主要观点总结
厦门近期推出的保障性商品房销售遇冷，仅三分之一房源有人申请。文章分析了这一现象背后的几个关键点：地段差、房价跌幅大、保障房限制多、未来保障房密集供应以及保障性商品房与保障性住房的差异。老杨对此现象表示担忧，并建议各地在推进保障性住房建设时应根据市场需求制定供给计划，谨慎建设，考虑从市场上收购存量新房用作保障性住房。
关键观点总结
关键观点1: 厦门保障性商品房销售遇冷。
近期推出的房源仅有三分之一被申请，表明大部分房源暂时卖不出去。
关键观点2: 地段差是销售遇冷的原因之一。
这批房源全部位于岛外，而厦门最好的板块是岛内，导致部分购房者不感兴趣。
关键观点3: 房价跌幅大影响购房积极性。
过去一年厦门房价跌幅大，使得潜在购房者对未来房价预期不佳，购买保障性商品房的积极性降低。
关键观点4: 保障性商品房限制较多影响销售。
购房群体限定为无房家庭或外地人才，且购买后不能随意购买其他房子，限制了部分购房者的选择。
关键观点5: 未来保障房密集供应带来的冲击。
预计未来将有更多保障房供应，使得部分无房者不急于购买当前推出的房源。
关键观点6: 保障性商品房与保障性住房的差异。
同样是保障房，但厦门的保障性商品房与国家力推的保障性住宅存在差异。主要体现在转售方面的限制和购房后的利益考量。
关键观点7: 老杨的担忧和建议。
老杨对保障性商品房销售遇冷表示担忧，并建议各地在推进保障性住房建设时要谨慎，根据市场需求制定计划。
正文
近期，厦门推出了一批定价低至45折的保障性商品房。出人意料的是，遇冷了！只有三分之一的房源有人申请。所谓“保障性”，主要是面向无房户，价格定的比较低；所谓“商品房”，是指有产权，以后是可以面向市场转售的。问题在于，推出了5500套，报名的家庭却只有1448个。而去年，同类型的保障房一批次推出4000套，却有1.3万个家庭参与报名。
很多人知道，厦门最好的板块是岛内；但岛内面积比较小，大部分保障房，在岛外开发建设。这很正常，基本上所有的大城市的可售型保障房，选址都是在郊区，只有极少数是在中心区。过去一年，厦门的房价跌幅比较大，跌幅要比2022年到2023年上半年的跌幅大很多。这批次保障性商品房的定价，是市场评估价的45%，看似折扣很大。但一般情况下，地方部门对房子的评估价格是比较滞后的。在厦门二手房价格急跌的过程中，名义上打45折，实际上可能只有六折。
要求购房人是本地的无房家庭，或者是有一定社保年限的外地人才。这批次房源，二房是60平米的，三房是70平米的，户型都比较小。买之后，就不能去买别的房子了，想要买纯粹的商品房，必须把保障房退掉。对那些以后有能力买商品房的人来说，感觉就有点不划算了。去年8月份，国家出台了关于配售型保障性住房规划建设的文件。像厦门这样的大城市肯定要落实国家最新政策，未来几年要建设更多。配售的保障性住房。估计有些无房的厦门人就不急了，以后还有更多的房子出来，位置、户型、建筑品质等，可能会更好一些。同样是保障房，但当前厦门推出的保障性商品房，与国家力推的保障性住宅，存异同之处。二者面向的购房群体，差异并不大。关键在于以后的转售方面。厦门的保障性商品房，业主以后想卖房的时候， 五年之内是不允许转售的。因为家里的特殊原因必须卖房，只能由 相关部门或地方国企回购，回购价格会低于你的买进价，因为要扣除建筑物的损耗，每年的损耗比例是总房价的1.43%。如果购满五年，想转售，则除了扣除建筑损耗之外，业主还要补缴一笔土地收益款。你当初买房的时候，是按照市场评估价打45折，你占了很大便宜。当你以后想卖房的时候，允许你面向市场去卖房，但你必须要交出大部分之前占便宜的部分。有个计算公式，假如你之前买的这套房子市场评估价为100万。按照45折，你只掏了45万。满五年之后，想卖房的时候，你需要补交的土地收益款：55万再乘以55%，也即需要补缴27.5万元。这么算下来，你当时买房的时候，其实不是45折，而是73折。如果考虑到市场评估价会高估一点，最终你真正占便宜的那部分，可是总房价的15%左右；市场价格100万房价，你占了15万元便宜。但关键问题是，目前厦门的房价还在下跌，当前评估的市场价是100万元，五年之后，可能只值90万或者85万。也就是说，五年之后，你补交了土地价款，以80万卖出，那么当年你买的这套保障房，基本上没有占到便宜！这么分析完之后，老杨认为此次厦门保障性商品房的推出遇冷，核心原因是过去一年厦门房价跌幅比较大；而且很多潜在买房人认为，未来几年厦门房价还会继续跌；当前买了打折的保障房，最终还是啥也捞不到，也就不急着买了。总体来看，厦门的保障性商品房，实质上还是多年前在全国实施的经济适用房，以及近几年在部分城市推进的共有产权房。
重要的不同之处是：经济适用房、共有产权房、厦门保障性商品房，不封闭，五年后可向市场转售；业主只能卖给政府，而政府的收购价基本就是当初个人买房价，而且还会扣除建筑物每年的损耗（比如合肥定为1.2%）；如果当前交房时是装修房，还会扣除掉装修费的年损耗（比如合肥定为10%）。这就意味着，未来购买配售型的保障性住房，它不会升值了，只能当成房子去住。而过去多年的经济适用房、共有产权房、厦门的保障性商品房，长期来看，在房价平稳中上涨的情况之下，五年之后你想卖的时候，还获一定的升值收益。这一因境，并非只有厦门一地存在，而是全国多地皆有类似现象！但即便是买不起商品房的很多人，仍然希望所买的房子，以后卖的时候能获利。既然买这种房子，不让人获利了，那部分买的积极性，估计也弱了，甚至没有了。因此，老杨强烈建议：各地在推进保障性住房的建设过程中，新建规模不要太大，走一步看一步，根据市场需求来制定供给计划；而在目前楼市比较低迷的情况之下，最好是少建一点，尽量先从市场上收购存量新房，用作保障性住房，加紧先把央行3000亿保障性住房再贷款用完吧。
