《广州市工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让实施办法》解读

工业用地长期租赁，是2号文在2017年政策基础上新增的工业用地供应方式。根据2号文规定，长期租赁是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用，并由承租人按合同约定支付年租金的供应方式。

2号文中，明确规定土地长期租赁年限一般不低于5年，不得超过20年。在司法实践中，一般认为土地租赁期限应当受《民法典》租赁期限不得超过二十年规定的限制，2号文对于长期租赁方式下最长期限的限制，也与《民法典》的规定相呼应。但需要注意的是，在确定租赁期限时，一般是从交付使用之日起计算，如约定自取得建设规划许可/施工许可等资料之日起算租赁期限且交付使用在先的，最终可能导致实际租赁期限超过20年（超过20年的部分无效）。

弹性年期出让，是指整宗土地以低于工业用地法定出让最高年限50年出让的供应方式，弹性年期出让的土地使用权出让年限原则上不得超过30年。在传统的土地出让市场，土地出让年限一般是按照政策规定的各类土地出让最高年限设置，弹性年期出让则给予了土地使用人更为灵活的用地选择。

根据2号文规定，工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让的供应方式依照国有建设用地使用权出让方式，但随后又明确“长期租赁采用 挂牌方式， 先租后让和弹性年期出让 采用招标、拍卖、挂牌 等公开交易方式”。

协议出让也是国有建设用地使用权的出让方式之一，那么采用长期租赁、先租后让和弹性年期出让方式供应土地使用权可否采用非公开协议方式交易呢？

鉴于2号文中对于长期租赁已经明确采用挂牌方式，先租后让和弹性年期出让则规定通过公开交易方式，笔者倾向认为，就广州区域的工业用地而言，前述供地方式直接适用非公开协议交易的可能较小，2号文未预留空间。

与一般工业用地相同，长期租赁、先租后让和弹性年期出让项目也需受到产业监管。用地主体应当与政府方签署投入产出监管协议作为签订土地租赁合同、出让合同的附件，并接受政府主管部门的监管。在产业监管方面，应尤其关注以下内容：

2号文规定，土地租赁期间，承租人不得改变或申请改变土地用途，否则出租人将按照合同约定收回土地使用权；土地出让期间，“原则上不允许改变土地用途使用土地”。

《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）则规定，“对于工业用地内部的调整，或调整为研发设计、产业孵化、产品中试等用地的，各省级自然资源主管部门要研究制定允许、兼容、禁止布局的产业类型转换目录和转换规则，推进工业用地提质增效”。

虽然2号文对于调整用途的规定较为严格，但在工业用地范围内的调整，实际上并未减少改变工业用地规模，亦未实际改变工业用地的用途，是否允许相应调整有待相关产业类型转换政策进一步明确。