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4万亿旧改来袭!上亿人的资产大变革

特色小镇研究院  · 公众号  ·  · 2019-06-27 11:41

正文


上周,国常会上释放出来一则消息。


部署推进城镇老旧社区改造。

要加快改造老旧社区,需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人;

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施;

促进住户户内改造,并带动消费;

创新投融资机制,鼓励金融机构和地方积极探索……


言辞之间,轻描淡写。


但仔细品味,越想事儿越大。


第一大,在于规模。


国常会上明确表示,这是一项全国范围开展、涉及上亿人的大工程和大战略。


住建部巡视员倪洪波曾在5月份提及旧改,全国共有老旧社区16万个,建筑面积约40亿㎡。


第二大,在于资金。


想搅动全国旧改这么庞大的池子,一共需要多少资金?


这次国常会上没有提,但今年3月份,国务院参事仇保兴曾提到了一个数字:


初步估算老旧社区改造的总投资额可高达4万亿。


第三大,在于力度。


很多人印象中的老旧社区改造,无非就是“老房子刷绿漆”。


这一次,明确提出了老旧社区的改造,不仅是外立面的翻新,更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造,还要给多层加装电梯,给老社区配建停车设施、养老设施。


这些升级改造,都直指老社区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……


第四大,在于金融。


这一次,明确提出了老旧社区的改造,要配上金融工具。


总的来说就是,40亿㎡改造规模、上亿居民覆盖、4万亿资金投入、金融工具加持、从内到外的全面升级……


我请大家回想一下,上一次出现类似这些词是什么时候?


棚改!


就是那个刚猛有力,通过PSL等创新金融工具导入3万亿货币,启动一场楼市狂欢的棚改。


2


这将是又一个搅动时代、影响资产价值转换的重要拐点!


在广州,我们看到统一板块内的次新房能卖到5万+,而附近的多层老社区却只卖到1.5万/㎡上下;


在成都,我们看到同一板块内的新房能卖到3万/㎡,而一路之隔的多层老社区却在1万/㎡上下徘徊;


在深圳,我们看到罗湖的新房能卖到8-9万/㎡,而旁边的破旧老社区却还能找到不足4万的二手房……


它们两者之间的交通无差、配套无差、学区无差,附着在地段之上的资源价值统统无差。


最根本的差异在于:


这些2000年之前建设的老旧社区已经无法满足“新城市人”对于居住的最基本要求。


比如,广州这样的老旧多层——


表面上看起来,立面陈旧,私搭乱建、路网逼仄、线路杂乱、没有停车位;

走进社区里,没有电梯、上下水不畅、没有景观、没有配套、机非乱停……


这样的老旧社区在广州老城区比比皆是。


周边的次新,房价动则5万/㎡起步,而这些老社区的房价已趴在1.5万/㎡好多年。


如果,通过上述旧改升级,蜕变这样的社区呢?


旧改成功案例▼


上海普陀区甘泉路街道,作为全国旧改的试点,早在一年前就已经开始了老旧社区的改造。


他们通过屋顶改造、违建拆除、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑胶跑道铺设、绿化升级、停车场升级、部分楼栋加装电梯……等诸多手段,完成了片区的整体升级。




注意,我在上面提到一个词—— “试点”


在过去的两年时间里,旧改已经在绝大多数的省份和重点城市里,完成了试点升级。


这一次的国常会,就是为全国范围内的全面铺开而定调。


我们一定要清楚的是,这些老旧社区大都盘踞在核心城市的绝对核心区位,其附着在区位地段之上的交通、商业、配套、学区……等等诸多价值几乎是无可复制和替代。


在过往数年的历程中,纯粹因为“居住环境”的原因被严重低估。


这一轮4万亿投入的旧改升级,但凡能对居住环境有点滴提升,都能带来其房价的彻底回归。


更可怕的,此番旧改的意义远不止于如此,远不止于提升某一套房子的价格。


过去两年的旧改试点,只是作为局部的尝试。


而从这次国常会开始,则是全国范围内的铺开。


我们试想一下:


如果一个老城区,成千上百的社区集中改造升级;如果一个老板块,数万套房子全部旧貌换新颜;如果放眼望去不再是破旧的老社区,而是焕然一新的全新界面……


这会对整个老城区的价值,会对整个老城区的房价,会对整个老城区的租金,会产生何等重大的撬动?


要知道,这些老城原本就拥有不可复制的成熟配套资源加持!


所以,我才会说——


这场4万亿的旧改,是一个搅动时代、影响资产价值转换的重要拐点!


3


如何抓住这一场变革的红利,如何抓住这4万亿的大红包?


我在上面提到过:


这次旧改的意义绝不是某一套房子能涨多少。


其规模之大,范围之广,力度之强、投入资金之多,足以影响主城价值的回归。


如果长期盘踞在主城的老社区全面升级了,主城的整体界面也将全面升级,主城的价值也将全面升级。


其反馈到房价上就是,主城的租金水平和房价水平也将全面升级。


这种价值变革投射到不同城市上,也将产生不同的影响力。


首先,一线城市里的老破小,更容易出房价暴击。


因为它们的土地资源极端稀缺,因为它们的主城价值极端稀缺,因为它们的购买力极端旺盛。


因为它们老城区里的次新和老破小之间的价差极端大。


最典型的就是,咱们上面提到的广州和深圳案例。


广州老城区的次新基本面能干到4万+,而老破小却盘踞在1.5万/㎡;深圳罗湖的新房能干到8-9万/㎡,却还能找到不足4万的老破小。


伴随旧改的全面开展,按照它们的购买力,暴击的可能性非常大。


其次,二线城市,要关注主城和老城的价值回归。


绝大多数二线城市的市场典型特征就是,新区癌严重,新房癌严重。


但与此同时,整个城市最核心的资源,最优质的购买力,最好的就业中心大都盘踞在主城或边缘的成熟CBD。


从今天开始,从现在开始,我们就要开始重新回归主城,回归这些成熟区中。


因为旧改的推进,一定会带来主城的界面升级,一定会带来主城价值的回归,也一定会带来曾长期被忽视的主城房价复苏。


但二线城市的主城里,老破小和次新的价差不大,暴击的可能性要低于一线城市。


因此,建议着重关注主城次新,去吃旧改升级所带来的主城复苏红利。


最后,要尤其关注没有电梯、价格极低的主城老社区。


此轮旧改,最大的受益者和得利者就是这种社区和房子。


总结一下, 一线城市关注老破小的暴击,二线城市关注主城次新的价值复苏。

重要通知:特色小镇 休闲农业 开发商、投资商、运营商、咨询服务机构、


开课地点 北京 农广大厦

【开课时间】 2 019年7月25—27日

【主办单位】 中厚明德集团 特色小镇研究院

【参课人员】 特色 园综合体相关投资商 开发商 相关产业链负责人

【课程主题】 政策解读、立项辅导、 融资申报、拿地策略、案例解析... ...

课程特点 一线评 审专家授课、模块化教学、操盘手现身说法 精讲细研

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本期课纲

一、 最新政策解读

1、特色小镇、田园综合体、现代农业产业园

2、康养、森林康养

3、农业一、二、三融合示范区

4、美丽乡村、民宿

5、大棚房 、限墅令


二、 拿地

1、产业勾地攻略 项目选址技巧

2、低成本获取建设用地指标

3、如何判断不同土地类型配比最合理、规避“雷区”?

4、和村集体签土地协议种类与注意事项

5、集体建设用地如何高效利用







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