老黄埔旧改局，越来越精彩了！
近日，裕丰围旧改项目进行招商文件表决，获100%同意！
民意支持率之高，可见推进旧改迫切。
这也意味着，
由科学城前期服务的裕丰围旧改进程，又推进了一步。
图源：美丽下沙公众号
位于
海丝城核心、靠近金融城、南向临江、地铁站上盖
……这样的地段优势，让这个旧改项目，自带流量。
老黄埔旧改井喷，裕丰围自然也不会被落下，以它的条件，未来入市估计也是直奔第一梯队。
旧改主导下的老黄埔楼市，也开始甩出
“江景牌”
，越来越有看头。
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不要小看这次招商文件表决会。
一是，到会率超90%，同意率100%，村民旧改迫切。
据了解，表决当天，下沙经联社应到股东2272人，到会率 93.22%，同意率100%；下沙七社应到股东179人，到会率95.53%，同意率100%。
毫无疑问，表决一致通过。
100%的同意率
能反映出，村民的旧改意愿很高，想加快选出合作房企，推进旧改。
要知道，黄埔不少旧改村沦为“原地回迁”，改造停滞，村民不担心才怪，尽快顺利招商更有保障。
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广州部分旧改村“原地回迁”情况
来源：公开信息整理 制表：在湾区
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区域
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旧改村
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动态
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黄埔
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沧联村
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2024年10月中旬起将退回1319栋村屋，村民重装水电
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夏园村
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2024年村委统一收集电表申报，允许村民重装门窗、电表住回去
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贤江村
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至2024年7月，贤江村村民已被拖欠16个月临迁费，不少村民搬回去住
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海珠
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沥滘村
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村民因临迁费被拖欠半年，重装门窗住回去
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南沙
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大塘村
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同意部分村民恢复水电回去住，其临迁费9月起不发放
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增城
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群星村
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2023年10月，升龙发文提及旧改推进太慢，村民统一搬回去住，临迁费也不再发放
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二是，招商后，裕丰围或将推进制定实施方案等流程。
此次表决内容，主要是关于公开引入合作企业的招商文件，并对股权比例进行更改等，正式启动招商。
参与旧改的企业，需满足近3年无不良诚信记录；企业注册资本不少于1亿元，要求还是蛮高的。
若是联合体企业来竞选，也需满足上述要求。
裕丰围的前期服务商原本是时代，2022年申请退出后，由科学城集团接手，一直有在推进。
