特色小镇运营中的几个“坑”
文旅小镇在规划设计阶段，就应该做出细致切实的市场调研，确定项目总体定位，为后续的良性运营做好铺垫。但文旅小镇是新生事物，由于经验不足，项目方在期初往往会忽略一些问题，导致后期不得不整改，甚至造成无法弥补的损失。最常见的有以下几个问题：
1.
文旅小镇的商业形式属于文旅商业步行街，区别于城市商业体
从特色小镇项目立项开始，我们要有一个明确的认识：从属性上来看，
文旅小镇的商业业态是以街区型的文化旅游为主。
因此，业态布局上，要注重旅游属性，但需要提醒的是，
不能完全做旅游业态，也要兼顾到在地消费和属地化消费特性。
如果完全做旅游业态，忽略了本地的市场，就会导致在小镇商业街在客流量还没有达到一定阶段的时候，难以维持理想的开门率。
另外，在规划和策划阶段，就要把整个项目的商业动线、旅游动线，文化动线、人流动线综合考虑到一起。使得游客能够按照我们所预想的节奏来游玩和消费，由此实现商业价值，拉高人均消费。
这里需要提醒大家
，一个容易被忽略的问题，就是物流动线和车流动线的规划，要与后期的运营相结合。
车流和物流动线牵扯到诸多后期运营环节，比如店铺铺货、垃圾清运、油烟排放等。现在一些比较早的古城，像丽江古城、凤凰古城，都存在着垃圾车和游客走同一条线路的情况，这就会大大降低游客的观光体验感。同时，物流和车流动线的合理规划，对后期运营成本的控制有着非常重要的作用。
最后，
导览系统是文旅商业步行街的标识系统，在景区里具有权威性
。在实际操盘中，我们会发现游客对导览系统的信任度远远高于工作人员的口头指引。
2. 公共区域的运营和维护成本，要提前考虑在运营阶段如何转化
诸多文旅小镇都具备水系景观，在运营维护过程中，除了水费，还要交资源费，如果小镇没有活水水源支撑，那么这会是不小的开支。
另外开支比较大的就是公共区域的保洁费、照明费及安保费用，
这些公共区域的费用最好不要分摊到商家身上，如果这些费用都由商家来承担，必然会导致这些负担通过商家转嫁到消费者身上，
这将对整个小镇的运营产生不良影响。因此，在前期我们要在公共区域的运营和维护方面周密考虑，可以通过旅游产品经营等手段进行转化。
3. 商业区域的容积率不是越高越好
目前特色小镇开发商和投资人大多脱胎于地产行业，一般都会认为容积率越高越好，但事实上容积率高，
建安成本（建安成本是建筑安装工程成本的简称，包括建材费、人工成本、机器使用费、水电线路安装费等）也会相应的较高，对于资金使用效率来说，不见得是好事情。
那么容积率达到多少才是最佳的？
我认为，要在投入单价、物业市场价值和物业使用坪效三者之间找到最佳平衡点，资金使用效率较高，物业单价较高、使用坪效更高的积率才是比较合理的。
一般情况下，多数文旅小镇项目的位置都比较偏僻，所以容积率尽量不要做的太高，做到0.3-0.5是比较好的。但如果在城市核心区，做到0.3-0.5就比较低了。当然具体做到多少，还需要综合上文提到的三个方面因素来考虑。
4. 高科技互动项目的上马需要谨慎
目前较多的投资人由于年长的关系，倾向于将高科技项目投放在小镇里，他们通常会认为高科技互动项目体验度高，互动性强，并且又能突出自己小镇的文化氛围和主题。
但事实上高科技互动项目，有几个先天性缺憾：
第一，保鲜度差，游客体验过一两次后，可能就不再想去了。第二，技术淘汰的快，可能你上半年刚做好，到了下半年，新的技术已经淘汰了这种玩法，对消费者没有吸引力了。
另外，高科技项目难以做到个性化和差异化，
不管是5D还是7D，对于游客而言都是3D，3D以上体验感基本上是一样的。它的独有性也很难把握，因为凡是只要掏钱就能做到的事，那么你想做到独有性就非常难，很容易被复制和模仿。因此，在高科技互动项目上，投资人需要保持理性，切忌盲目自信。
5. 演艺项目的上马，要做好评估
大型演艺项目的运营难度系数很高，在国内市场上，演艺项目是重渠道的文旅产品，需要运营团队对市场熟悉，对渠道运作非常了解。另外，很多人在投资的时候，只关注这个演出形式的独有性，或者演出内容的吸引力有多强，但往往忽略了，演艺项目落地后每日耗费的人力和物力成本。如果日常运营花费大量的物力和人力，就会造成项目后期的运营压力。
目前演出行业有人提出了演出项目“小而美”的概念，我本人对此也是持怀疑态度的，从我的运营经验来看，也不见得能取得市场认同。
演出项目究竟应该是大型（实景）、还是“小而美”。不是由投资人或者策划师想象出来的，是游客的接受度决定的，大型演出的市场表现下滑之后，不一定小型演出的就能好卖。
大型演出项目市场下滑的原因主要是团队游客市场的变化，要找到真正有“出路”或者卖点的演出产品，而不是演出形式和规模的问题。
