上海600万资产家庭59.4万户，胡润错了没？

上海600万人民币资产家庭数59.4万户

上海600万人民币可投资资产家庭数21万户

---《2018胡润财富报告》

一位公众号读者看到这个财富报告的时候，对于这个数据挺质疑的，主要质疑的是人民币资产家庭数，觉得应该远远超过这个数字。

料他应该不止600万资产，不相信自己是60万之一。

料他房子的市值超过600万。

其实房子市值高的 很多 市 民都在质疑59.4万这个数字比实际情况少。

那么，上海有多少超过600万市值的房子？

先看看1998-2017年间上海成交的商品房数量：

总套数=总面积/套均面积

2010年上海新房套均面积110.67平米

我们取套均面积100平米，则1998-2017年一共成交约392.6万套房子。

1998年之前并且现值超过600万的房子数量应该不多。

年末市区人均居住面积达到9.7平方米

---1998年上海市国民经济统计公报

取400万套作为计算。

400万套房子里，有多少套现值超过600万？

我们取外环内的房子作为大致参照。（ 南外环外现值超过600万的不少，同时北外环内现值低于600万的房子也不少。 外环外大户型或别墅不少，同时外环内小户型也不少。）

2010年， 全市商品住宅成交套数79744套，其中外 环内成交套数18731套，占比23.5%

考虑到越早建设的房子地段越好，我们取30%作为计算。

400万套的30%，约120万套。

这120万套房子由59.4万户所掌握。 户均2套。

是可能的。

上海600万人民币资产家庭数59.4万户

上海600万人民币可投资资产家庭数21万户

38.4（59.4-21）万户有且拥有一套市值超过600万的房子（拥有两套小市值房子的家庭比例应该不高），

这38.4万户中的不少人是焦虑的：

他们一方面想要住更好的房子， 另外一方面觉得一套房子还是不够的。

更高财富的21万户家庭掌握了81.6万套市值超过600万的房子。

户均近4套。

依然是可能的。

并且这些家庭由于历史原因，手里还可能有市值不到600万的房子，也就是户均还不止4套。

这些家庭中的一部分的确是在卖房子。

这个人群所定义的刚需标准，并不是1套，而至少是N+1套，N是说孩子的个数。

这是中国式父母心态。

上海如此，二线三线城市也一样，并且房价越高，这种心态越强烈。

了解上海财富人群的房产分布，我们大体可以了解到：

上海多余的优质房子还是集中在富人手里

富人有一部分是炒房客，这部分人不会集中出货，因为上海是有房票管控的，难买自然也就不愿意轻易出货。

多数富人不是炒房客，房子通常作为资产的防守，没有特别的卖出动力。

大量的市民买不起超过600万的房子

买得起的要么拼爹要么收入高还得当房奴。

房产税征收对于租房客是不利的，对于想要买更好房子的人是有利的

当然，哪怕是想要买更好房子的人都不应该希望只针对上海开征房产税。

越贵的房子通常杠杆越低

通常这个人群不止一套房子，两套房子一起计算杠杆比一般市民的杠杆要低，单算一套的贷款比例一般也不高。

对于年轻人来说，家庭财富进入前10%还是可能的

奋斗或淡然，

谨怀感恩，哪怕上海居不易。

---

匠人有矩致力于上海楼市投资性研究，拥有10年地产公司产品设计经验，