电梯广告归业主共有，深圳立法了！广州还会远吗？

新修订的《深圳经济特区物业管理条例》8月29日经市人大常委会会议表决通过，将于明年3月1日起实施，种种长期困扰小区居民的难题，都有针对性解决的举措。

8月29日上午，深圳市人大常委会法制工作委员会主任刘曙光表示，条例其中一大亮点就是，明确小区共有物业收益归全体业主所有，保护业主合法权益，源头上减少物业纠纷。

➤ 小区共有区域收益归业主共有

条例指出，小区共有区域包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备门等。

此外，利用物业管理区域的共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益归业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。

刘曙光解读说，这是条例修改后一个非常大的变化。原先，这些经营活动的利益是归物业公司来收取和管理，原先法条上也没有对此进行明确规定。

➤ 降低业委会成立门槛

我国的物业管理发源于深圳，随着经济的高速发展和社会加速转型，2007年起实施的物业条例已不能满足实际的需要。目前深圳市物业小区中，成立业委会的仅占四成。成立门槛过高是“拦路虎”。

根据现行规定，要成立业委会就必须召开业主大会选举业委会成员，在“与会业主所持投票权（主要按房屋建筑面积算）二分之一以上和与会业主人数二分之一以上”的同意后，方能有效当选。然而，由于不少小区流动人口数量大，很多物业用于出租，上述“双过半”的比例在一些小区难以实现。

新修订条例降低了业主大会召开门槛，授权街道办可以根据实际情况主动成立业主大会筹备组，同时调整了业委会委员的选举程序和当选条件。

业委会委员的选举采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选，未能选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。

➤ 业主大会可以有“身份证”

当前业主大会不能开设账户，共有资金通常统一放置在物业服务企业账户，导致侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生。

新修订条例大胆创新，规定业主大会成立后向住建部门备案，取得统一社会信用代码证书，这相当于有了“身份证”。业主大会可以凭这张“身份证”到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。

通过物业管理信息平台，对业主共有资金账户的信息实时公开，业主可以随时监督。这就让业主真正拥有主动权、实现当家作主。

➤ 小区车位只能出售出租给业主

车多位少，如何分配车位一直是各小区管理的难题。条例明确物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要。要求物业服务企业将车位的使用情况按月予以公示。

为了防止争议发生，条例明确要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属。住宅物业的车位约定归建设单位所有的，其所有的车位只能出售、附赠、出租给业主。