告诉大家一个喜事
我们在一线观察，大家有产一族的租金回报率已经实实在在逐年提升。
从2021年平均在0.7%-1%，到2022年-2023年1.2%左右，到目前为止，已经徘徊在1.2%-1.5%之间了，甚至不少房子已经有2%+的出租回报。
但同时也告诉大家一个惨事
出租回报率的提升，不是因为租金上涨带来的，而是通过房价大跌引发的。
我们所说的出租回报率=年租金/总房价
国际上通行认可出租回报率在4%-6%之间才是正常的范围。
但这个数值其实很不科学，起码在我们这里不科学，因为它没有考虑住宅的附加值：例如入户价值、学位价值、资产ip等等，但把4%-6%这个国际值套入我们的公寓，就显得很有参考意义了，公寓目前在我们这里，几乎就等于纯粹砖头的存在，没有任何附加价值，纯居住，无学位无入户，目前我们的公寓投资回报率的确已经在4+了，往国际数据在靠拢。
而根据我收集到的资料，现在全球部分典型的发展中国家和发达国家的出租回报率，普遍在3%-7%（已经扣除各国房产税、维修基金等因素）之间，可以说我们这里的出租回报率是垫底的，没错，就算房价经过两年的大跌，依然垫底。
如果站在租金回报投资派的角度来说，就是我们的房价还没跌到位，还要继续跌。或者乐观点说就是期待租金能大幅上涨，弥补缺失。
但如果租金上涨需要什么条件？
1、外地人口大量涌入
2、就业环境非常友好
3、出租房供应维持在低水平
4、经济发展蒸蒸日上
但实际目前我们的环境是：
1、就业环境？失业率？
2、大量公租房、廉租房供应
3、经济发展？
在广州，租金其实已经四五年没怎么涨了，别说租金根本不具备大幅上涨的土壤，甚至还有点摇摇欲坠，传统的租赁旺季竞争力不如隔壁的深圳，不少在广州做二房东的已经亏本离场。
所以，别指望租金大幅上涨来提高出租回报率了，租金不跌已经谢天谢地。
那出租回报率回归高水平，就只剩下一条路可走：房价继续下跌。
出租回报率从现在的1.5%提升到2%，别小0.5%的幅度增加，意味在房价还要在目前基础上暴跌25%，多少人资产将彻底灰飞烟灭。
但就算租金回报到了2%，也仅仅意味着到达了国际公认出租回报率的低水平而已。
这就是为什么房价不涨以后，大家突然猛然收缩了自己买房步伐的数据支持。
房价如果能蹭蹭上涨，买房就像炒股一样，根本不看股票分红，只通过股价上涨就赚够了，这个击鼓传花的股价上涨游戏能让参与者都赚够快钱。
但如果共识房价不涨，就像股价不再上涨，大家就开始看股票分红了。
出租回报率，就是熊市里面一个非常重要的指标。另外还有一个重要指标，就是房贷利率。
目前我们最低的房贷利率在2.98%
也就是说目前我们大部分房子都不能做到租抵供，无法有效刺激保守投资派入场。
当我们房贷利率继续下降，而出租回报率稳步上升后，房价就会在某个区间得到坚固的支撑。
说大白话就是：你买来出租都能基本覆盖银行贷款利率，等于银行和租客帮你打工，你白拿一套房子，根本不怕负现金流，房价如果调头上涨就是纯赚了。到了这个时候，大批稳健买家就会入场，房价就会得到强力支撑。
当楼市冷静下来以后，出租回报率这个因素将会深入人心。期待我们这个城市是通过房贷利率下降、租金上涨的方式来让回报率到合理范围，而不是通过资产继续大跌。
