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苏州大市2024年5月房地产市场月报

土拍网 · 公众号 · · 2024-06-11 17:20

正文

土拍研究院

数据截至时间：2024.5.31

房地产政策：中央新政三箭齐发，苏州全面取消限购，购房即可落户

5月17日，央行连发三条新政，下调首付比例为15%，公积金贷款利率下调至2.85%，取消房贷利率下限，房地产信贷政策全面放松。同日，苏州公积金中心发文，下调公积金贷款利率，存量房贷款利率于2025年起调整；5月24日，苏州宣布取消房贷利率下限，5月27日，苏州四大行官宣利率下调，首套3.25%，二套3.75%，首付15%；6月2日，苏州发布16条新政策，不再审核购房资格，公积金贷款额度上调。

土地市场：相城区成交2宗低密宅地，民企联合本地国资底价拿地

5月29日，苏州市区底价成交2宗宅地，总成交面积3.87万㎡，总建筑面积4.06万㎡，成交总价5.04亿元，未来将为板块带来全新的墅级产品，推动板块住宅的品质升级。从拿地单位来看，民企身影开始出现，旭辉、蓝宸置业等民企联合本地城投或国资企业积极拿地。

住宅市场：房企推盘积极性回调，新房市场延续弱复苏走势

5月苏州市区商品住宅供应面积21.9万㎡，新房成交面积25.9万㎡，成交均价25168元/㎡。房企推盘延续“提质缩量”策略，各城市房企推盘积极性较4月小幅回调，而成交规模环比微跌，延续弱复苏走势。

展望未来：楼市宽松政策力度范围全面，有望提振苏州楼市

苏州新政16条的发布，相当于为苏州楼市打入一剂强心剂，政策力度、范围都较全面。现在就看接下来不断释放的利好政策，是否能够刺激苏州楼市，以支持市场成交量的回暖。

壹

市场资讯

苏州购房新政：6月2日，苏州出台16条房产新政！从限购、限贷、公积金、落户、契税补贴等多方面松绑楼市。二孩家庭二套变首套，公积金额度个人120万，家庭150万，毕业十年内本科最高贷款180万，家庭最高225万等政策。首套房认定标准大变！只要本区没有房，不管其他区是否有房，有贷，均按首套房执行信贷政策；此外，对购买新建商品住房实施50%补贴。

贰

土地市场

市区土地分析：

5月29日，苏州相城区成功出让2宗涉宅地块，总占地面积3.87万㎡，总建筑面积4.06万㎡，总成交金额5.04亿元，地块分别位于澄阳和黄埭，容积率均1.05，限高24米。

另外6月5日，相城区元和、高铁新城2宗宅地底价成交，成交总面积7.5万㎡，成交总金额16.06亿元，其中元和Z06地块，容积率仅1.01，为近年来容积率最低地块。

数据说明：

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房）；

数据来源：土拍网；

苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区、姑苏区

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苏地网挂住[2024]2号土地成交分析：

5月29日，相城区底价成交2宗容积率1.05的低密宅地。根据规划条件，地块的限高均为24米，未来将打造叠排、洋房为主的纯低密产品，带动板块的高品质住区升级。

苏地2024-WG-Z04号地块：由漕湖置地&台州蓝宸置业&旭辉联合竞得，楼面价13800元/㎡。未来将打造叠墅、洋房等低密高端改善住宅，目前周边可售楼盘较少，宽泰铂园、东原阅境等已经交付且为高层，本案将为片区的改善客群带来全新高端豪宅产品。
苏地2024-WG-Z05号地块：由联盛置业&和恒产投联合竞得，楼面价11000元/㎡。推测未来或将打造叠墅、洋房等低密高端改善住宅，而黄埭当前多以高层刚需产品为主，且近年来有多宗地块成交，但容积率都在1.6及以上，目前未开盘，纯低密产品稀缺性较高。未来项目入市，一定程度上满足黄埭镇地域性改善置换置业需求。

苏地网挂住[2024]3号成交土地分析：

6月5日，相城底价成交位于元和、高铁新城的2宗低密宅地，总占地7.49万㎡，总成交价16.1亿元。其中，元和五众泾Z06号地块容积率低至1.01，为近年来容积率最低地块，为元和别墅团再添一员。

苏地2024-WG-Z06号地块：位于相城元和五众泾片区，由苏州合启鑫房地产开发有限公司&相城高新控股竞得，楼面价15500元/㎡。未来打造别墅为主的低密产品，搭配少量洋房。
苏地2024-WG-Z07号地块：位于相城高铁新城南部成熟片区，由龙湖集团&苏州轨交集团&高铁新城国资集团竞得，起拍楼面价15000元/㎡。地块西侧紧邻南师大苏州实验学校，近地铁2号线、吾悦广场、圆融等，配套已经非常成熟，自住便利度高。容积率1.6，限高60米，预计打造小高层+洋房产品。

