核心提要：
1、市场真的遇冷了吗？
2、万科在“良渚”的溢价能力
3、出让会回顾
附：万科良渚布局图 金辉杭州布局图
好地网9月1日消息（研究员 康淑）今天，杭州9月推地大潮迎来首拍，良渚新城80亩宅地以仅仅0.02%的溢价率被万科竞得，成为了本次出让会最大的意外。
而同时出让的临平新城翁梅区块97亩宅地，以27.6%的溢价被金辉拿下，离溢价率达50%之后竞自持的“封顶线”差距很大。
据好地研究院测算，两宗地块平均溢价率为13.72%，为2017年以来杭州八区单日出让宅地平均溢价率第二低（仅次于6月19日余杭土拍的临平北商住地，溢价率0.09%）；
良渚地块0.02%的溢价率，创下了2017年单宗地块成交溢价率的新低。
当火热的市场，把封顶价之后竞自持视作新常态之时，今天的“意外”能否带出以下的疑问——
土地市场遇冷了吗？
地块成交情况
地块位置图
这已经不是良渚以及余杭区第一次因为起拍价高而“遇冷”。加上今天的地块，今年以来，余杭区共有5宗地块因起拍价高而导致低溢价成交。今年1月，良渚新城三宗宅地起拍价达到16000元，保本房价接近24000元，而周边新房售价仅在18000元。
今年6月，临平北宅地的起价为8505元，保本房价超过14000元，而周边新房售价仅在13000-14000元。
余杭高起价、低溢价率成交的5宗涉宅地
先来看临平新城B16商住地的竞拍情况：
有8家报名单位，分别是：万科、上海绿都、金地、荣安、金辉、碧桂园、中建、上坤。
经过17轮竞价，金辉以244450万元竞得，楼面价17226元/㎡,溢价率为28%。
再来看良渚新城宅地的竞拍情况：
有6家报名单位，分别是：万科、中粮、融信、荣安、碧桂园、和昌。
仅仅2轮竞价，万科以194270万元竞得，楼面价14603元/㎡，溢价率为0.02%。
市场真的遇冷了吗？
本来，此轮推地潮已经被开发商视为补库存的绝佳时机。
但拿地热情为何今天没有充分表现呢？
好地研究院认为，最重要的原因在于起拍价设置太高。
以良渚地块为例，良渚新城宅地楼面价14603元/㎡，保本房价21235元/㎡。目前周边新房成交均价20000-23000元/㎡，基本与保本房价持平。
而地块属性与指标，与周边最近出让的地块作比较，我们发现该地块没有明显的优势：
与周边项目——北大资源良渚项目、融信良渚项目、联发良渚项目、中粮良渚项目相比，该宗地的容积率2.5，明显高于之前四个项目的容积率（1.5-1.8）。
良渚新城宅地与周边项目指标对比
而且，该地块限制性因素较多，限高60-80米，且有地铁控制线，导致该地块很难打造高层和排屋相结合的低密度高溢价产品。
至于临平新城B16地块，已经称得上超常发挥。据测算，临平新城B16商住地的楼面价17226元/㎡，保本房价24335元/㎡。而目前周边新房均已售罄，金地•艺境7月均价16000元/㎡（精装），其保本房价（24335）比周边新房价格（16000）高出50%以上。
因此，起拍价设置较高，某种程度上降低了开发商的参与积极性，成为了本次出让会，特别是良渚地块最终“遇冷”的主要原因。
加上杭州9月份还有22宗宅地将要出让，难免也会分散部分开发商的精力。
保本房价、周边房价对比
测算公式：保本房价=（实际地价*1.04+3500）/88%（其中，财务成本按4%、建安成本为3500、各项税费为房价的12%）
万科在“良渚”的溢价能力
虽然起拍价较高，但对于良渚板块最大的“地主”万科，今天是抱了势在必得的决心。
好地研究院分析，有两个方面的因素作为支撑：
1、虽然起价较高，但依然有操作空间。据测算，地块保本房价21235元/㎡。目前周边新房成交均价20000-23000元/㎡，基本与保本房价持平。
万科在良渚新城已经成功打造大盘良渚文化村，未来城的品牌也已经运作了三期，该宗地块在位置上与未来城二期毗邻，将极有可能打造成未来城四期。
如此一来，将延续万科在良渚多年以来积累下来的客户优势以及品牌优势。
2、万科在良渚的配套服务优势显著。作为深耕良渚十余年的房企，万科已经在良渚投入了大手笔的配套，均可以成为万科业主在良渚的相关配套。
3、出让会回顾：
①临平新城B16商住地
有8家报名单位，分别是：万科、上海绿都、金地、荣安、金辉、碧桂园、中建、上坤。
经过17轮竞价，金辉以244450万元竞得，楼面价17226元/㎡,溢价率为28%。
②良渚新城宅地
有6家报名单位，分别是：万科、中粮、融信、荣安、碧桂园、和昌。
仅仅2轮竞价，万科以194270万元竞得，楼面价14603元/㎡，溢价率为0.02%。
附：竞得者分析
金辉：快速落下在杭第三子，挺进临平新城，沿绕城板块拓展版图
今天金辉摘取临平新城B16商住地，是金辉首次在临平新城拿地，也是在杭州拿下的第三宗地块。据好地研究院统计，自2016年11月底起，金辉在杭州的土拍现场先后出手16次，成功拿地3次。
2016年12月26日，金辉以总价5.07亿元、楼面价8809元/㎡摘取闲林街道赛陶商住地，这是金辉首入杭州之举。
今年5月24日，金辉联合厦门建发以总价37.86亿元、楼面价18488元/㎡摘取三墩北宅地。
不难发现，金辉的3个项目所在板块都位于杭州绕城沿线，地价相对较低，但都是较为优质的刚需板块，金辉在杭布局的战略意图可谓十分清晰。
金辉在杭州拿地分布
万科：继续重仓良渚新城 将打造未来城四期？
万科以收购南都的方式进驻杭州，其中最大的收购项目即为良渚文化村，如今良渚文化村已经成功运作。
此外，万科在良渚新城（绕城以外）还收储了多个项目，现在万科•未来城一期已经售罄；
万科•未来城二期在售20、35号楼，高层精装均价22000-23000元/㎡；
万科•未来城三期梦溪里等待加推，高层精装均价21000-22000元/㎡；
万科•劝学里在售小高层洋房15、16号楼，高层精装均价18476元/㎡。
由于此前项目销售形势良好，万科在良渚的存货值也逐渐走低，去年虽然收购了原中青文化广场项目，但是，选择及时补仓也是持续深耕良渚的当务之急。
万科在良渚新城项目布局
