广深铁路公告：拟交储广州东石牌旧货场土地使用权。
1）交储背景：
本次交储系为配合广州城市更新改造需要，同时结合公司自身推动转型变革需求，可进一步盘活资产。
2）交储概述：
本公司拟依法交储归属于本公司位于广州市天河区石牌站路自编4号的广州东石牌旧货场约3.7万平方米的土地使用权。
具体交易土地面积将以广州市房地产测绘所或其他有权部门出具的《权属界址座标附图》或《土地勘测定界技术报告书》为准，交易价格将以土地估价报告为基础，由交易各方通过协商最终确定。
3）土地资产交储对公司的影响：
本次交储不会对公司正常经营产生重大影响。本次交储如能实施，其产生的利润预计占本公司最近一个会计年度经审计利润的50%以上，具体将以实际交储价格和经审计的年度财务报告为准。
4）风险提示：
本次交储可能因协议未签署、公司股东大会审议未通过等原因无法实施，提请广大投资者注意投资风险
注：
2016年公司经审计税前净利润为11.54亿元(50%以上即5.8亿元以上，折合利润1.6万/平）。
此前报告我们指出，广深铁路是典型的改革受益标的，且受益路径清晰：
1）普通铁路旅客运输价格调整；
2）土地资产盘活；
3）潜在的资产证券化可能
此次广深铁路石牌旧货场交储，可视为土地资产盘活的第一步。
（以下内容为此前多篇报告观点汇摘）
背景：明年改革开放四十周年，铁路改革或成为重要的行业改革突破口。
去年的中央经济工作会议上，提到了铁路、航空等领域的混合所有制改革，今年的经济工作会议上，再度提及深化铁路等行业的改革。我们认为在明年改革开放40周年的大背景下，铁路改革很可能成为行业改革的一大突破口。
细数今年以来铁路总公司，在改革端也是持续推进，
客运方面包括高铁价格的调整，复兴号恢复350公里的时速，
土地盘活方面，铁总组织了32个综合开发项目的公开推介，
混改方面，连续会见了腾讯、阿里、京东、顺丰等企业，
组织架构上，近期18个地方路局均已经完成更名，实现公司制改革的第一步。
但铁路行业
需要提高投资回报率
来吸引更多民间资本、多元化资本作为战投来参与铁路行业混改，从务实的角度出发，
推动市场化定价机制以及鼓励运营公司多元化经营（盘活闲置的土地资源等）
是两大抓手，并且这两大抓手若落地可以立竿见影提升铁路企业盈利水平。
广深铁路是改革首选标的。
仅从广深铁路土地资产盘活角度出发
1）若能盘活，土地潜在升值空间巨大。
广深铁路上市时，拥有土地1180.7万平方米，其中使用的国有划拨用地1117万平，评估价7.697亿元，合
69元/平方米
。
其中，货场、堆场、站台及仓库面积221万平方米。
我们于2016年及2017年12月供实地考察了广深沿线的8个货场，结合周边价格，综合考虑，以最保守的均价
1.1万元/平方米（低于此次交储的1.6万元/平）
，
广深的货场等土地对应的价值245亿元
。
2）部分货场处于部分闲置状态，盘活资产有空间，亦符合政策方向。
我们观察广深铁路货运量的变化，
2005
年到
2015
年十年间，广深铁路货物运输量下滑了
51%
，或也意味着有相当一部分的货场面积是会处于闲置状态。根据实际考察的情况，7个货场中东莞货场最为繁忙，而石牌货场、平湖南站货场基本闲置，另有部分在用部分闲置的状态。盘活资产有空间。
（注：此次交储的石牌旧货场即我们此前实地考察的货场之一）
2017年1月深度报告中摘要：
3
若土地资源盘活将有效提升公司价值
1
）
政策鼓励。
2013
年，国务院下发
33
号文《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》；
2014
年，
37
号文《国务院办公厅关于支持铁路建设实施铁路综合开发的意见》，明确提出支持铁路车站及线路用地综合开发；
2
）
若能推动资产盘活，上市公司中广深铁路直接受益。
a
）
若
能盘活，土地潜在升值空间巨大。
广深铁路
2006
年上市时的招股说明书中介绍，公司拥有土地
125
宗，共计
1180.7
万平方米，根据国家土地管理局《对广深铁路总公司土地使用权的批复》（国土批
[1995]65
号），公司使用的国有划拨土地总面积为
1,117.04
万平方米，
1995
年
6
月
30
日的评估值为
7.697
亿元，合
69
元
/
平方米。
其中：货场面积为
179.25
万平方米，堆场
27.52
万平方米，站台及仓库（雨棚）
14.68
万平方米，合计
221.45
万平方米。
我们采用草根调研的方式实地考察了广深铁路沿线的
7
个货场，约
84
万平方米（预估数字，且不能保证权属一定为上市公司，仅为参考），均价应为
1.1
万元
/
平方米，以此为参照，则
广深货场等土地对应的价值
245
亿元
。
b
）部分货场处于未完全利用状态，盘活资产有空间，亦符合政策方向。
我们观察广深铁路货运量的变化，
2005
年到
2015
年十年间，广深铁路货物运输量下滑了
51%
，或也意味着有相当一部分的货场面积是会处于闲置状态。
根据实际考察的情况，
7
个货场中东莞货场最为繁忙，另有部分货场处于未完全利用状态。盘活资产有空间。
3
）草根
调研资料
依据公开资料，我们整理了广深沿线货场分布图（非完整）
鉴于公司土地价值仅合
69
元
/
平方米，未来若能转性，增值空间巨大，同时为了了解目前货场、堆场等的使用状态，华创交运团队实地考察了广深沿线的部分货场（仅为广深沿线的广州、深圳、东莞等地货场的抽样调研，目的是考察货场的使用状态，作为参考，不代表其完整完备性，也不代表所考察货场的权属一定属于上市公司）
我们对部分货场假设用于住宅开发或商铺，计算了潜在价值，选取的为区间最低价格，比如广州东站周边价格区间为
3-8
万元
/
平方米，我们选取了
3
万
/
平方米的价格。
实际
83.6
万平方米对应价格在
93-101
亿之间，合
1.11-1.21
万元
/
平。
依此假设，广深铁路货场、堆场
221
万平方米土地价值约
245
亿元。
注：广深沿线货场等土地，不同区域利用价值不同，对于广州市内和深圳市内的土地资源，周边人流量较大，经济发达，可进行商业开发，如商铺
/
写字楼等，而其他地段人流量相对较小，可依托线路资源打造物流中心、仓储用地等。
此外，关于普通铁路客运价格调整：
1）
或遵循的路径是：成本监审
—>以成本为基础
定价—>听证会
—>调价。
这其中，成本监审是第一环也是最基础最重要的一环。
2）
历史提价特征：频率低，幅度大
89年提价120%，95年提价52%，此后至今22年未曾提价。
3）时间节奏：
今年9月，国家发展改革委关于进一步加强垄断行业价格监管的意见（发改价格规〔2017〕1554号），关于铁路普通旅客列车运输价格：
依据已出台的定价成本监审办法，全面开展普通旅客列车运输成本监审，
2017年底
完成成本监审工作，提出完善普通旅客列车
硬座硬卧
票价形成机制的
意见
。
此前11月发改委在新闻发布会上明确表示，成本监审的现场工作已完成，正在进行汇总和起草最终报告的阶段，根据该文的时间表，在年底即要提出价格机制的意见。