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苏地网挂住[2024]2号、3号成交点图：

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热点地块分析：

| 地块航拍图，未经允许，严禁转载

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城市区位：地块位于相城区经开区康元路北、澄月路西。
地块特殊要求：(1)地块内住宅部分总层数6层以上的，须建设成品住宅，装修标准不低于2000元/㎡；（2）总层数6层及6层以下的，鼓励建设成品住宅，装修标准不低于2000元/㎡；（3）住宅户型面积不小于100㎡（包含公摊面积及套内面积）；（4）限高24米，容积率仅1.05。
周边地价：本案成交楼面价13800元/㎡，略低于和悦里塘雅苑（苏地2022-WG-71号，成交楼面价14500元/㎡）。
周边房价：地块周边项目较少，新盘有和悦里塘雅苑，打造低密洋房+4F叠墅，目前已经取证，均价2.2万/㎡起，这块地也是低密产品，未来房价可以参考。
地块环境配套：地块紧邻主干道相城大道，连接中环北线，可快速到达苏州其他各个区域，往北则可直通常熟；距离地铁二号线富元路站1公里左右、距离蠡口站1.5公里左右，还有不少公交，交通便捷。
投资建议：地块原先是工厂，且周边厂房较多，据悉后面都会拆，届时地块周边环境将会得到改善；容积率1.05是澄阳板块近年来出让住宅用地中最低，结合建筑限高，可以推测未来或将打造叠墅、洋房等低密高端改善住宅，与区域在售项目差异化竞争。

县市土地分析：

2024年5月苏州四县市共底价成交4宗宅地，其中太仓3宗，常熟1宗，总成交面积9.93万㎡，总建面15.45万㎡，成交总价11.5亿元。本月四县市无宅地挂牌。

5月8日常熟仅成交1宗，由自然人邓益以底价1.21亿摘得，楼面价13030元/㎡，该地块体量较小，容积率1.08，未来大概率会是洋房、叠加或者联排类产品。

5月27日，太仓底价成交3宗宅地，其中太仓市国恒开发建设有限公司（资产经营集团）以楼面价11000元/㎡底价竞得娄江新城2024-WG-10-2地块。

该地块位于高新区渔业路北、飞沪大道东，北侧即为在建中的瑞金医院太仓分院，向东则有新建中的太仓高级中学娄江新城分校，紧邻上海路主干道，区域交通、医疗、教育等资源相对较为完备。太仓市上禾置地有限公司（城投）竞得太仓浏河镇2宗宅地，平均楼面价5625元/㎡，两宗地块周边配套齐全。

涉宅用地：已剔除安置房、租赁用房

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叁

住宅市场

供求量价：

2024年5月苏州市区商品住宅供应面积21.9万㎡，环比下降16.2%，新房成交面积25.9万㎡，环比下降6.0%，成交均价25168元/㎡，环比上涨0.2%，苏州新房成交量价与上个月持平，未有明显涨幅。

随着央行“517”新政的出台，苏州降低商贷首付比例与利率、公积金贷款利率下调等各类新政快速跟进，对半年度房企销售冲刺起促进作用，市场的热度将有一定的提升。

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库存：

截止2024年5月底，近一年商品住宅月均流速35.0万㎡/月，狭义库存733万㎡&狭义去化周期21个月，广义库存达到2265万㎡，而广义去化周期拉长至65个月。本月库存量相比上个月有所下降，但去化周期仍偏高，市场去化风险依旧需要重视。

备注：

狭义存量：指已领取预售证但未销售的建筑面积；

广义存量：指狭义存量+已动工但未领取预售证的建筑面积+已成交土地但未动工的建筑面积

去化周期=存量/近一年商品住宅的流速

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成交结构：

5月苏州新房主力面积段为100-110㎡，成交占比达到20%，其中保利时光印象成交套数为首，其次首改类120-130㎡产品成交占比15.4%，中高端改善类140-180㎡成交占比达到25%。另外，新房成交总价集中在150-350万之间，承价能力有限。

项目排行榜：

狮山金茂府以销售金额3.48亿元&销售面积0.73万㎡占据双榜首位，项目为金茂倾力打造的3.0府系高端产品，品牌标签明显，口碑良好，高端客户认可度高，项目已于5月下旬首开。园区斜塘象屿天誉东方成交金额2.43亿元位居5月市区销售金额榜亚军。新区浒墅关中建虹溪璟庭为市区销售金额榜季军、面积榜亚军。