如何判断一个城市未来的房价走势？
对于初学者而言，有一句实用又好记的口诀：
“ 短期看金融，中期看土地，长期看人口 ”
这句话在2008年被任泽平首次提出来后，就好像打开了一扇通往真相的大门，被越来越多的人认可传播。
也正是凭借着这句话，以及这句话背后的研究成果，任泽平终于在10年后今天，成为了年薪1500万的恒大指路人。
从宇宙第一房企恒大对于任泽平的认可，以及任泽平后来对于这句话的反复强调，足以看出金融，土地，人口对于房价来说的重要性。
然而，就在前几天，央行的直属机构却针对金融货币政策发出了重要警告：“低利率太久了！”
12月5日，中国人民银行金融研究所所长孙国峰在一个金融峰会上，发表了一番重要的讲话，明确表达出对长期低利率环境的警告以及货币政策正常化的建议。
中国人民银行金融研究所做为央行总行直属的研究机构，主要的研究方向就是货币政策，如今他们所表达态度，是否也就意味着，未来的信贷形势即将发生巨大的改变？
要知道房价短期看金融，金融看利率，低利率时代一旦终结，未来一旦进入加息通道，势必会对楼市造成非常巨大的影响。
如果这件事真的出现，那么可以肯定的说，这一轮房价的天花板，很快就要到了！
本文主要内容：
1.利率上涨，房价最危险的信号来临
2.持续加息，将严重抑制资产价格回暖
3.2018年买房，一定要遵循的5个原则
房价短期最危险的信号：利率上涨
我们国家当下最不愿意做的，估计就是全面加息了。
毕竟目前经济仍处于转型期，GDP增速保持当下的稳健已实属不易，实体也正在复苏当中，这个时候一旦加息，对于实体经济来说无异于雪上加霜。
然而，由美国带领下的资本主义国家，却丝毫不给我们喘息的机会。
2017年6月15日，美国首先进入加息通道，开启了全球化的加息浪潮。
7月12日，加拿大央行宣布7年来首次加息。
11月2日，英国央行宣布10年来首次加息。
11月30日，韩国央行宣布6年来首次加息。
12月5日，日本虽没有加息，但却紧跟美国推出了自己的减税计划。
2018年，美联储更是有3-4次的加息预期，包括欧盟在内的诸多央行也纷纷表示有跟进加息的计划。未来，在这场经济上的军备竞赛中，势必会有越来越多的国家被动或主动的入场。
在这样的大环境下，我们目前的低利率到底还能撑多久？
很难撑得住。
而实际上，我们早就开始定向加息了，并且是针对楼市，持续性的加息。
根据融360发布的《11月中国房贷市场报告显示》，目前全国首套房的平均利率已经高达5.36%，连续11个月出现上涨。
注意，这还只是首套房的平均利率，其中还包括了部分4.9%的便宜贷款在内。
这说明什么？
说明有些城市的首套房利率早已远远超过了1.2倍的基准！
而二套房利率更吓人，平均利率已经涨到了5.66%。
这是什么概念？
这相当于你每贷款100万，就要比过去多还17万的利率！
但是，你以为这就是最高峰值了么？
你以为未来房贷，涨到6%就能封顶了么？
那可不一定。
根据以往经验，这一轮的加息周期，房贷的实际利率甚至有可能突破7%！
为什么这么说？
让我们来看近20年的房贷利率，看看每一次加息周期都加到了多少，你就会明白。
离我们最近的2次加息周期，一次是2011年，房贷利率最终加到7.05%；
另外一次是在2007年，房贷利率最终加到了7.83%。
哪一次没超过7%？
或许有的人有侥幸心理，觉得2011年也不过就刚刚过7这条线，而且两轮加息的利率峰值，从7.83%-7.05%也越来越低，那么这次加息是不是有可能维持在7%以下？
几乎没有可能，因为这次的全球大环境跟过去完全变了。