我认为演出产品要根据消费需求，做好业态的生态组合才是出路。
6. 提前做好税务筹划
小镇项目的商业部分基本属于商业地产，如果是物业自持或返租，就需要提前做好房产税的税务筹划
。因为房产税是很大的一笔支出，主要有两种收税方式:第一是每年度税费，原值×70%×1.2%；第二是，房屋年度租金×12%。
小镇操盘的几个“忌讳”
作为一个文旅小镇项目的决策者，应该对文旅小镇行业有一个基本的认知，不能凭感觉决策，要做好行业调研。
1. 关于小镇门票的收取问题
目前来看，收门票的文旅小镇，里面的商业都不太强；不收门票的小镇，商业都做的还不错。但是，要想将两者同时做到最好，难度是很大的。
如果既想把商业做好，还要收取门票，要对市场做一个周密的调研，去找到两者的平衡点，切忌盲目自信，异想天开。
另外，商业行为都是存在风险的，并不是说自营就一定可以赚钱。自营业态在整个项目股份中的占比多少，需要做周密的核算。
2. 关于小镇项目的旅游市场定位问题
文旅小镇首先要对它的旅游市场做一个总体定位。除了某几个独特的古城，如丽江古城、凤凰古城，其他绝大多数文旅小镇不可能做到服务远方市场，很难吸引到远方市场的游客，其主要服务于一级客源市场（两小时车程）。
我认为，应该定位为周边旅游产品或周末休闲游的产品，不要好高骛远。
有了总体定位以后，就会清楚知道小镇的市场在哪儿？游客群体是怎样的消费特点？景观系统和景区商业动线如何规划等问题。
3. 考察项目要用行业视角，不要看不起已经存在的市场
操盘手去考察项目的时候，不要只看到项目的缺点或表面现象，要知其然也要知其所以然。不要急于否定任何一个已经存在、被认可的市场
，要抱着客观学习的态度去研究，它的旅游吸引物究竟是什么？思考项目的整个商业模式，它到底是靠门票赚钱，还是靠门票拉动市场？靠旅游商品来赚钱，还是靠旅游商品拉动市场？还是靠景区服务来拉动市场？这些问题都不可轻易下结论，需要操盘手认真的考察和辨别。
几个核心问题”
1、小镇运营
小镇的运营管理，既涉及到小镇的建设和开发，也涉及到小镇的持续经营和发展，从某种程度来说，小镇的运营更像是管理一个小型的城市经济综合体。小镇运营，应该善于利用自身优势，并引进外部资源，搭建各种产业发展平台，来促进小镇的运营效率和服务水平，这就是所谓的“平台化思维”。这些平台包括开发合作平台、产业发展合作平台、立体品牌推广平台、综合投融资平台等。
2、小镇服务体系
服务是更高标准的旅游需求， 也是增加游客体验价值，和提升满意度的重要方面。建立高层次，精细化的服务体系，是打造小镇旅游核心竞争力的关键。
当然，小镇不仅服务于游客，小镇服务体系需根据不同的服务对象和需求，从硬件设施和软件服务两方面入手，硬件方面是建设相关的基础设施，而软件则是建立高标准的服务规范和制度。
服务体系包括三方面的内容：
1.游客： 包括公共服务(交通、卫生、安全、信息)、接待服务。
2.经营者 ： 包括经营环境、经营秩序、招商政策。
3.本地居民 ： 包括物业服务、生活服务。
3、小镇品牌
小镇品牌的重要性不言而喻，那么小镇的品牌到底如何打造?最重要的是产品和服务做的好。
小镇品牌的产品有四大属性：一是特指性要明确;二是竞争性要从顶层设计开始;三是延展性必须注意产品的内在关联性，你可以让手机替代照相机，但你不能让手机替代化妆品;四是美好性要注意和人的情感相关联。
产品的四种属性缺一不可。但仅有产品是不够的，品牌的另一大基础就是服务，再好的产品，没有好的服务绝对成就不了品牌，尤其是做文旅小镇。而服务必须有体系、有标准、有执行、有机制。
不同的小镇定位，其服务标准和内容肯定不一样。比如，产业小镇和文旅小镇的服务内容就有很大不同，产业小镇的服务更多的是在生产方面，如技术、物流、人才、原料、生产环境等方面做好支持，而文旅小镇则主要是生活和体验方面，如交通、住宿、餐饮、游乐指导、商业环境等。
即使同是文旅小镇，观光和深度旅游又有所不同。观光主要在停车场、旅游线路、餐饮、人流疏导、景点介绍等方面做好服务，而深度旅游则更注重细节的服务，比如，咖啡吧从游客进门、落座、点单每一个细节是否与咖啡吧主题吻合，是否能应对游客的心理需求，包括你的环境设计、道具设计、问候设计，无不体现你的服务水平，更不要说酒店住宿针不同层次游客的不同服务标准。
而真正的度假小镇更注重服务体系的完善和服务创新，具体到一座小亭、一张木椅、一个导示、一盆花草都表达着你的服务体系是否紧贴度假主题。
有了好的产品、好的服务，品牌的建立才有了基础。但这仅仅只是基础，能否建立一个强大的品牌，还有更多环节和步骤。
4、小镇IP
