文/杨现领（链家研究院院长）
美国和英国的房地产出租业在房地产业总收入中占比分别为
31.97%
和
41.35%
，居房地产业内各行业之首。
租赁行业的发展也是经济增长的驱动力。一方面，租赁行业产业联动效应十分明显，每一笔对住宅租赁的投资，必然带动建材、家具等上下游产业的投资成倍的增长。另一方面，租赁市场的发展更能刺激消费增长，促进服务业升级转型。
租赁行业也是促进城镇化发展的引擎。一者，租赁行业的发展可以带动大量的就业，吸纳人口进城；二者，租赁行业的发展，可以保障入城居民的居住需求，使其能真正
“
落户
”
。
租赁行业发展对改善民生、促进资源综合利用、满足人们居住需求等方面也有着不可替代的作用。
在主要发达国家，租赁行业已经超越新房开发，成为房地产产业中最大的组成部分，租赁也能成为经济的驱动力。据统计，在租赁的每
1
块钱投资，都能带动国民经济整体
3
块的投资增速，这个比例已经高于目前我国房地产开发投资对经济的拉动能力。
一
租赁也是经济增长的驱动力
租赁市场拥有较长的产业链，其发展，一方面，将直接推动投资增长，稳定经济；而另一方面，会刺激租户消费，促进行业转型升级。
1
、促进投资、稳定经济
租赁市场发展能够促进投资增长。这主要体现在两点：第一，住宅租赁行业涉及兴建、装修、管理、信息、维修、保洁、搬家等较长的产业链，产业联动效应十分明显。因此，每一笔对住宅租赁的投资，必然带动建材、家具等上下游产业的投资成倍的增长。据美国数据显示，截止
2011
年，美国公寓整体投资
827
亿美元，其中，直接建设投资
148
亿美元，运营维护投入
679
亿美元，带动经济投资近
3
倍，达到
2251
亿美元，约合
14000
亿人民币以上。
图1：
2011
年美国租赁公寓投资情况（单位：亿美元）
数据来源：链家研究院，
NMHC
第二，助推去库存，稳定经济发展。从未来需求来看，到
2030
年我国租赁人口将达到
2.7
亿，如果按照人均
20
平方米的租赁面积，总租赁面积
54
亿平方米，而未来缺口至少
30
亿平方米。一方面，可以吸纳大量的闲置房屋，库存住宅，直接助推房地产去库存的进程；另一方面，为住宅开发提供更多的空间，存量市场无法满足的需求，必然要通过新增开发，这为房地产投资稳定增长提供新的空间。将对稳定经济发展起到重要的作用。
2
、刺激消费、促进转型
租赁市场的发展能够促进经济转型升级。主要体现在三个方面：
第一，刺激消费增长。选择租赁居住，相对于购房来说，租户的经济压力相对更小，一方面，租户不需要为庞大的首付开支而紧衣缩食；而另一方面，租金相对于月供，对于租户而言负担更小，因此，更能刺激居民大胆消费甚至超前消费。据美国数据测算，
2011
年美国公寓租赁租户直接消费
4215
亿美元，对整体国民经济消费刺激达到
8852
亿美元，两者约合人民币
8
万亿，租赁对刺激消费能力可见一斑，在
2008
年次贷危机爆发之后，美国新房市场一蹶不振，住宅租赁市场快速增长和蓬勃发展，对美国经济复苏起到积极推动作用。
第二，促进人口向服务产业的流动。人口由工矿企业向服务业流动的关键在于，服务业给其提供的净收益的增加。在工矿企业，工资虽然比较低，但是居住基本在工矿内，这一块支出几乎没有。但是，其进入服务业，虽然工资收入明显增长，一旦居住花费抵消了收入的增长幅度，那么对其来说，流动的动力就不大。因此，大力发展租赁，能够为其提供更便宜、更市场化的居住选择，助推人口向服务业的转移。
图2：
2011
年美国租赁公寓租户消费情况（单位：亿美元）
数据来源：链家研究院，
NMHC
第三，发展租赁也能够促进房地产行业转型升级。从趋势来看，租赁市场将是我国房地产行业中最大的市场。美国和英国的房地产出租业在房地产业总收入中占比分别为
31.97%
和
41.35%