咱们国家2008-2011年的那次加息，正巧赶上了美国08年经济危机后的量化宽松政策，那个时候全球都处于宽松的状态，根本没有人逼着你去加息！
然而现在不同了，现在全世界的央行都在用实际告诉我们，你中国再不加息，这么多年辛辛苦苦赚的血汗钱，可都要流回英美日了。
由此可见，加息不仅是大概率事件，而且有可能会出现大幅的加息。
那么，对于购房者来说，现在一定要提前认清现实，一定要备足还月供的现金流，一定要做好月供上涨的心理准备！
然而，对于房价来说，知道要加息，还不是最可怕的。
比加息更可怕的，是持续3年以上的加息，对房价产生的利空！
持续加息，会严重抑制资产价格回暖
如果注意观察近20年房贷利率图，你会发现利率的涨跌时间总是大致对称的出现，下行多少年，差不多就要上行多少年。
而最近的这一轮下行，自2012年6月起，至2016年稳定在最低点，用了4年左右的时间，这是否也就意味着，从2017年初开始的利率上行，也要持续到2020年左右？
再加上美联储明确加息到2019年下半年，单从短期金融角度看，天花板即将到来这件事，并不会出现任何的意外。
为什么我们要如此强调利率的问题？
因为利率与房价之间有高度的相关性！
我们从下图就可以非常清楚的看出，利率和房价的涨跌到底存在着怎样的关系。
利率的最高点，通常就是房价涨幅的最低点。
利率下行的时候，房价才会出现明显上行。
从09年至今，只要利率上去了，房价就会平稳，价格增速就会降的非常低，直到最终横盘，甚至出现下跌。
只要利率下来了，房价就会快速回暖上涨，楼市热度重启。
从来没有出现过任何的例外。
那么，如果未来3年都处于楼市寒冬，没办法及时卖房变现，朋友们的余量存够了么？
我在这里，只是谨慎的算到1.2倍，如果将来不光是利率倍数涨，基准利率也涨了呢？我们当下准备的房款和月供，是否还能够买入心意的房子？
最后，对于近期想买房的朋友们，大大在这里给出一些真诚的建议。
未来买房卖房，建议遵循以下5个原则
1.三四线卖房离场的时机即将到来
这个大大说过很多次了，这里再次强调一遍。过年前后可能是三四线卖房离场，置换一二线的好时机。（这里说的是大趋势，不同三四线城市要看具体情况，千万不要一概而论）
从三四线动机来看，起初是为了去库存，发展阶段是由于货币化棚改，如今库存去的差不多了，棚改也接近尾声。
从三四线历史来看，房子并不值当下这么多钱，完全是一二线溢出后的板块轮动造成的。三四线过去5，6年都没涨，是在消化08-10那一波的涨幅，未来也会大概率出现长时间不涨的情况，来消化17年的这一轮涨幅。
从三四线的人口变化来看，依然逃不脱要依托于大都市圈的命运，尤其是高铁，简直就是吸引三四线人口去一二线的利器。
金融，土地，人口，不论哪个维度来看，三四线的房价很难有明朗的未来。
而明年，正是三四线置换一二线的好机会。各个二线城市未来都会逐渐加大对人才的招揽计划，像郑州最近才出的只要你有学历，首套房不仅不限购不限贷，还额外给钱给补贴的事儿，以后效仿的城市会越来越多。
2.买房尽量避开远郊，一定要开始重视租金收益
过去这些年，房租是根本不被大家看在眼里的，因为房价动辄一年翻一倍，5年翻3番这种事儿，极大的吸引了我们的注意力。
然而，在未来这几年，不仅房价不会涨，月供还大概率会上涨，在这种情况下，租金将是非常重要的收益。尤其是对于住宅来说，如果年租金能达到3%，那真的是做梦都会笑醒了。
至于说远郊盘，往往是楼市遇冷期最危险的存在。
因为远郊盘周边很少有二手盘的存在，通常都是附近几个开发商合计个价格，大家都差不多的开盘。
这就缺失了二手房市场的参考标准，让你很难认清它们的真实价值。尤其是楼市火热的时候，大家往往失去理性，被跳涨的呼声迷惑，追涨买涨。
