我们都知道，上一波上海楼市的启动在2020年。
很多人，也正是在那一波拉升中，入手了房子。
如今，来到2024年，特别是新政之后的楼市，
之前的那批房东心态如何呢？
市场跌幅最大的板块在哪里？
还有在涨价的板块吗？
这一期，我拿研究院的统计数据，
和大家聊一聊，上海
那些涨跌波动的板块现状。
希望，能帮你更了解一点当下价格起伏背后房东的
心态
。
以下数据，统计口径，均来自于绿网
挂牌价格。
之所以采用挂牌价，是因为数据样本更多，更容易反映出
真实的房东心态。
当然，之前也用过成交价来做过一些价格波动的统计。
但成交价格往往是
买卖双方市场博弈之后的结果。
为了能够更好的反应出不同板块的当前房东心态，
我选取了两个时间周期来排序。
短周期是从2023年6月到2024年6月的板块，挂牌价格变化。
长周期是从2020年1月到2024年6月的板块，挂牌价格变化。
我个人认为，
1年的维度上的挂牌价格变化， 更能够
反映出527新政之后房东的心态变化。
4年半的维度上的挂牌价格变化，能够
大致反映出经过20~23年上一轮周期后，板块或内的房东共识。
上个月，我们通过换手率的指标，对比了
2023年一季度和2024年一季度，
上海板块的真实成交情况，也一并放在这里进行交叉验证。
上海置换难上加难！3个月房子还没卖掉，换房太痛苦？
要不要学习
最先进的“
换房宝理念
”
，平均卖房周期
41天
上海最大跌幅的板块，大部分集中在
上海的远郊板块。
4年挂牌价跌幅前20板块中，排名靠前的有崇明、金山、练塘、泥城、嘉定老城等。这些板块在长周期里面，都是涨的基本没有，跌起来要命的。
地段不错的板块里面，学区属性强的浦东内环潍坊板块，
跌幅明显。
上一轮涨幅太大了，经过4年的市场洗礼，如今板块内的房东，也逐渐恢复市场理性。
降价卖房，很
急迫
。
这个降价心态急迫程度，在
一年的挂牌价变化排名上面则更加明显。
527新政之后的，挂牌降幅排名靠前的青一色都是
学区扎堆的板块。
潍坊、世博、梅园板块包揽前三甲。
除此之外，一年内，降价多急着卖出的房东，还集中在以下两类板块中。
一类是，上海的打工人聚集地板块。
浦东有曹路板块，浦西有泗泾板块，都是动迁大居，分别是降价排行的第四、七名。
这两个板块，一个在9号线的西边，一个在9号线的东边。
遥相对望，动迁房太多，有苦说不出。
我就在想，假如有个房东，泗泾和曹路都有房子在卖。
那恐怕是2024年最难的房东了吧。
另外一类是，低换手率比较低的板块。
（蓝色区域换手率最低）
比如：
宝山的张庙、罗店
（降价排名：8/9），这些板块严重依赖地缘客户的板块，市场一潭死水，房东不降价，房子根本卖不动。
再比如，
永和、南码头、塘桥等板块
，老房子、老塔楼扎堆的板块，房子差、界面老、学区少。
这里的房东，要卖房也早就心里做好了大割肉的准备了。
关注魔都财观👇
教你当下买房卖房的
核心逻辑
，让资产保值！
这是个好问题，我也很想知道哪些板块的房东，依然会挂出超过4年前的价格。
在目前以价换量的市场上，哪个板块的房东敢涨价呢？
从板块数据上面看，我发现了有两类板块的房东挂牌价在上涨。
一类是假的上涨板块，一类是真的上涨板块。
先说说假的上涨板块。
为什么说是假的上涨呢？
因为这些涨价的板块，一看就是想割韭菜，也是市场上最嚣张的房东聚集地。
这里我选择了一年内挂牌涨幅最多的前15个板块。
除了南京东路、徐汇滨江、苏河湾等板块，其他的板块全部是
500万房子扎堆的板块。
我的同事看到这个数据排名后，跟我说的第一句话是：
观观老师，我觉得这些板块的房东，都是住在桃花源里的。
我说：
是的呀，这些板块里面不少风景都不错的。
同事说：我不是说风景，我是说这些桃花源中人，好像没有经历过上海楼市的涨跌一样。
我这才反应过来
，这些板块的房东，是真得惨。
他们所在板块的房价，长周期看来一直和市场的涨跌毫无关联。
所以，市场真实的价格，对他们来说无所谓。
反正也不好卖，还不如趁着有政策就把挂牌价挂高一点，说不定有冤大头来买呢？
嚣张一点，说不定还能撞大运。
下面再说说，真在涨价的板块。
从4年的维度上看，前20名的板块，基本符合体感和实际成交情况。
这4年里面，徐汇滨江涨幅超过50%，黄浦滨江涨幅40%，新钱老钱依然喜欢追捧一线江景豪宅，
华泾因为是徐汇区的自留地，轨道交通密布，这两年产业和学区也在落地，涨幅不错也算正常。
只是能排到第三名，似乎涨的有点过头了。
出人意料的是，
被人长期看不上靠近虹桥的莘闵别墅区，居然也有37%的涨幅。
这和别墅产品的特殊性有关，莘闵别墅区破是破了点，但总有一些富豪，喜欢
闹中取静的私人别墅。
浦东御桥品质房源不少，因为靠近张江，又有了建平系学校的加持，成交量一直是水涨船高的，挂牌价上涨也属正常。
以上这些板块，在4年的周期里面挂牌价，最多的上涨了50% 以上，最少的也上涨了20%，这是真的涨价。
这些板块，要么有地段交通的加持，要么有品质和学区的加持，房东的心态是很坚挺的。
527新政后，这些板块里面，
挂牌跌幅最大跌幅也不过才10% ，
最
近房东开始焦虑了！
挂牌没带看？被客户大刀砍？
20年房产孟军师，教你少亏百万的
置换卖房3+8绝招
！
