吉田国际青年社区创始人陈信全：公寓不只是收房爆改行业正处于洗牌期

智慧产品圈 · 公众号 · · 2019-10-21 08:15

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导语

公寓行业大环境疲软，面对供大于求的局面，吉田国际青年社区（以下简称“吉田社区”），这个位于深圳关外的社区，不仅达到了关内同等面积房型的租赁价格，还在大多数玩家都亏损的情况下，做到了项目全线盈利，出租率高达92%；更令同行艳羡的是，还有不少房东自主寻求合作的骚操作，究竟有何秘诀？

爆改农民房就能盈利？

听到“吉田”，公寓行业资深玩家一定不陌生，“吉田概念设计”如雷贯耳，这家设计公司，从2015年入行到现在，就操刀了众多知名企业公寓设计项目，包括万科泊寓、碧桂园碧家、华润有巢、融创集团、湾流国际社区、窝趣、酷社区、星窝国际青年社区…… 你也许已经猜到了，是的，这家在业界成绩赫然的设计公司正是吉田国际青年社区的合伙人。公寓除了拿物业的环节，还有两个最关键的环节，第一个关节，就是设计和产品打造，这两个板块是吉田概念设计最擅长。

“我们的产品没有统一的风格，但是，它们都与一个共同点，富有美感。”吉田社区联合创人陈信全告诉我们，在提升溢价的同时，他们还有专业的施工团队合伙人，共同打造品质过硬的产品，以最低的成本打造最短的工期。

公寓是一个综合工程，好的产品就已经成功了一半，但只有好的产品还不够，在产品追求极致，成本控制极致的情况下，实现盈利。至关重要的另一环节，便是产品定位和营销推广。

什么样的面粉，决定做什么样的蛋糕！

“在这个产品还没推出来之前，我们先要看市场需求什么。以终为始倒推过来，控制成本投入，打造产品定位。我们初步了解周边价格后，就定位做中高端。逻辑很简单，因为成本在那里，倒过来就必须要租这个价，为了实现这个价，应该做什么样的产品来支撑？我们没有想过专门定位成中高端，而是拿到了面粉，能做成什么样的蛋糕，产生什么样的价值。”

吉田社区成功的秘诀之一：经过调研定位后，发挥各个核心环节合伙人的专业效能，强强联合，打造品质过硬、成本最小的差异化产品。通过打造有品质感的空间，让租客在忙碌的生活工作中找到平衡感，更加有尊严的生活。

品牌化就自带流量？

公寓运营品牌化成为了一种趋势，而租客是否会冲着品牌买单？面对这样的疑问，陈信全给出了以下的思考，“在我看来，品牌非常重要，但按照品牌去挑房子，好像还没有到那个时候。对于顾客来讲，关键还是找到合适的房源。合适的产品加上品牌背书，才能发挥作用。”

定位才是逆袭关键

陈信全表示，除了装修房租成本，另外两个关键点便是定位和差异化。如果地段不繁华，他们会根据同类型的产品，比较周边位置，看竞争对手做了什么，即使是劣势也能转化为优势——在山坳里面的房子，宁静就是一种价值，花园房主打舒适，营造“归园田居”的惬意；或是商住两用，以超高性价比，同时解决创业者住宿和办公的问题。

或许品牌还不能带来稳定的租客流量，但却能带来意想不到的房源流量。公寓行业供不应求的时候，他们也经历过很被动的时刻，但随着吉田社区稳打稳扎的作风慢慢声名在外，很多房东老板盛意拳拳找到他们，希望可以展开合作，因为，即使照搬得了装修风格，不得其中定位要义的投资者们还是无法玩转公寓产业。品牌通过框架重塑产品价值，而定位做出差异化使得品牌与众不同，品牌便成了灯塔，指引有需要的人找到你。

吉田做差异化还包含着更深层次的洞察，因为租客是多种多样的，会有不一样的生活志趣，支付能力和支付意愿，一味追求标准化配置的装修便捷与成本一致的“偷懒”，反而会陷入“千篇一律”的审美疲劳，房东自嗨却无法触动租客，最终只会离市场越来越远。由此可见，好的定位，会让产品逆势突围，即使区域整体供给远大于需求的情况下，也能做到供不应求。

“公寓行业正处于洗牌期，将会淘汰一批玩家，盲目入场的出局，盲目扩张的出局，不够专业的出局，浮躁逐利的出局。”陈信全一语道破现在的局势，也像是一种自我警示。

智能硬件降低利润？

智能门锁、智能水电表解决了传统抄表的不便利性，从而降低了管理的难度，这已是业界公知。“其实，通过弱电智能化的合理规划，带来的是更加便捷的生活方式以及更加优质的租房体验：人性化的设置双控开关，在入户及床边可控制主灯，方便生活；

吉田国际青年社区创始人陈信全：公寓不只是收房爆改 行业正处于洗牌期

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