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3Q20板块营收、业绩增速回落，源于疫情和融资新规影响下结转放缓
3Q20板块营收同比+5.7%，较19年-13.4pct，源于在疫情和融资新规影响下，房企竣工结算节奏有所放缓。随着疫情逐步好转以及房企应对融资新规考核结算需求增加，预计Q4竣工将有所修复。从房企结构来看：二线+9%>一线+8%>三线-3%。同期净利润同比-16.8%，较19年-37.3pct；板块营收略增业绩下降更多源于结转毛利率下行以及费用率和少数股东损益占比提升。从房企结构来看：一线-8%>二线-19%>三线-41%，一二线房企下滑幅度相对较小。不过鉴于预收款持续高位、毛利率处于阶段性底部、融资成本下降推动费用率边际改善，且疫情影响减弱后销售逐步恢复，预计综合将助力20年业绩稳增。
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3Q20毛利率下行、净利率略降，三项费用率、少数股东损益比有所提升
3Q20板块毛利率30.3%，较19年-3.9pct，源于房企一般结算周期滞后于销售周期1.5-2年，16H2-18H1年属于高地价区间，但同期预售价限价政策执行较严，综合导致18-19年销售毛利率下行，进而19-20年结转毛利率下行。从房企结构来看：一线34%>三线29%>二线26%；三项费用率11.8%，较19年+1.5pct；少数股东损益比24.9%，较19年+3.4pct；费用率和少数股东损益比提升推动20H1净利率降至7.8%，较19年-1.7pct。从房企结构来看：一线10%>二线8%>三线4%。但考虑到当前地价/房价比改善、限价松动以及年内融资成本显著下行，预计将综合推动明后年利润率阶段性改善。
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3Q20末净负债率有所上行，源于低库存下补库存行为以及结算偏慢
3Q20末板块资产负债率为79.3%、较19年末+0.6pct；但3Q20末预收账款占比总资产为26.7%，较19年末+1.7pct，剔预收款后负债率为71.8%，较19年末+0.1pct；3Q20净负债率79.3%、较19年末+0.6pct，主要源于低库存下房企补库存需求仍大以及结算偏慢；从房企未售库存占比总资产持续下行至历史新低来看，后续行业料仍有补库存需求；3Q20末板块现金短债比为1.05倍，较19年的1.09倍略有下降，但仍好于11年和14年的0.9倍；其中一线房企现金短债比1.24倍，仍远好于二三线房企的0.89、0.99倍。
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3Q20销售回款增速回落，预收账款锁定率高位、望助力20年业绩稳增
3Q20板块销售回款同比明显下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由19年+11.6%放缓至3Q20-1.1%，源于受疫情影响销售增速有所放缓，考虑到疫情受控后销售逐步恢复正常，后续回款预计也将同步改善。行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖水平仍在高位，3Q20达144%，较19年+0.2pct；预收账款同比+12.2%，较19年-6.2pct，但预收账款锁定率仍在高位，18-3Q20分别稳定在1.29、1.29和1.52倍，高预收款锁定率望助力20年业绩稳增。
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投资建议：
业绩弱销售强，分化加剧、择优汰劣，重申“推荐”评级
我们依然看好房地产的发展潜力，房企融资新规料将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、万科A、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。
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风险提示：
新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