而一旦楼市遇冷，一旦出现一家开发商扛不住资金链要低价抛盘，那就是整个片区的噩梦。
而且，远郊盘由于种种不变，不仅租金低，有时候还很难租的出去。
至于说学区，地铁，这种都是基于大趋势上的小利好，上涨的时候地铁盘涨的多点，下跌的时候学区房跌的少点罢了，它们并不能改变整个市场的行情，千万不要给予过高的期望。就好比北京的学区房，还不是从20万跌回了15万，学区地铁房，从来不是房价不跌的保票神话。
3.房价的最终归宿是稳定，而不是大跌
明年房价一定会稳，某些地方会降价，但并不是全部，有的地方就算是降价，幅度也不一定会特别大。
就好比合肥，跌了快一年了，比起2月份的最高价，也不过是跌了1000多块钱，同比也就5%的跌幅。
如果再加上利率的上调呢？并不见得房价低的时候，就一定省到了钱。
而且，这已经是目前全国下跌情况数一数二的存在了。
至于说北京，当下成交量已经开始有回暖的迹象（价格仍在下行，别理解错了），一些好一点的学区房甚至开始有了脱销的状态，随出随卖。
所以，如果遇到合适的房子，各方面自己都满意，月供也可以负担，就不要犹豫过多。
只要不是炒房客，只要你买在一二线，只要不频繁的交易，哪怕最近几年拿不到太多收益，但是随着国家的发展，随着国运的强盛，你早晚都能享受到经济发展以及城镇化所带来的红利，买房有时候确实就像是赌国运，只要你看好中国的未来，看好北上深的未来，你就放心的买，5年10年后再来看。
4.利率折扣仍然很低的城市，不要错过机会
利率上调我们不害怕，毕竟是大家一起上调，怕就怕人家都是基准利率，你买房的时候成了1.5倍基准利率。
明年我们所在的城市房价到底会不会下行，到底会下降多少，没有人能提前这么久精准的预测出来，最多只能给出一个大致的趋势。
所以，一定要抓住眼前的利好，明白贷款利率折扣低的另外一层含义：这还可以买房，欢迎你来买房，房价还没见顶。
而根据11月的最新数据统计，以下这10个城市，目前利率处于全国最低的水平，言尽于此，仅供参考，千万不要盲目。
5.如何买房买在低位，卖房卖在高点
如果你想买房，一定要去当地的中介挂个号，而且挂的越多，越有利于你掌握当地的市场行情。
挂号之后，如果中介频繁给你打电话，就说明市场还很冷，买房人不多。如果什么时候打电话不频繁了，甚至一周都不理你一次，那就说明看房人多了，市场热了，顾不上你了。
如果你想卖房，千万不要等需要的时候才把房子挂出去，也不要看着新房火热，觉得自己高枕无忧。
你一定要尽早把自己的房子放出去，哪怕不卖，也可以从每周的看房数量，及看房人的气势上，感知到当下的房价走势。只有持续不断的关注行情，才能帮助你在真正的转折点来临之前，感知到楼市的变化，判断出合理的价格，然后从容出手。
最后，一定要提醒各位，买房并不是一件稳赚不赔的事情，这个世界上，也没有任何一种投资，是稳赚不赔的。
在你看不见的地方，甚至我们还没有经历的未来，总会有一场血淋林的教训，在等待着那些贪婪的投资客。
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如果你现在对于是否出手仍有疑问，可以在留言区回复我以下信息：
1.目标城市 2.目前房屋拥有状况 3.家庭人员结构 4.购房目的 5.资金预算情况 6.所需购房类型 7.学区地铁房诉求 8.其它主要需求 9.想获得哪方面的建议
我会根据你的情况给你一个相对靠谱的建议。当然，时间精力有限也许回答不完，不过这件事情我会坚持做下去，所以不用太着急。
买房的决策需要智慧与勇气的并存
希望在买房路上的你，能越来越坚强
