正文
近日，监管层正在加紧制定不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）相关政策的消息引发广泛关注。
REITs是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs 的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。
REITs的发展，将对我国购租并举的房地产长效机制产生深远影响，亦对丰富投资者资产配置篮子起到积极作用。
2016年以来，热点一二线城市楼市调控政策频出，土地出让条款中附加“限房价”“竞地价”“竞自持比例”等要求。在设定减少土地溢价预期的同时，其背后的深层次逻辑在于从房地产行业供给端着手，从而加速形成购租并举的房地产调控长效机制。
在这样的大背景下，一些资金实力雄厚的房企跟从政策、积极拿地。但对于自持物业及租赁项目未来的发展方向，其中大多数尚没有清晰的思路。“如果按照现在上海的房租水平，房地产企业可能要持有租赁项目40年才能将成本收回。未来具体怎么做，还在进一步规划中。”上海某房企相关人士向中国财富网表示。
某券商房地产团队首席研究员亦告诉中国财富网，目前专门做自持的企业很难看到清晰的盈利模式。
政策不够吸引人，回笼资金真的比不上卖房子。一个房企，明明习惯了卖房子就能回收盈利的模式，你让他去做租房，他可能也是心不甘情不愿的。未来最重要的是解决退出机制，这才是最合理的路径。所以我觉得，REITs等资产证券化模式能不能加速推进，对自持物业租赁市场的发展至关重要。
随着我国租赁市场的发展，尤其是自持物业开始形成规模，房企及物业持有机构对试水REITs、盘活资金的期望值不断增加。这亦为其自身流动性提升增加了一个重要渠道。中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉中国财富网，租赁住宅的良性发展，需要REITs等金融产品的介入。“真正意义上的REITs出来以后，带有租赁性收益的物业反而会成为一种比较好的金融品种。这对整个租赁住宅市场的蓬勃发展是有积极作用的。REITs一旦发展起来，就能使大量资金进入租赁市场。”
通过REITs为租赁市场注入活力，将对发展租售并举、租购同权等有一定推进作用。但从另一个角度来说，REITs并非一剂万能药。其支持项目的租金收益，亦需达到一定要求，方可维持良性发展。陈晟分析：“尽管现在租赁性土地价格便宜下来了，但是必须保证租金达到5%左右的收益率，长期资金才能坚持持有租赁物业。”
REITs的主要投资标的是不动产，而在中国该标的主要由房地产开发商主导。因此，在某种意义上可以认为REITs是开发商的一种融资方式和选择。
当前，REITs已经成为欧美一些国家的重要投资工具，但其在中国起步较为缓慢。苏宁金融研究院特约研究员江瀚在接受中国财富网采访时表示，这一方面是市场的选择；另一方面，也是出于监管的审慎性考虑。
“以往中国房地产开发商的间接融资能力比较强，对于REITS的需求没有那么旺盛。而在资本市场较为成熟的国家，开发商则更愿意从多种渠道获取资金。此外，2008年美国的金融危机，在很大程度上是由房地产的次级债券危机引爆的。在这种情况下，任何房地产证券化项目都是需要审慎考虑的。这也是为什么2007年中国就已经提出了REITs的概念，但监管层一直保持审慎态度的原因之一。”江瀚说。
随着今年以来各大银行银根收紧，房地产企业获得银行信贷的能力不断降低，房地产市场对于REITS的需求亦不断旺盛。在这种情况下，发展REITs正当其时。那么，当前最大的难点是什么呢？
“主要在于中国的REITs还涉及基金立法层面的问题，以及面临双重征税的问题。这些问题不解决，中国的REITs就难以形成。”陈晟介绍。
REITs存在的双重征税问题，主要表现在房地产企业在土地交易中缴纳一笔税收，形成REITs产品后，基于基金的转换收益又缴纳一笔税收。两笔税收征收过后，REITs产品将无利可图。陈晟透露，相关单位正在围绕REITs的双重征税问题，紧锣密鼓地开展政策及立法层面的研究，REITs呼之欲出。
美国房地产投资信托协会（NAREIT）2016年数据显示，过去26年中，REITs已经成为一种能帮助资产持有人释放其资产价值，同时为散户投资者提供房地产安全投资方式的金融产品。如在1990年末进行初始投资，至今或已升值近20倍。当中国版REITs推出后，将对投资者带来哪些利好呢？
江瀚介绍，对于个人投资者投资而言，REITs可以带来相对稳定的收益，成为一种投资选择。“因为房地产的资金流和收益来源都是较为稳定的，所以其风险并不大，但收益水平比普通的货币基金、保本理财高。”
对于机构投资者而言，REITs则是一种较好的资产配置方式。江瀚补充道：“机构投资者可以将其作为整体的投资包，或者进行模型化的处置，从而形成总体收入水平的控制。甚至可以让REITs成为一个重要的稳定性来源，让其整个投资组合更加平衡。”
陈晟则认为，固定的租金回报率，是判断REITs项目是否优质的一个关键因素。
证监会关注REITs的十年
早在2007年，中国证监会研究中心主任祁斌介就已对REITs的基本情况、发展历史以及我国发展REITs的意义和有关建议进行了研究。近年来，证监会相关文件中亦多次提及REITs。
2014年5月13日，中国证监会发布《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》，明确支持业务产品创新，推动资产管理业务发展，提出“研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系及相应的产品运作模式和方案。 ”
2014年6月6日，证监会召开新闻发布会，新闻发言人邓舸表示，证监会正在研究基金参与融资融券、期权、商品期货等业务规则，探索推出不动产投资基金（REITs）等新基金品种。
2016年1月，全国证券期货监管工作会议上，时任中国证监会党委书记、主席肖钢强调将规范发展债券市场，同时透露将发展企业资产证券化，推进基础设施资产证券化试点，研究推出房地产投资信托基金（REITs）。
2016年12月，国家发展改革委与中国证监会发布的《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》中再次强调：“中国证监会将积极研究推出主要投资于资产支持证券的证券投资基金，并会同国家发展改革委及有关部门共同推动不动产投资信托基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设。”
2017年6月，多部门发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》，表示将大力营造良好发展环境，推动不动产投资信托基金（REITs）发展。
此外，证监会亦多次批复类REITs项目。如2015年6月，准予鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金注册；2017年6月，准予南方道琼斯美国精选REIT指数证券投资基金（QDII-LOF）注册。二者类型分别为契约型封闭式及契约型开放式。
据悉，此前市场曾有多个支持项目为租金收入的类REITs计划，但均未将基础资产的所有权赋予受托人，而是仅以私募方式向少数机构投资者开放，且投资周期较短。上述情况并不符合REITs的国际标准，亦没有进入普通投资者视野。
视频团队
编导/配音：程千千
记者：程千千 胡恩燕
制作：程千千 赵雅妮
海报设计：乔琦宇
责编：刘尤罕
编审：隋娜
作者：胡恩燕
新媒体编辑：林伊人
图片源自网络
原创文章 欢迎分享
转载请注明
本文转自中国财富帮(ID：china-cfbond)
