落地的专项债收储对价如何？目前拟
被
收储
地块
以
住宅
为主
，
被收储
企业
多为
本地城投
，折价率集中
在
-10%~-20%
之间
。
截至2025年2月19日，广东多地公示土储专项债回收闲置土地计划，公告中涉及的土地拟收购价格超过350亿元，剔除信息不全及收储折价率超过100%的项目后拟收购价格共计248亿元，其中1）被收储土地中住宅占比约73%；2）对本地城投、国企、民企收储的占比分别为74%、19%和7%；3）收储折价率分别为-12%、-11%和-18%。
与收已建未售商品房互为补充。
房企可被盘活的资产主要分为两类，已建成未售商品房以及未动工土地，收已建成未售商品房的资金来源主要在于央行保障性住房再贷款，收未动工土地的资金来源主要在于地方专项债，而已开工未建成的商品房很难得到外界支持，仍需房企自身承担建安成本。
在专项债额度有限的情况下，本土城投未动工土储被盘活的可能性更高，一方面由于盘活流通的资金可以继续参与土拍，维持土拍收入；另一方面，根据《闲置土地处置办法》，两年以上未动工土地有可能被政府无偿收回，而近两年城投仍是拿地主力，从可回收体量来看，收本土城投的未动工土地更具操作性；
最为关键的是，
谈判过程的周期方面
，
相较于国企来说，
城投
也会
更具优势
，目前落地的对城投未动工土储的收购折价率集中在
-
5%-15%
，而对国企未动工土储收购的折价率方差明显更大，个别区位一般、商办性质的土地折价率能达到
-
50%
。
后续能被盘活的未动工土地潜在规模有多少？
我们盘点下来2019年至今全国未动工土地的成交价约8.7万亿，其中2年内未动工土地规模5.11万亿（根据《闲置土地处置办法》，两年以上未动工土地很难被专项债盘活），而三线城市由于土拍市场仍在磨底阶段，专项债收储落地的优先级靠后。
兼具两年内
&
一二线城市属性的土地规模有
1.2
万亿，
这部分资产对应1-2万亿资金可以率先落地，后面可能根据经济企稳的节奏灵活调整落地额度。
风险提示：
政策落地超预期、楼市变化超预期。
（张明远
证书编号
：S0550524120001
）
关注我们
法律声明
