无人便利店最神奇是不交租金，缤果盒子将借社区运营商进入北京

无人便利店火了一段时间了，最近融资的有许多，缤果盒子是其中比较亮眼的一个——据说上个月月初它融完1亿人民币的时候，只开了7家店。

平均每个店估值1500万。

当然，这样算是不合理的，估值当然要看规模效应、可复制性和现金流。但是这一波无人便利店其实受到的质疑很多：被偷怎么办？SKU够吗？和7-11怎么竞争？能比有人的提高多少效率？

坪效是线下商业的一个重要衡量指标，指的是每单位面积能产生多少营业额。

我的一个了解7-11运作模式的供应链朋友说，很难想象无人便利店在省去结账空间之后能提高多少坪效。由于有店员专门巡视和摆放产品，一家小小的711里可能有3000-5000个SKU，甚至在不同时段里一些重点货架上的产品都是不一样的。

目前，大多数的无人便利店在SKU上只有300到500，是7-11的1/10。

用户在不同时间走进便利店就是有不同的需求，如果在早晚和午餐高峰不把适合当时段的产品放到表面上来就会影响销量。因此，我的朋友并不相信无人便利店“节省人力”之后让坪效比普通便利店更高。

而且以现在的无人便利店在结账的体验来说，完全无法与高峰时段多柜台结账的有人便利店相比。如果开在闹市区，很难想象下班高峰的时候结账的秩序会很好，一旦发生纠纷，不仅整店整个时段停止运营，还会给用户带来不好的回忆。

“我是不相信无人便利店的坪效能超过普通便利店。”

按照缤果盒子官方公布的数据，每个缤果盒子每天的营业额只要达到300元即可实现盈亏平衡，意思是基本就是只要每天有30个人在小区内的缤果盒子买了10元的早餐或夜宵就可以打平盈亏。

几乎所有分析都认为这个数据并不可信，因为即便是节省了人力，也不可能一家便利店每天只卖300块钱就能赚回本。

但其实，这是因为无人便利店和有人便利店有着本质上的区别，可以说根本就不是同一种业态了。

为什么无人便利店不用交房租？

因为无人便利店的经营模式，更像是每个小区里都有（甚至有两个）的饮用水机生意，本质上是一种寻租模式。

这个生意里的重点是，在中国大多数的小区里，每片空间用于做什么并不是业主说了算。只要没有占用太多空间，物业这种“赚外快”的行为其实非常普遍。

一般的“便利店”做加盟其实有很高的门槛，甚至诸如711这样的便利店是不欢迎纯“财务加盟者”加入的，一个想要开7-11的人必须自己亲自参与店面的运营。

无人便利店占据的是小区内原本不能用于租售的空间，传统便利店即便在小区开店，也只能开在规划好的临街底商。这些底商一般和楼盘同期对外出售，都是由业主持有，不会一分钱不要的租给便利店。而小区内部的空地，则由物业控制。

我们观察一下会发现，不只是缤果盒子，小麦公社、神奇屋、24爱购、EasyGo等都选择了封闭小区这个场景。

为了签下更多的小区，一些无人便利店品牌甚至打出了“0加盟费，0门槛加盟”的概念——只要加盟者在小区里有地方放我们的无人店，那一分钱都不用出，只需要签个字就可以坐等收钱了。

回到坪效的问题——无人便利店占的那块地儿，原本坪效是0。

所以，拿到亿元A轮融资的无人便利店缤果盒子最近忙于在全国复制扩张，大型物业成为其首选合作对象。缤果盒子与远洋集团控股的城市级智慧社区服务运营商亿街区达成战略合作协议，双方将在基于智慧社区的大数据、物联网、运行管理等方面建立并加深合作，计划五年内在北京、徐州实现1000个盒子落地。

亿街区官网显示，现已覆盖全国68个房产项目，遍布东北、华北、华南、东南多个区域，20个主力城市，覆盖客户超过60万人，注册用户突破15万。亿街区在北京覆盖了北京远洋都市网景、远洋新干线、远洋一方嘉园等17个社区。今年6月，亿街区与徐州市云龙区政府智慧城市建设项目组正式签署徐州市智慧城市PPP项目战略合作协议，共同打造智慧社区。按照缤果盒子和亿街区达成的战略合作协议，五年内双方将在北京、徐州两个城市落地1000个缤果盒子。

此前，缤果盒子已与雅生活、丹田等物业集团牵手。雅生活隶属于雅居乐集团，目前管理范围覆盖全国逾40座城市与地区。据了解，双方达成战略合作协议后，雅生活联盟管辖的1.8亿平方米物业将全面迎接缤果盒子入驻，未来将快速推动无人便利店落户雅生活联盟所有项目，同时拓展绿地物业项目、黑龙江物业项目，双方计划未来三年共同铺设3000个盒子。

丹田股份是国内首家专注校园服务的企业，校园业务占比逾90%，服务内容从学生公寓管理延伸楼宇、保洁、环卫、安保、消防管理，校园绿色交通管理、绿化、设施设备维护、会务服务、场馆管理、快递物流、食堂餐饮等。未来缤果盒子与丹田股份将共同探索无人零售在高校市场的落地与发展，计划三年内铺设1000个盒子。缤果盒子表示，公司已与多家大型物业、商超集团达成近万个盒子落地的合作协议。缤果盒子创始人及CEO陈子林表示，将推出规模化商用人工智能解决方案，缤果盒子已做好了大规模量产的准备，预计一年内可完成5000个网点的铺设。