IP应该是一种身份识别。任何商品如果没有IP就不会成为品牌，没有IP是永远长不大的。IP的有5大特性：一是最先想到、二是最快延伸的、三是最大想象、四是最美形象、五是最好故事。IP的传播方法有四种：一是进入公众视野、二是制造新闻、三是强迫记忆、四是编好故事。IP传播的方法大概以这四种常用为主，但不排除还有更好的，无论多少，有一点至关重要：怎样建立IP与人的情感关联关系，如何最快缩短受众从认识、接受到喜欢这三个过程?而好的传播渠道正是完成这三个过程的关键。IP的传播渠道一般分为形象展示和心智占领两类。
情感关联在小镇发展中的地位非常重要。人的情感非常丰富，情感往往主导人们对事物的偏爱和憎恶。一旦被偏爱，即使瑕疵再多也会被忽略甚至被转换。没有偏爱就没有品牌，而偏爱就是情感关联。无论是产业小镇还是文旅小镇，无论是产品还是环境，都必须刻意地注重与消费者情感沟通，只要能让他们偏爱，小镇的生命才会长久。具体到小镇如何与消费者进行情感关联，至少要做好 “五情”：1.强调小镇的情愫;2.创造小镇的情缘;3.营造小镇情境;4.设计小镇的情趣;5.培育小镇的情韵。
5、开发模式
小镇的开发模式有很多种，每种开发模式的要求都不同。
a. 主题游乐园模式。这种模式很常见，国外以迪士尼为典型代表，国内以华侨城、万达主题乐园为范本。它们都是以乐园为卖点，吸引人流前来旅游，然后提升土地价值，最后售卖地产。这种开发模式对开发商的资金实力要求很高，目前国内的主题乐园模式也面临着IP缺乏、创新动力不足等问题，如何破解考验着大家的智慧。
b.农业驱动模式。在乡村旅游、休闲农业蓬勃发展的今天，这种农业驱动的模式也很常见。此种模式的核心是要让游客亲身体验和参与场景，体验农耕时代的礼仪和生活。值得注意的是，该模式不该只有农业，还应该补齐居住、教育等其他功能。
c.度假旅游驱动模式。这一类小镇一般是依托度假旅游发展起来的，如观澜湖。它的模式是先做环境，再考虑居住。此种模式最关键的是摸准度假人的需求，打造真正的度假功能。
d.产业驱动模式。此模式就是产业小镇模式。这种产业有两类，一是引进来的产业，如云计算、基金等新兴产业;二是利用当地的自然和人文资源挖掘出来的产业。小镇离不开产业，没有产业的小镇，注定昙花一现。这种模式的要点在于一定要引进与当地经济发展水平、自然环境相匹配的产业。另外，产业的培育是需要耐心的。
e.养老旅居驱动模式。这类模式以乌镇雅园为典型代表。做养老的小镇，一定要满足几个条件：一是自然环境较好、二是空气好、三是交通顺畅、四是养老配套齐全。
f. 古镇改造模式。很多小镇都是由古镇“改造”而来的。对于这类古镇要保持建筑的“原汁原味”，二要寻找小镇的历史沧桑感。
g. 文旅组合模式。因为项目规模大，单一的形态和业态难以支撑。所以，很多人就将更多的类别组合进去，也就是文旅是个筐，什么都往里面装。这样看似业态丰富、功能更全、风险更小，但如果顶层设计没有做好，风险也最大。此种模式关键要处理好几种类型的逻辑关系，将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。如度假和养老的组合，观光和游乐的组合等都可以大大提升小镇的生存和发展能力。
总而言之，开发主题不同，其选择的开发模式就会不同。主题决定模式!而不同的开发模式决定项目的盈利模式，决定项目的存活率。
6、盈利模式
1、门票模式。
2、综合收益模式。主要有餐饮收入、住宿收入、租金收入、演艺收入以及其他消费收入等，比如丽江古城。
3、产业收入模式。比如中国首个云计算产业生态小镇——西湖云栖小镇。
4、地产收入模式。包括度假、养老主题的公寓、别墅，以及旅游商业等。
5、资本运作模式。此种模式是最大化的降低前期投资压力、快速推进项目的方式，但首先必须做好整体策划，在此基础上引进战略投资者，最终实现上市，或者通过资本运作，实现融资和资本退出管道。比如，乌镇到2006年引入上市公司“中青旅”开发古镇旅游，是资本运作的成功案例之一。
很多小镇都是上述几种盈利模式的组合，因为单一的盈利模式根本无法支撑小镇的发展
【
开课地点
】
北京 农广大厦[
农业农村部北办公区内
】
【开课时间】
2
019年5月25—27日 （2天学习 1天产业对接）
【主办单位】
中厚明德集团 特色小镇研究院
【参课人员】
特色
小
镇
、
田
园综合体相关投资商
开发商
相关产业链负责人
【课程主题】
政策解读、立项辅导、
融资申报、拿地策略、案例解析... ...
【
课程特点
】
一线评
审专家授课、模块化教学、操盘手现身说法
精讲细研
【
咨询热线
】
16601291889 微信同号
