在更早的一篇推文里面，我们曾经提到过，400万将会是今年新房分水岭。
往下走接近新房/二手房临界点，350-400万还能勉强买点入门级产品，再往下走，要么牺牲地段配套，要么牺牲居住舒适度。
往上走是各区域竞争最残酷的总价段，堪称楼市绞肉机，实得越做越大，四房三卫、双套房甚至三套房都开始井喷，有些挨400万的产品开始移植600甚至800万产品设计...
很有意思的市场现象就出现了，400万以下如果执意买新房，那相当好买，因为压根儿就没几个能选的，也基本都有各种问题。
一旦预算卡到400-500万这个不上不下的区间，就极为难选，开发商迭代过于迅速，上半年买的，下半年可能就过时。
部分400万级在售楼盘情况
上面这些都是从去年卖到今年，一部分包含400万级产品的项目，但今年新开项目里面，400万产品继续升级，地段也有更好的，下面四个可以重点关注：
招商锦城序，和招商中环臻邸算姊妹篇，两个楼盘本身也挨着，但由于锦城序的产品在去年基础上迭代，可以说跟比亚迪一个尿性，自己背刺自己。
这个楼盘最大的意义，在于直接填补二八欠缺的，纯改善低密产品空白，直接的竞品，或者说被拿出来对比的，自然是华润中环天宸。
从硬指标来看，招商后发且容积率上是占大优势的，价格差距如果按照目前已有的信息，差距并不是很大。
而地段上，两个楼盘趋同，位置方面，中环天宸更靠近中环线，略有优势，招商锦城序更靠近铁路线一侧，吃了点位置的亏。
之所以拉中环天宸出来对比，不仅是两个楼盘有太多相似点，而且中环天宸已经代表了二八新房里面的天花板，不仅有首个4.0新规后产品，市场反馈也很炸裂，
在总价差距不大的情况下，招商锦城序在硬指标上面，迈了一步更高的阶梯，在好几个指标上超越了中环天宸。
加上二八板块本身在五城区的高关注度，可以纳入必看榜单的前三名，因此，整个2025年，招商锦城序毫无争议可以排进400万级5个必看楼盘榜单。
产品前瞻：
高得房率>均110%，纯板式，2T2独立电梯入户，带光厅入户，横扫二八90%新盘竞品，与中环天宸同属T1级。
价格：
★★★★
一句话评价：横扫二八，做回自己。
这个楼盘很有意思，虽然定调很高，但实际总价起步并不高，产品跨度非常大，在2.5这个不算低的容积上，生生做出了全T1/T2的产品，甚至搭了洋房进去。
最小的117㎡套四端厅，在350万左右，改善洋房和刚改产品混搭在一起，还配了几套顶跃产品，
它的入门级117㎡产品可以说相当特立独行。
你说它好吧，户型利用率并不高，过道空间占用、功能布局都有瑕疵，你说它不好吧，人家这个做的
套四端厅
，主城吃螃蟹第一人。
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建面约117㎡套四双卫
不过大户型139/178/215㎡就正常多了，同样也是沿用新规后的迭代产品，板率在老产品基础上增加了5%左右。
比如178㎡套四三卫这个，即便拉到整个理工大+杉板桥，也确实是最好的产品，领先“国际杉”一个版本，领先理工大至少两个版本。
产品前瞻
（178㎡套四三卫）
：9F+1T1户洋房，主卧浴缸双台盆，270度端厅，这个巨幕端厅绕一圈大概有13米，相当夸张的水平。
同样的光厅入户+
纯板式，1T1/2T2独立电梯入户，在2.5容积上能这样去“板命”，估计吃奶的劲都用上了。
产品创新也有，比如只有3套的215㎡产品，做的洋房顶跃送屋顶花园，本质上还是一个“高低配”思维的进化版本，
但我认为这个项目最后卖得如何，还是要落到预售价格上，配套方面，这个项目教育方面偏薄弱，很大一部分价值在于能沾到东郊记忆/杉板桥成熟商圈的光。
至于上榜理由，产品比它好的，起步价格比它贵；比它便宜的，地段比它差；地段比它好的，产品比它落后，你看，什么都沾一点，完美闭环。
价格：
★★★★
★
一句话评价：产品特立独行，配套优劣参半。
项目户型跨度较大，这一篇又偏盘点，更多信息和户型产品的评点，可以扫下方二维码加我们房sir助手，备注进群，获取更多项目信息：
金牛区首个“西派系”，西派系首个“全景舱”。
这噱头简直拉满了。
位置上来说，金牛茶花板块，地段上没有弱点，2.5环线，龙湖西宸天街商圈范围内，三地铁加持，片区完全成熟。
谈到这个项目，这下又不得不拉出它异父异母的亲兄弟-保利花照天郡出来，两个项目是茶花板块内最直接的竞争对手，位置挨着的，地段配套一毛一样~。
两个楼盘关键指标基本一模一样，但金牛西派御府有洋房产品，产品面积段提到143㎡起步，整体的改善属性更强。
而且提到这两个盘，就不得不提一嘴，中国铁建的外立面审美、物业服务等软实力，市场认可度还可以，特别是西派系，我个人也比较喜欢，至于保利嘛......
