A股的新资产，能玩吗？

最近A股出现了一个新玩意儿，公募REITs。

这是A股一类新的投资资产。

其实REITs这个东西，并不算是新东西，国外早就出现了，港股也有，现在A股也正式承认了它的存在。

之前写顺丰房托的时候，我给大家简单讲过：

REITs，全称叫 Real Estate Investment Trusts，翻译过来就是「房地产投资信托基金」。

它的投资原理很简单，跟买房收租很像。

我举一个大胆的例子吧：

假设我在美国纽约某个CBD，有一栋商业大厦，现在我想把它卖了。

这栋商业大厦很抢手，很多人都想买，但问题是，每个买家的钱都不够。

于是他们一合计，决定搭伙，一起出钱把这大厦买下来。

然后再把大厦租出去，根据出资比例，来分配租金。

如果哪一天他们把大厦卖了，也是根据出资比例，来分配卖房的钱。

公募REITs，也是这个原理。

本来呢，REITs的投资范围是很广的，它能买的「房」，不仅包括住宅、商业楼、购物广场，还包括工业地、基础设施……等各种不动产。

但是吧，因为我们国家坚持「房住不炒」政策，所以国内是不允许REITs买住宅和商业地产的。

它更支持REITs买基础设施。

比如说仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区……等其他基础设施。

像本次发行的9家公募REITs，都是买的基础设施。

下面我会以「红土创新盐田港仓储物流REIT」为例，具体讲讲几个问题：

公募REITs投资的是啥？

靠什么赚钱？

投资者能赚多少钱？

会有什么风险？

我们能买吗？

红土创新盐田港仓储物流REIT，它的投资内容很简单，甚至是单一。

在基金刚设立时，它会用100%的钱，买下深圳盐田港现代物流中心的 完全所有权 。

这个现代物流中心，包括了4座仓库、1栋综合办公楼和1座气瓶站。

在买下完全所有权后，如果还有钱剩下，可以用来买利率债、AAA级信用债、或者货币市场工具（比如说银行承兑汇票、短期国债、商业票据等）。

但是这里有个前提，买物流中心的钱，始终不能少于总额的80%。

所以总的来说，它的仓位组合是：物流中心+低风险资产。

也就是说，我们买公募REITs，主要赚的是这三部分钱：

第一部分：物流中心的租金、管理费收入。

公募REITs的现金流收入，主要来自出租不动产，带来的租金和管理费。

这些占了基金利润的大头。

而根据基金的承诺：

每年基金赚到的净利润，在扣掉一些税收和成本后，剩下的钱中，至少要拿出 90% 分给基民。

第二部分，基金净值的升值。

基金净值，也就是每一份基金份额，值多少钱，这个是由基金净资产决定的。

不动产的净资产越高（也就是越值钱），基金的净资产也越高，基金净值就越高。

这里插播一句，所有的公募REITs都是封闭式基金，封闭期20年-99年不等（上市后可以场内交易），当基金到期后，需要将物流中心卖出去，进行收益清算。

如果到期后物流中心升值了，净资产涨了，基金净值也会涨。

还有，在封闭基金运行时，每半年都会重估一次基金的净资产， 如果物流中心升值，基金净值涨了，基金的场内价格也可能会跟涨，

第三部分，低风险资产的投资收入。

如果基金有投资低风险资产，就有这部分收入，没投资就没有，总的来说占比很少。

那在实际的投资中，我们具体能赚多少钱呢？

假设我要持有到期，那我的收入可以分成两部分：

第一部分，每年基金分给基民的钱。

这部分钱=调整后的净利润*至少90%，主要来自租金、管理费和成本的差值。

也就是说，租金越多，成本越低，我的收益就越高。

而根据预测，红土创新盐田港仓储物流REIT，2021年下半年的收益率是4.47%，2022年的收益率是4.75%。

说实话，挺低的。

甚至比不上一些公司的高股息高分红。

在目前已公布的数据中，只有平安广州交投广河高速公路REIT比较高。

第二部分，卖基金时的净值差价。

能不能赚净值差价，本质上，就是看不动产能不能升值。

但是说实话，比起住宅和商业地产，基础设施的升值空间真的很低。

甚至可能因为土地使用权、折旧的原因，出现贬值的情况。

基础设施跟住宅、商业地产一样，土地使用权都有期限，像这个盐田港，2057年到期。

到期后，住宅自动续期，商业地产要申请，基础设施也要申请。

申请不过，这块地就要收回，申请过了，也要缴纳高额续期费，或者续期附加条件。

怎么算，都挺亏的。

建筑和土地的折旧率，意味净资产的贬值，说白了，也意味基金净值的贬值。

所以从收益-风险比上看，我认为公募REITs很不划算。

目前比较确定的收益，只有每年的4%-7%；

但预期内的风险却有：

1. 经营出现问题，不能保证每年4%-7%的收益。

每年4%-5%的收益，建立在正常经营的前提下。

一旦经营不好，或者说出现突发意外，比如说2020年的新冠疫情，国际贸易锐减，物流仓储是受到很大影响的。

2. 基础设施贬值。