、正成•名城左岸、正成•艺墅洋房、正成•财富领地、正成•双楠格调、正成•翡翠琉璃先后亮相，版图不断扩张；

📍 2011-2016年，进军成都高端改善市场的正成，呈现了正成·拉斐、正成·城市乐章、正成·东区1号、正成·金楠尚府四大产品。

2016年后，随着土地市场及住宅市场的不断变化，正成地产保持着“稳健”的步伐，先后又取得了3宗土地。

2016年7月13日，以3420元/㎡的楼面价，拿下了新川版块18.6亩土地，即正成南郡；

2016年9月7日，以1020元/㎡的楼面价，拿下都江堰永丰街道新联社区96.2598亩土地，即正成源筑；

2018年1月30日，在激烈的土地市场，正成再出手，夺得武侯区簇锦街道铁佛寺村的两宗连襟商业土地，楼面地价分别为6900元/平、5800元/平，总计25亩。

5月31日，正成地产以挂牌的方式，取得铁佛寺9组地块，约6亩。

加上前两宗连襟土地，三宗商业用地总计约31亩。

15年平稳的发展，正成地产在住宅、商业、写字楼等领域均有涉猎，完善版图的同时，也体现了中小房企“小而美”的发展方式。

此次即将入市的正成新天地，约31亩的商业土地上，正成又将如何发力？

正成新天地， 位于武侯区千龙湖与福锦路交汇处 ，属于成都豪宅第三极“武侯新城”。

在武侯新城的官网上，挂着一大堆对于这个新城的介绍，总结起来可以概括为以下三点：

官宣：文创武侯、智慧新城

定位：电子商务集聚区，产业功能区

产业：电子商务、科技研发、总部经济

这个被寄予厚望的新城，近三年来用产业、配套、地价、房价等，不断刷新着成都人的认知。

规划+产业，其区位优势明显。

与一街之隔的新城区相比，正成新天地所在的老城区居住氛围更加成熟。

交通方面， 距离最近的地铁站为在建中的地铁9号线簇桥站，预计2020年通车。

并且，9号线开通后，簇桥站距离1号线孵化园站仅有5站，即10-15分钟，就可到达金融城。

对于城南上班族而言，上班距离及交通成本也会大大缩减。

此外，项目距离已经开通的地铁3号线武青南路站约600米。

此外，万兴快速通道和武侯新城快速通道与今年4月份正式通车，也大大缩短了项目到市中心的距离。

教育方面， 龙江路小学武侯新城分校距离项目约600米距离，为片区内的公里学校，也是由成都五朵金花之一的龙江路小学领办。

商业方面， 项目周边底商丰富，基本能够满足日常生活需求。

开车5-10分钟可到达欧尚、武侯万达广场、珑熙汇、大悦城、吾悦广场等大型商圈。

生态方面， 项目东北侧就是正在修建中的铁佛公园，占地约130亩，面积约为一个人民公园的大小。

除了成熟配套，正成新天地在产品打造上也有诸多亮点。

项目分为3个地块打造，售楼部所在的位置为3#，为后期待开发用地。

1、2#地块在建中，其中两个地块的1#均为开发商自持，不对外出售，后期为长租公寓或者星级酒店。

预计首开为2号地块的2、3#，全部为10层，户型面积约41㎡。

其中，2#为 2梯19户，3#为4梯24户。

围合式布局小区内人车分流

与传统的商业打造形式不同，正成新天地整体采用围合式布局，一是业主可以享受中庭风光，二是小区私密性也有保障。

类似于住宅小区，人车分流，业主从小区入口处进出，车子则从另一侧直接进地下车库，提高居住的安全系数。

外立面为干挂石材落地窗设计采光更好

此外，小区外立面采用的是干挂石材，在隔热性、保温性、安全性等方面，性能更突出。

大面积的中空low-e玻璃，也能最大限度的保障通风和采光，提高居住舒适度。

自带泛会所电影院等小区内配套齐全

除了小区周边的基础配套，正成新天地自身还带有一定体量的配套。

1号地块负一层会引进一家电影院，还有7个影厅及1个IMAX厅； 2号地块负一层则为一个700㎡健身房和游泳池。

而1号地块和2号地块2#的一层，则为约1500㎡架空层，未来将打造咖啡厅、泛会所、阅读室等日常生活配套。

架空层泛会所效果图

这些“下楼即享”的生活配套，更贴近现代人的生活需求，也是区域内消费方式的升级。

全部为层高4.2米的LOFT 户型约为41㎡

41㎡两房两卫？我见识了！

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