海珠南打起来了，中交天翠战力如何？抓紧测评一下......

春节前后，绿城海珠客运站项目 绿城馥香园 ，以及 中交三滘立交项目 中交天翠 前后脚跟大家见面！

海珠南部马上又有一批望江新盘可选， 中交天翠战力如何 ？

老编今天一文跟你讲清楚！

定位改善，

中交天翠如何拔高居住体验？

先说项目的出身，该地块 是中交在去年8月，以 总价约47亿元，楼面价3.2万元/㎡ 拿下。

中交天翠总用地面积 6.7万㎡ ，计容建面 约15万㎡ ，这规模是海珠近年少有的大盘。

但其中只有3万㎡可用于建设，剩余1.7万㎡道路用地，2万㎡绿地用地。

项目将建 7栋住宅 ，都是超高层 46-48层高 ，一字排开布局。

其中，1-3栋为3T5户，4-5栋为3T4户，产品定位为 刚改 ，主要户型大概为 90-140㎡ 。

这是项目的基础要素，在绿地面积以及楼型两个维度上，中交天翠其实发力很猛。

海珠前三的绿化面积

据统计，项目叠加公园的绿化面积为7.2万平，这是很可观的绿化数字！

老编翻看2024年海珠成交宅地，别说绿化面积了，总的 宗土地面积都没有谁到达这体量。

绿化总面积更位列海珠小区TOP3 ， 仅次于保利天悦、光大花园等老牌豪宅。

中交天翠园林示意图

换算下来户均绿化面积，高达49平；

中交天翠项目直径3km范围内， 海珠儿童公园、海珠湖公园、海珠湿地。

北望小蛮腰少有遮挡，900 米 外还能南望珠江。

景观方面确实有其独到之处， 46-48层的层高，意味着多数户型都能拥有不错的景观。

外立面+楼距，都有冲击高端项目的雄心

中交天翠，在其集团内部产品线中，属于高端的天字系产品。

公区建设做得很上心。

外立面，选择 大面积玻璃加合金材质 ，跟一众高端滨江项目竞争，颜值这块不吃亏。

中交天翠外立面效果图

地块总体形似三角形，中交天翠选择把楼栋一字排开，这就没有楼间距以及采光方面的顾虑了。

不止告别“楼间距隐私焦虑”，还能让室外景观资源呈现最佳状态。

这种做法，首先所有楼栋与户型单位，最大化享有 内外双园、南北双江 优势；

从楼型看，保证 南北通透采光俱佳 ，还特意将楼栋角度微微倾斜。

每一栋楼都是 独立梯腿 ，没有采用“双拼”结构，消灭视野采光受限的“中间户”。

而户型方面，主要户型大概为 约 90-140㎡，目前还没更多户型细节。

但在户型新政的当下，使用率超100%没问题，此外从楼型看出，中交天翠很可能部分户型南北通透，总体标配三面采光。

北向远眺，广州塔、东西塔就在眼前;

南向没有太多高层遮挡，不仅望江，映入眼帘的还有临江中轴地标广州之窗。

还有一扇窗，对着海珠湿地公园，城央绿意尽收眼底。

是不是值得期待？

噪声+主干道包围+新盘压制，

三大价值拦路虎

说完改善价值底色后，我们谈谈项目价值冲高有哪些制约因素。

主干道包围，会如何“消音”？

还记得地块刚挂牌时候，大家怎么称呼它吗？“海珠版兰亭盛荟”

项目被广州大道、环城高速和南洲路三条主干道夹击，可能会存在一定的噪音和粉尘干扰。

据老编用专业软件建模得出的模型，北向存在的噪声隐患。

首先，中交天翠部分楼栋北向采光面，与规划中的人行道仅30米距离，

此外，南向采光面 与环城高速匝道高架桥距离约70米左右 ，软件模拟噪声约50-55分贝。

具体看看软件模拟数据，供大家参考：

软件分析噪声结果多图（左右滑动）

地块出让合同中曾明确：

受让人须合理优化建筑布局，并采取有效措施减缓交通噪声对居民生活的影响，确保建筑室内噪声达标。

低频噪声防治难度大：

但交通噪声以 63Hz 到 800Hz 的中低频为主，且24小时不间断，半波长大，绕射能力强， 普通双层中空玻璃由于声桥与共振作用，极难处理。

在本号之前实践得到经验， 密度很高的厚重多层加胶玻璃，对低频噪声防治效果好些 ，但其单价高达 上千元每方 ，这无疑对开发商也是一大挑战。

假如是北二环科学城段一样，采用全封闭声屏障方案来降噪音，那业主可以开窗通风。

北二环全封闭声屏障方案

假如是通过双层甚至三层隔音玻璃来降噪，那业主就得准备个全屋新风系统了。

身边有劲旅，如何定价

至于项目的定价问题，目前未有吹风价，但我们可以对比周边的新房价。

周边在售项目 中铁建西派粤府 均价6.5万/㎡，部分望江单位7.5万/㎡。

新地块方面， 东晓路地块 （越秀·桂悦东晓） 的楼面价是3.4万/㎡，略高于三滘地块 （3.2万/㎡） 。

但如果两项目未来价格相近，三滘地块的高速噪音会让客群流向前者。

此外，与中交天翠一路之隔的 绿城馥香园 ，地价相仿，是中交天翠直接竞争对手。

刚好，