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日程安排
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时间
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主讲专家
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主讲课题
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05月25日 农业政策解读与项目运营解密
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09:00-
12:00
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岳凤娟
中厚明德集团董事长
中厚明德商学院院长
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《乡村振兴下项目运营—全产业链服务模式》
1.乡村振兴战略带来的政策红利
2.拿地策略
3.大健康产业及项目应用
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12:00-
13:45
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午餐及休息时间
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14:00-
15:30
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岳凤娟
中厚明德集团董事长
中厚明德商学院院长
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《乡村振兴下项目运营—全产业链服务模式》
4.深度剖析中厚操盘案例
5.运营策略
6.中厚明德一站式服务
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15:30—
18:00
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袁英华
中国投资协会副会长
项目投融资专业
委员会会长
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《乡村振兴战略与金融支持》
1.乡村振兴战略与金融支持政策
2.国开行在特色小镇方面的政策及成果
3.国开行信贷业务流程及注意事项
4.国开行PPP项目授信审批程序
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18:30-
20:00
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项目交流与欢迎晚宴
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05月26日《项目投融资规划+国内标杆案例剖析》
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09:00-
12:00
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彭 松
财政部PPP专家库专家 / 荣邦瑞明创始合伙人
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《区域综合开发模式和投资实务》
1.中国城镇化的发展趋势
2.中国投融资体制的演变
3.投融资规划理论与方法
4.“长阳模式”解读
5.政企合作的要念和难点
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12:00-
13:45
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午餐及休息时间
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14:00-
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