保利花照天郡，去年销售情况不错，而且填补了茶花板块这一片改善缺失的结构性问题，算是第一个把新产品做到花照壁的项目。
金牛西派御府产品上大幅升级处理，那肯定更不用说，至少在金牛区绝对是当下新规产品中潜力最大的一个，如果后面价格差距不大，等于背刺花照天郡。
（目前信息披露不足，这一点我持谨慎态度）
这个“大幅升级”，当然不光是升级了面积段，还有西派系的第一个全景舱产品，但这个产品只会放到最大的256㎡大平层上面，不是今天讨论的400万级，就不多点评了。
金牛西派御府的全景舱，只有楼王才有的拳头产品
那为了公平起见，在143㎡这个入门级产品上，来个同面积对比，看看中铁建这个有没有升级，我随便选了两个来：
实得率指标，花照天郡看起来还略微高一点，但客观来说升级也是肉眼可见的。
比如拿出了三卫，光厅更方正好用，功能布局更合理，没有莫名其妙的空间浪费...
从整体定位来看，这个项目更偏深度改善，上榜理由也有充分，在整个西/西北2.5环线位置，找不出一个更新、更深度改善的产品。
如果把青羊区也拉进来横向对比，像华府金沙名城、鹭岛金沙壹品等同环线产品，那就是被吊起来锤，毕竟这些还在做塔楼......
价格：
★★★★
一句话评价：西派首个全景舱，西2.5环无人能刚。
压轴的楼盘，毫无疑问，必须给澳南锦江序，这个楼盘我上周专门开了一篇去分析：
只有一个缺点的“改善刺客”
能
做全景舱
这个产品，
不算本事，能
优化
以往产品的一些问题，才算本事，它
做到了
。
能把全景舱做到140㎡这个尺度，不算本事，能协调好空间布局和外部私密性问题，才是本事，它做到了。
能给客厅做全景舱不是本事，能在小面积段做双全景舱，才是本事，它也做到了。
真正代表未来1-2年进化方向的产品，把功能性、外部资源和产品设计有机结合的产品，也是主城很难见到的双全景舱产品。
配套地段也没有尿点，
崔槐板块锦江畔，
万象城1.5公里以内，，要江景有江景，要商业有商业，要地铁有地铁。
周边竞品估计盼着它赶紧开完赶紧卖，别挡着大家的发财路。
缺点只有一个，这个盘也忒小了~
价格：
★★★★
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在产品迭代周期下，各大开发商在400万级的火并血拼，但继续迭代的空间越来越小了，有几个深层次的原因：
首先容积率限制
：
主城新地块容积率多控制在2.0及以下，开发商倾向于打造低密板式小高层或T1/T2产品，户型面积从120-143㎡，进一步提升到143-200㎡甚至以上。
本身留给开发商产品力向小面积转移的空间已经不够了，如上面的新希望，把端厅下移117㎡，就会出现空间布局上的瑕疵，玩得太极限，很难被推广。
其次是
供需结构与市场分化：
需求端分层
：刚需转向二手房市场（2024年成交23万套，均价1.4万元/㎡），400万成为刚改与深改的分界线，前者需在户型或地段妥协，后者则需追加预算。
供应端收窄
：主城400万内新房加速去化，2025年新推项目以500万+豪宅为主，中间档（400-500万）供应也在收缩。
产品优化虽然可以下移，但新房总价段只可能上移，这一点可以结合土地拍卖就一眼看穿，核心地段地价就没下降过。
最后是迭代的空间在进一步压缩：
楼市走到现在，迭代产品多集中于大实得率、大面积玻璃幕墙、以及空间结构上优化。
当下端厅、全景舱、LDKB等，要么下移，要么把尺度继续做大，要么继续整合功能区布局，但能够颠覆市场级别的升级越来越少了。
