荔湾刚改上车小户型
，要上新了。
年前，我们在做荔湾总结的
时候，就有不少粉丝添加小C咨询，
荔湾还有没有适合上车的刚改新盘。
要新规户型、靠近地铁站，最好是有学校的
，既要、又要、还要。
如今，终于又有的选了。
白鹅潭的保利珠江印象，首开69、85、108、113平。
几个特点。
1）
珠江印象虽然定位刚改，但是地处
豪宅板块，
天然带有资产属性。
保利东沙项目的新组团，旁边是江景改善豪宅保利珠江天悦以及幸福湾，后者是起步价就过千万的豪宅。
内港湾和江景对珠江印象同样有加持，还有隔壁广船的连片开发，白鹅潭江景线的天花板是很高的。
2）保利操盘有网红效应，自带流量和话题。
荔湾的刚改盘，
和颂
、
雅郡，保利都去化的很快；旁边的保利珠江天悦更是开盘就爆了，成了9-12月的荔湾销冠。
保利珠江天悦，均价5.5-7.5万，A区小户型已经卖完了，现在小户型只有B区的136平可以选。
3）基本面好，片区配套规划齐全。
10号线东沙站+配建幼儿园+康有为纪念学校+星河COCO PARK，享受的配套和区位都是和周边豪宅一样的。
4）
2T5，容积率3，低密小区
保利珠江印象
，只有两栋楼，32层，两梯五户，合共约310户，容积率3在荔湾很友好。
其中，69平2条梯腿、85平5条梯腿、108平1条梯腿、113平2条梯腿。
69平的货量不多，只有60多套，计划低总价上车的朋友，要看看手速了。
5）产品综合力好，6个户型都是成熟产品
珠江印象的6个户型，可以给到85分以上，实用率约110%，都是市面上的第一梯队，不惊艳，但也没太多槽点。
保利的思路是，延续过去成功的户型设计，一方面贴近成熟的市场习惯，另一方面降低客户的户型学习成本。
一条线是传统竖厅的动静分区
69A、85、108平，另一条线是飞机户型的南北对流69B、80、113平，看个人取舍。
尤其是69方的小户型，虽然不是套间设计，但公区的面积是真不小，三房还能做到3.4米的客厅开间。
69平做了AB两种户型，西南向望幼儿园和小学。
69A是传统的竖厅三房一卫，动静分区，客厅开间去到约3.4米，四开间全南向，三个卧室都用到了大面积的飘窗。
69B则是保利雅郡的69方户型格局，入户小卧室的位置和实用度，会有点鸡肋。
从居住舒适度上来看，A＞B，但B可以东北向望江，从餐厅、卫生间这一面望出去，是能边洗澡边看江的。（你就说，是不是江景吧）
想买三房两卫，也做了两种户型，80、85平。
80平，是69B的放大版，塞进了卫生间，做了个主卧套间，南北对流。
85平，是69A的放大版，客厅开间3.7米，阳台进深2米，现在市面上85-88平三房两卫的标准答案布局，而且入户做了玄关拐角处理。
如果两者单价一致，总价有差距的话，80平就能干到三房两卫，还能望江，是不错的。
四房设计了108平和113平，属于小四房，没有把面积段做太大。
108平，长景观阳台、动静分区，客厅开间3.8米，24平主卧做了个小型衣帽间，L型采光面，主卧和阳台望内港湾和珠江。
113平，是现在的主流高实用率四房的布局了，约40平的方形会客厅，13平阳台，主卧的衣帽间更大。
6）学铁商都有，但东沙还是要等待兑现
珠江印象的基本面很不错，小全能战士了，但是片区还需要发展，地铁、学校、内港湾这些都要等落地。
通勤方面，
珠江印象距离10号线东沙站约650米。
目前，土建完成91%，计划年内开通首通段，西塱-广州大道中。
半小时，能到天河-越秀的老城区，
直达体育中心、五羊杨箕、东湖、石溪、中大；或者去西塱换1号线，到荔湾-越秀老城区。
对于依赖11号线出行的朋友
来说，可以1.3公里接驳到鹤洞东站。
通勤到越秀、荔湾、海珠的西部上班还是很方便的，而在有11号线加持后，到火车站-白云片区也不算麻烦了。
教育方面，
珠江印象内部规划了幼儿园，南面是康有纪念小学承办的学校，后者也是省一级名校。
初中摇号组，能摇真光、西外、四中逸园、省实广钢、省实花地、广雅等等，学校质量和资源很不错。
商业方面，
就是现成的了，白鹅潭沿江带的首个商业综合体COCOPARK，已经开业在运营了；
未来，沿着白鹅潭大道，一路北上能到万象城和太古里。
别忘了，还有
江景
以及
内
港
湾
对项目的加持。
隔壁广船，也是连片开发，会给板块带来新的增量和确定性。
不过，
地块所在的东沙片区是块还需要发展的璞玉，尤其是内港湾的兑现速度以及程度，影响很大。
有一点要吐槽的是，东沙周边的交通不好走，桥底那块经常会走错。
7）荔湾新规小户型无盘可选，市场需求强
目前，荔湾的新规小户型，只剩下老西关的珑悦西关，69平320万，反观芳村岛上的新规小户型是已经没得选了。
只有花地湾的万科傲璟，准备和珠江印象同期竞争，做了74的小户型，但货量只有25套，数量也很少。
周末下午在东沙附近逛了逛，在门口坐了15分钟，就有4-5台客户到访。
有位珠江印象销售和我们说，他一天接了10台客。
嚯，又一个网红盘预订。
抛开珠江印象，去看整个白鹅潭的市场，表现都算不错。
去完东沙，我们在新世界天馥带了一组客户，预算300万想在荔湾买房。
