上海市区还要疯狂拆迁

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来源： 魔都财观 ，作者 观观 （本文不代表财金新天地立场）

暴富的机会又来了~

1月份，徐汇区江南新村又启动了动迁征询工作。

这不，中介又在江南新村门口支起滩。

13-13.5万/平 的价格收购小区内房源。

号称“不用看房，全款支付，帮业主提前动迁，省时省事”。

因为参考东安这边，他们有信心未来的拆迁补偿金额能达到 15万/平以上 。

今年初，东安的拆迁户们已经陆陆续续拿到钱了。

一批手握几百、上千万的买家提钱入市，为上海楼市成交回暖做出了实在贡献。

接下来张家弄这边的动迁款也快要到账了。

是不是眼馋别人一夜之间 “逆天改命” 。

那么上海接下来拆迁重点在哪里呢？

先来看看2025年上海打算怎么干。

2025年上海的拆迁预算共计 1402亿元 ，很多人没概念，也不知道这算多算少啊。

对比2024年是增长了14%。

在近3年里，是预算额度最高的一年。

过去7年的时间里，是历史第二高，仅次于2022年。

毫不夸张地说，今年的拆迁力度一定会很大。

之所以敢这么肯定，是因为在这之前已经有多个苗头预示着今年上海的拆迁 要加码了 。

首先是1月3号，国常会上就宣布今年要极加大城中村和危旧房改造的力度。

在新政100万套的基础上继续扩大改造规模。

其次，今年是十四五的最后一年。

上海已经明确，在2025年要全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。

同时对于后两年的都下了死命令：

2026年底，全面启动城中村整体改造项目。

2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造。

最后，上海在政府工作报告中透露的， 2025年上海将启动25个城中村改造。

2025年上海的巨量拆迁已经在路上了。

家里有老破旧的也别高兴的太早。

虽然量很多，但是各区的情况差别大，泼天的富贵可能到不了你家。

2025年上海各区县拆迁预算真的 很不一样 。

1、徐汇遥遥领先

羡慕已经说累了，徐汇的拆迁预算简直要把天捅个窟窿。

430亿的金额，基本在去年的基础上翻倍了。

全上海1402亿， 徐汇占了近31%。

连“天命之子”浦东都只能屈居第二。

2、市区赢麻了

2025年上海拆迁预算增长的区全部在市区。

分别是 徐汇、黄浦、杨浦、长宁。

黄浦区今年再度发力，已经要赶上浦东了。

看来外滩的城市更新将是史诗级别的。

3、三区预算大幅缩减

青浦区下降83%；

普陀区下降71%；

奉贤区下降<63%。

总体来说， 郊区的下降很普遍。

市区越干越大，郊区却只能干瞪眼。

其实这种变化也是 楼市阴晴的直接反映。

给大家看看2024年执行情况就明白怎么回事了。

大部分区县2024年的执行金额都低于预算金额，仅黄浦及杨浦执行金额超预算，青浦持平。

说白了就是预算额度批了也没办法用足。

为什么会出现这样的情况，还不是看“钱是否到位”。

能完成多少的拆迁预算，关键还得看 土地卖的怎么样。

受到楼市低靡，土拍供应量收缩，土地收入下降的影响：

2024年郊区动拆迁执行完成情况大幅下滑。

除了青浦，其他区县完成度均低于80%。

最低的嘉定仅仅完成了16%，真是大跌眼镜。

反观完成情况比较好的时候，全在2019-2022年这段时间内。

也就是上一轮的“牛市”周期中。

以宝山为例：

宝山今年的拆迁预算是打了6折。

2025年，宝山区的政府性基金收入预算及土地收入预算仅为上一年的71%。

郊区的地不好卖了，供地就会收缩，自然预算收入要减，相应地拆迁投入也少。

反观黄浦：

2024年预算才17.9亿，旦实际拆迁支出186.4亿，

一看是因为土地收入高啊。

2024年土地收入预算106.5亿，实际土地收入301.6亿。

2025年 土地收入预算262.9亿，拆迁预算264亿。

去年卖了300亿的地，有了钱，拿186亿出来拆迁。

难怪人家直接把外滩城市更新当成重点来干。

虽然各区差异明显，但是 今年上海拆迁的重点项目真不少。

我们根据网上信息统计了近期一些市区的知名项目，已经接近有 1万户 人家要动迁了。

也就意味着 未来楼市至少有几千户的真实购房需求要被触发。

预算从300万到上千万都有，绝对地 “提钱进场” 。

郊区的力度不如市区，不能广撒网，重点做的也都不容小觑。

奉贤新城的贝港城中村： 未来将是“奉贤版的新天地”，规划总建筑面积约49.7万㎡。

青浦凤溪城中村： 改造面积1273亩，总投资360亿元，超2000+户家庭受益。

青浦朱家角横江村： 横江村只是朱家角城中村改造的其中一个，后期会涉及朱家角古镇核心区周边三个村，共计11个城中村地块。

三林镇： 853.51亩，涉及1399户，未来联动前滩、新杨思形成新开发带。

拆迁完成后，浦东外环内将会增加大量的可成片开发区域。

航头镇： 涉及1.65万人，48.8万㎡，由金桥集团主导，打造产城融合范本。

新场镇： 总改造面积589.61亩，涉及征收居民600多户。

郊区的项目零零总总加起来也是 超过2万多人。

未来一段时间，上海楼市降不缺需求。

我知道，很多人的小心思又活络起来了。

既然上海拆迁力度这么大，是不是应该提前布局一下。

事实上，博拆迁 的人确实变多了。

之前不少炒房的人、二房东之类的，开始转头去干这个了。

这两年楼市很难赚钱，纯靠买卖交易一点利润没有，搞不好还会被套牢。

所以大家的投资思路变了。

拆迁在当下依然收益稳定。

老破小买进来总价也不高，现在市区的老破小租售比也特别高。

赢了直接拆迁拿钱，输了大不了继续出租。

典型的可以吃两头。

但是 对普通人而言，孤注一掷博拆迁真的风险挺大。

你光看人家拆迁开心，殊不知有的人是消息灵通。

你博动迁是真的在拼概率，人家博动迁是在拼真相。

今年初陆家嘴金融城东扩又热了一波。

有些人屁颠屁颠的冲进去，结果陆家嘴街道崂山六村发布《不成套职工住宅更新改造项目意愿征询公告》。

拆迁梦碎一地。

说白了，这一开始就是谣言的东西，你信了你就输了。

但是 今年的拆迁对房东而言绝对是利好。

为正在升温的楼市加了一把火。

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