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以下为正文:
用简单原理穿越房地产税迷雾
先讲一个故事
为什么讲这个故事
我来澄清一些常见谬误。谬误太多,无法一一澄清,只能选择一部分来澄清。
房地产税能降低购房者的代价吗?不能!
简单原理:税收一定在交易双方之间分摊,具体哪一方分摊得多,看需求和供给的弹性。与此原理相违背的分析,肯定都是错的。
先做一下简单的供需分析:
假定房子的出清价格是每套100万元,现在加征10万元税,即便卖家承担全部税负,那也最多在总收100万元这个点(此时卖家净收90万元,交税10万元),也就可以出清了。卖家绝不会傻到额外再给买家优惠2万元,只净收88万元,使得买家只需总付出98万元。供需关系决定了含税价不可能下移。
实际上,由于卖家不会真的承担全部税负,所以,卖家净收(净价)一定是落在90-100万元之间,而买家的总付出(含税价)一定落在100-110万元之间。
也就是说,房地产税的确能降低净价,但是一定抬高含税价。
从净价的角度,的确可以说房地产税降低了价格,但它增加了交易费用,所以买家一定比之前付出得更多。
有些经济学者说房地产税有利于买房者,错得离谱。他们连简单的供需分析都没有做。
看过一个广告吗?孙红雷说:“没有中间商赚差价,卖家多卖钱,买家少花钱。”房地产税的作用则是反过来:“卖家少卖钱,买家多花钱。”
交易税和持有税有区别吗?没有!
有人说:“交易税也许是你说的那样,可是房地产税是持有税,逼持有房子的人卖房,所以可以降低买家的负担。”
持有税和交易税作用不同?这又是学者们的一个复杂错误,而且这一错误还影响广泛。潘石屹就受这种错误的影响,建议开征持有税。
假定每10个苹果,征一个苹果的税,在交易现场向卖家收或向买家收(均为交易税),和等你买回家以后收(持有税),在效果上有什么区别吗?
当然没有!
你设想有个征税员跟着你,他在水果摊边收走你一个苹果,和跟着你回家再收走你一个苹果,有区别?
我知道有些朋友想画供需曲线图了,而且还综合考虑这因素那因素、这局限那局限,那我告诉你,简单道理不接受复杂的反驳!你构想出来的复杂反驳,不会因为复杂而变正确,只会因为复杂而让你发现不了自己的错误。
房地产税减少资本收益,能让房子便宜吗?不能!
假设对股票加征持有税,股票价格会不会下跌?
股票净价当然会下跌!但是这个价格下跌不是变便宜,而是股票本身变成了“更糟的资产”,因为这份资产上额外附加了支付负担。用更低的价格买“更糟的资产”,那不叫便宜。如前面所分析的,算上额外的支付负担(含税价),一定是更贵了。
炒股的人应该很容易明白这个道理。
房子的道理也一样。
为什么人们反对股票持有税,却支持房子持有税呢?两者不都是资产吗?
主要是复杂的错误导致的。
单套房不征税能让房子变便宜吗?
有人说,房地产税不对单套房征收,只惩罚多套房拥有者,不就能让房子变便宜吗?
不多解释。自己想一下,买10万元股票不征持有税,超过10万元征持有税,能让买股票10万元以下的人占到便宜吗?
多套房投资者是抬高房价的,
还是降低房价的?
有人说:“他们持有多套房,不是增加了需求吗?当然就抬高房价了。”
其实,和人们的直觉相反,他们是降低房价的。
1、他们筹集资本,加速开发商的开发进程,增加了供给。即便土地供给受到限制,他们让开发商原来建一年的房子,现在半年建成,也是增加供给。
2、他们并没有增加新的需求,而是顺应需求。他们为租房者垫资,缓解租房者的迫切居住需求,降低租房者的负担。
3、在价格上涨时,他们马上可以从房东变成供给者,抑制房价上涨。他们其实是通胀泡沫的抑制者。
经济学原理早就表明,屯粮者是降低粮价的、屯石油者是降低油价的——囤积者帮助市场降价,这很反直觉,但学过经济学的人应该容易理解这一点。
囤房者也不例外。
简单地说,多套房投资者是筹集资本来解决稀缺问题的人。他们通过帮助人们解决稀缺,得到市场的奖赏。当然,他们也冒了市场风险。
他们其实是生产者。开发商只是被他们雇佣来生产出租房、代售房。
既然多套房投资者是帮助降低房价的,那么,反之,对他们征税,效果是什么?
短期抛售能让购房者占到便宜吗?
再讲一个故事。
有女人说:“这么多男人出轨,男人太不专一了。”有男人回答:“男人出轨必然有出轨对象,出轨的男人都对应着女人,那么,女人不是也不专一吗?”
有人说:“房地产税让多套房所有者短期内大量抛售房子,供给急剧增加,短期看,总能让购房者占到便宜吧?”
别忘了男人女人的故事。
房东每卖一套房子,都是把这套房子的租客逼成购买需求。所以,即便出现大抛售,也会同时出现大需求。(上一节提到,房价上涨时,房东可以变成供给者,那是需求吸引供给,而此处是间接逼需求。)
(提个问题:逼出的那部分空置房呢?是不是只增加供给不增加需求?这个“复杂因素”你能穿透吗?)
当然,租房者也可以合租得更加挤一些,或者干脆回老家,以部分缓解购房需求,而出现这种被逼的行为,恰恰说明房子更“贵”了。
更多的租房者将主动抬高租金,分担房东的负担,以求得房东不要把他们逼向购买市场。所以,房地产税还会打击到租房者。并且,很多房东满足于租金上的弥补,短期大抛售未必会出现。
房地产税有利于年轻人购房吗?
有经济学者说,房地产税是每年征收,是把负担分摊到未来,有利于年轻人买房。
当然不是的。
前面的分析表明了,房地产税抬高房租,年轻人要多付房租,更难积累买房首付;而且,惩罚多套房投资者导致供给减少,年轻人买房将更加难。
美国有房地产税,但是,美国80、90后年轻人住房拥有率只有35%,大概是中国这个年龄段的年轻人的一半。不是他们的文化不爱买房,他们也很渴望有自己的房子,但是,房地产税阻碍了他们买房。
房地产税将降低房子品质
对任何商品加税都将降低人们对这个商品的品质的追求。简单道理,不多解释。
人们普遍降低住房品质追求,开发商当然就会顺应市场,把房子建差一点。
房地产税的前途在哪里?
房地产税的推出是确定的了。如果该税种的税率、征管宽严程度,更多地由地方自主决定,则对经济增长、城市化的影响有机会大幅降低。
谬误太多,今天就澄清到这里吧。我想,更重要的是掌握经济分析的方法。在每一个环节都坚持简单原理,就可以避免被复杂因素迷惑。当你得出了和原理相反的结论,要仔细检验自己的逻辑。掌握了快刀斩乱麻的分析方法,你的水平就可以超过绝大部分经济学教授。
这篇文章写得比较辛苦,如果读者大人觉得学到了什么,请支持一下。点好看也是激励。
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12
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产权证:差银行
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是否满两年:
2019
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产权证:证在手
是否满两年:满
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年
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37
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是否满两年:满
2
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年
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17
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产权证:欠银行
30
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是否满两年:满
2
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8
户
产权证:欠银行
58
万,客户解押
是否满两年:满
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看房:有钥匙
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