目前的招商环节中，若是没有其他房企加入，很大可能还是科学城继续操刀。
若是招商顺利，裕丰围就能顺利进入到制定旧改实施方案、拆补方案、实施征拆等环节。
实际上，科学城集团负责之后，裕丰围旧改的进展算比较顺利，也很少听到临迁费拖欠等问题。
尤其是进入2024年以来，跟随旧改重启大潮，裕丰围旧改就开始加速：
2024年5月列入广州2024年旧改项目年度计划；9月实施（
片区
）方案通过区城市更新工作领导小组专题会议审议；11月实施（片区）方案获黄埔区政府批复。
这个旧改能紧跟老黄埔旧改大潮，重要原因之一是，
位置够硬核。
一方面，老黄埔较靠近金融城的旧改，地铁上盖。
裕丰围是海丝城片区核心项目之一，靠近天河金融城，周边有珠江村、新溪村等旧改项目。
项目还有一个重要优势，那便是裕丰围地铁上盖。
从去年11月公布的控规调整图来看，裕丰围旧改项目比较靠近地铁站的，是商业和融资区部分。
这对商品房业主而言，交通更加便利。
重要的是，裕丰围站是老黄埔
仅次于黄埔站的第二大换乘枢纽。
已有地铁7号线、13号线，规划有25号线和4号线复线
（光谱东路-南沙站）
，交通四通八达。
例如，搭乘13号线转5号线，2站能到天河，半小时内到珠江新城站。
另一方面，南向临江，老黄埔乃至整个广州少有。
裕丰围融资地块比复建房更靠江，
直线距离珠江约450米，还是南向望江。
图源：百度地图
虽然不算一线临江，但前面是黄埔港码头，没有其他高层建筑遮挡。
但如果其商业用地部分未来若规建为商业地标，或对融资区部分住宅会有遮挡，只能西南向望江。
目前在老黄埔，
临江的旧改项目，除了裕丰围，只有珠江村、裕丰围、双沙村、港湾一村二村。
老黄埔旧改示意 图源：合富研究院
其中，珠江村旧改项目首开地块的亲江距离，跟裕丰围差不多。
除了靠江，项目西侧
还紧邻黄埔公园，生态环境好，
日常休闲娱乐非常便利。
所以，裕丰围旧改项目地段还不错，南向望江，有地铁、公园，对于片区其他楼盘会有一定冲击。
比如，附近有黄埔港码头，且难以腾退，
需有较长时间的货车噪音、粉尘干扰。
又如，项目体量较小，占地约7.61公顷，总建面仅24.49万平。
项目效果图，最终效果以政府批复为准
其中住宅用地建面仅15.24万方，容积率4.96，回迁房和融资商品房建在一起，共有8栋超高层住宅，各有4栋。
融资商品住宅建面仅6.81万平，货量也不多，仅700套左右。
这样的小体量，就意味着配套不像大旧改项目那么齐全。
像教育上就只有幼儿园，其他的需要蹭周边。
如果裕丰围进展顺利的话，相信很快就能入市，
2025-2026年入市也有可能。
参考珠江村旧改，中交四航局2023年8月接手，2025年1月就正式开盘，速度很快。
况且，裕丰围南侧的
融资地块已清拆得差不多了，后续商品房建设和入市，都将加速。
项目体量小，开发建设也很容易，说不定卖得好也很快能清盘，参考广钢的保利雅郡就知道了。
这样的南向江景+地铁上盖项目，再加上新规产品等优势，入市或许会再次搅动老黄埔楼市。
估计房价不低，定位高端改善，将与珠江村、新溪村等旧改项目组成老黄埔高端局、黄埔江景豪宅“战队”。
两年前板块还只是
城光、富颐、中鼎
横行，如今精彩上演“九子夺嫡”：
除了“三剑客”之外，还有
未来方洲、中建海丝城、珠江春、黄埔润府、黄埔新城、保利中央公馆。
发现了吗？其中有5个是旧改孵化而来，多为巨无霸项目，有3个是去年以来才入市。
这正因为旧改项目近1年来进入收割期，老黄埔供求关系开始逆转，中指院数据显示，2024年老黄埔套数供求比，从去年0.9涨到2。
而这5个已转化的旧改，体量就多达1172万平，这得消化到哪年哪月。
黄埔新城体量最大，2022年首开至今仍在售，预计销售周期超过10年！
可以说，未来5年，甚至10年内，老黄埔货量是充足的。
以其地理位置和新盘供应情况，接下来在很长一段时间或长久地交投活跃，成为东部置业热点。
重要的是，这些旧改项目，有各种的优势，基本可以分为以下三种类型：
第一种是江景型，南向临江，主打高端改善。
比如珠江村、黄埔润府、裕丰围旧改，
接下来或将逐渐形成老黄埔新的豪宅阵容。
珠江村就开了个好头，有CBD+江景+山林等地段硬件组合，产品力也是TOP级，首开就把价格拉高到4.5-7.1万/平。
第二种是大盘型，体量大、配套齐全是其基本特征。
除了黄埔最大旧改黄埔新城，还有去年面市的中建海丝城、中建玖合未来方洲，都是体量超200万平的巨无霸。
中建海丝城配套丰富到什么程度？规划高达15所教育配套；有约31万㎡商业体，引入华润万象系。
第三种是地段型，靠近金融城，咫尺天河。
这类旧改能承接金融城外溢，享受鱼珠和金融城双CBD的发展赋能，交通上也与天河紧密相连，价值体系更丰富。
其二，老黄埔价格分化明显，后期部分项目价格有走高趋势。
新盘多了，选择也多，涵盖刚需、刚改和改善，房价上也出现明显分化。
价格跨度，为2.3-7.1万/平。
