广州买家的选择越来越好

果爸看房 · 公众号 · · 2025-03-12 00:10

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这些年广州在GDP、产业上的衰落，确实也让很多其他城市追上来甚至反超，但如果只看这些负面信息，对买家来说没有任何意义。

市场不好，大环境不稳，倒逼操盘手和开发商放下身段，通过降息、降契税，做更好的户型更好的外立面，更好的完善配套来抢客户。

尽管我也曾经吐槽过广州没有太多好房子，但同样的预算，现在比两年前能买更好的地段，或者同地段能买更大的面积，或者同样价位能买到更优质的小区。

广州的买家，可拥有的选择越来越好。

可以分几个层面讨论：

一，高端改善越舒适，品质越好

珠城和琶洲在24年迎来重挫，从保利心语、隽峰苑这种小户型上车盘，到嘉裕公馆和花城湾这两个交投活跃的标杆，再到保利天悦、凯旋这种绝对头部的豪宅，又难以对抗市场的回调。

这些要么又老又旧，要么户型过时的核心板块，在被高总价改善抛弃的同时，反倒是核心区域的边缘新盘，成为更多买家的心头好。

琶洲边缘的琶洲南TOD，琶洲以西海珠中部的标杆是中海大境，金融城珠城边缘的是保利天瑞，其次是观樾、和樾府。

从位置上来说，这些盘不如珠城、琶洲那么核心，但在配套日益发达成熟的现在，珠城正在失去唯一性。随着琶洲、金融城办公条件的成熟，越来越多的企业有了除天河北、珠城之外更多的选择。

这种产业的流动也带来了购买力的流动，进而影响了买家的选择策略，这也是为什么最近两年，市区单价7-10万的盘，销量和热度都非常高的原因。

从品质舒适度来看，高端盘也在随着市场变化被动升级，不管是地段还是交付都是如此。

前几年海珠800-1000万，你能买的还是观云府、观澜府这些海珠西的小地块、高密度的盘，品质也不够改善，或者品质不错、低密板楼但位置很糟糕的湖光悦色，但是去年你可以选择中海大境，今年，1000万的买家还可以考虑等等保利天奕。

从交付来看，当年买琶洲天珺的或许觉得自己是个大冤种，不管是户型设计、交付都对不起这个价格；现在去买湖光悦色的朋友，同总价可以买到更大面积，而且交付更有确定性。

天河也差不多，臻颐府一度陷入暴雷危机，开发这么久，到现在还没完全收楼，一路之隔的观樾在容积率，户型上更有优势，单价还更便宜。

当年1000万的买家还在为天河壹品和天汇怎么选纠结，但现在都去看天瑞去了，后者的品质显然更符合这个价位买家的需求，连学校都配套了省实。

而接下来，1000-2000万的买家还有更多选择，比如绢麻厂、琶洲南，甚至包括珠实金融城东区地块，都是值得期待的项目。

虽说他们都有不少硬伤可以挑，但对于这个价位的买家来说，位置比较核心，离中心区域也比较近，户型也是超高的利用率，要么有江景，要么产品好密度低，要么有地铁有学校，还是具备比较强的期待空间。

3000万以上的买家，不管是TOD还是面粉厂，也给了买家更多选择，而不用被动选择户型过时的凯旋，或者北向望江的天悦。

二，刚需盘配套越来樾全面

如果前两年你看过很多二手，总价预算在200-400万之间，你能选的大概也就这几个方向：

白云的罗冲围，也就是富力桃园，富力半岛；海珠的东晓南，典型的如金碧花园、晓港湾；天河的金融城，比如旭景家园，天朗明居；黄埔的鱼珠或者香雪云埔，比如万科城市花园，东荟城；番禺的万博、番禺广场，比如雅居乐花园，尚东尚筑。