，居房地产业内各行业之首。房地产行业进入后期成熟阶段，住宅租赁收入将取代销售收入成为行业的主营业务。根据趋势，我国必然也会迎来这一天。
表：
2007
年美国房地产业的行业结构
数据来源：
1
、
U.S. Census Bureau, 2007 Economic Census
，
Sector 23(Release Date: 8/14/2009), 2
、
U.S. Census Bureau, 2007 Economic Census
，
Sector 53(Release Date: 8/6/2010),
http://factfinder.census.gov/servlet/IBQTable?_bm=y&-geo_id=D&-ds_name=EC0753A1&-_lang=en
表1：
2007
年英国房地产业行业结构
数据来源：英国国家统计局，
http://www.statistics.gov.uk/abi/downloads/section_k.xls
二
租赁能够助力人口城镇化
当前，在李克强总理
“
三个一亿人
”
战略部署，以及加快推动常住人口落户，提升户籍城镇化率的战略安排下。发展租赁市场对促进人口城镇化具有战略意义。
1
、带动就业、吸纳更多人口进城
发展住宅租赁产业可以带动大量就业，推动城市化发展。城市化离不开人口，人口又随产业和工作机会而移动，因此，城市化的发展的关键在于能否创造足够的工作岗位，满足外来人口的就业需求。发展住宅租赁，能够带动大量的新增就业，一方面，住宅租赁行业是典型的服务产业，涉及到建造、投资、运营、服务（如搬家、保洁）等长链条服务类别，产业链效应可以带来大量就业机会。据美国
NMHC 2011
年统计，全美近
2000
万套租赁公寓，给全产业链带来
2540
万就业岗位。其中，租赁公寓建设直接带动
30
万人就业，租赁公寓运营和维护直接带动
230
万人就业；公寓租户消费间接带动
2280
万就业。而另一方面，租赁的稳就业能力更为突出。传统制造业、加工业虽然吸纳了很多就业，但就业状况会随经济好坏变化，尤其在经济放缓下行时期，其对就业的保障会较弱。但住宅租赁行业不一样，市场需求十分刚性，不会因为经济好坏发生太多变化。
图3：
2011
年全美租赁公寓对就业的推动情况（单位：万人）
数据来源：链家研究院，
NMHC
图4：“三个
1
亿人”城市化目标
数据来源：链家研究院
2
、保障居住、让人口真正“落户”
发展租赁产业才能真正实现人口
“
落户
”
城市。最新出台的《推动
1
亿非户籍人口在城市落户方案》提出“到
2020
年，统筹推进本地和外地非户籍人口在城市落户，实行相同的落户条件和标准……确保城市新老居民同城同待遇。”推动人口落户主要在于两点：一者是户口的
“
落户
”
，即户口迁移；二者是人的
“
落户
”
，即居住需求。户口迁移并不是真正的城市落户，只有在城市安家，安居，才是真正的落户。因此，要想实现新进入城市的人口真正落户，关键在于解决居民的居住问题。据统计，外来人口，在务工地的购房比例很低，要想实现“落户”，唯一的途径就是大力发展租赁市场，给予租赁居民同等的就业、医疗、社保等权益，使得租赁也能成为居民稳定甚至永远的居住方式，才能真正实现落户。而且在世界上主要国家和地区，租赁已经成为主要的租赁方式之一。在香港
45%
的人口租赁，在日本和美国，租赁家庭占比分别
38%
、
37%
。而两国城市化率都在
80%
以上，因此，没有租赁市场的充分发展，实现人口城市化的目标也很难实现。
图5：
2014
年外来农民工在务工地居住情况
数据来源：链家研究院
图6：主要国家和地区租赁比例
数据来源：链家研究院
三
租赁满足国计民生需要
发展租赁不仅是推动经济的驱动力和推进城镇化的引擎，更是改善民生、促进资源合理利用、满足个人住房需求不可或缺的。
