珠海市斗门区探索多户联建保障农民住房需求：广东省城乡融合发展典型案例

珠海市斗门区探索多户联建保障农民住房需求：广东省城乡融合发展典型案例

福安村现有237户1267人，受限“无地可分”超40余年未分配宅基地，累积“待保障户有所居”“可分户但未分户”农民178户，其中需求迫切农民近30户。斗门区坚持问题导向和改革思维，在解决地从哪来上，将7.17亩原村集体农用地，通过2022年修编新一轮多规合一村庄规划，将该地块用地功能调整为农村宅基地，申请落实了用地规模和指标，指导村集体办理了农转建手续，并由区承担了新增建设用地有偿使用费、耕地占用税等相关税费及“三通一平”等相关费用。在答好地怎么用上，打破传统的宅基地分配模式，变平面布局为立体布局，“向天要地”建设村民公寓，在宅基地十分紧缺的背景下用“上楼”的方式解决农民的居住需求，利用该地块建设3栋11层的村民公寓，每栋一梯两户、首层架空，可满足60户村民住房需要，土地利用效率是原有宅基地分配模式的4倍。2024年7月1日，“福安·幸福里”村民公寓首期封顶暨二期集中签约并摇号选房完成分配，为全国宅基地改革提供“珠海方案”。

在明确谁能参与上，首先满足申请村民必须符合宅基地资格权新分户条件，或承诺将原有宅基地退回集体经济组织，确保“一户一宅”前提下，引入积分制做法，综合农户家庭常住人口数、结婚年限、常住人口人均住房面积等8项指标对申请人住房需求进行量化评分，按总得分高低排序确定资格排序，优先保障最急迫、最困难村民需求。在确定房屋性质上，斗门区创新以多户村民“组团”申请宅基地并联合报建形式建设村民公寓，“一户一证”办理宅基地房地一体不动产权登记，每户农民享有宅基地使用权13㎡、房屋所有权120㎡。村民公寓的流转、退出等参照农村宅基地使用权和住宅流转、退出的相关规定办理，享有同等的权益和保障。

为解决项目建设资金短缺，建设费用全部由农民自筹集资，签约后先付30%定金，建设过程中不足部分由镇政府协调施工单位垫资，封顶后村民根据个人财力可选择全额一次性或贷款分期两种支付方式交齐尾款。为解决部分农户资金短缺，珠海联合地方商业银行创新推出全国首个支持农民宅基地住房建设的贷款产品“美丽农居贷”，由区属国企出资设立上限1000万元的风险担保资金池，以农民集体经济股权分红收益为质押，提供最低首付30%、最高贷款额度100万元、最长分期20年的贷款方案，有力保障村民公寓建设的资金来源。

在降低成本方面，组织当地建造业企业以“公益+微利”的方式支持“百千万工程”和乡村振兴，由村民代表通过邀标的方式比选确定施工单位，节省招标成本和中间费用，同时对村民公寓建设涉及的城市基础设施配套费、人防费等，以及水、电、有线电视、宽带网等建设收费，参照农户个人建房标准执行，做到能减则减、能免则免，建设成本由原先的3300元/㎡降低到2500元/ ㎡ ，基本与当地农民自建房成本持平，远低于周边商品房定价。在提高效率方面，“福安·幸福里”村民公寓项目由于使用农村宅基地和农民自筹资金，规划许可证只需镇级按照农民宅基地报建受理申请并审批，且施工单位遴选无需公开招标，首期从协议签订到村民入住仅用时12个月，二期仅用时10个月。同时计划融入“智慧用电”等未来乡村元素，降低村民生活成本。