【重磅】商改住、工改商将被高额罚款

中国房地产总裁战略商学院 · 公众号 · · 2019-03-29 19:53

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各位粉丝：

今天， 《北京市城乡规划条例》于市十五届人大常委会第十二次会议修订通过，将于今年4月28日正式实施 。

《条例》中规定了很多重要事项，有不少都是和咱们息息相关的。下面就带大家仔细了解一下。

先从总体上说。

《条例》规定，北京的城乡规划包括城市总体规划，分区规划，详细规划，乡、镇域规划，村庄规划，特定地区规划和专项规划。

城市总体规划实施遇有重大事项，应当依照相关规定经首都规划建设委员会审议，向党中央、国务院请示报告 。

举个例子，2017年公布的《北京城市总体规划(2016年—2035年)》，就是中共中央、国务院批复的。

首都功能核心区和城市副中心的控制性详细规划应由市政府组织编制，报党中央、国务院批准，经批准后报市人民代表大会常务委员会备案 。

此前我们也推送过，北京市规划和自然资源委员会正在联合东城、西城政府联合编制首都功能核心区控制性详细规划。

为提高规划实施的科学性，《条例》规定，本市应当建立常态化的城乡规划体检评估机制，参照体检评估结果对城市总体规划实施工作进行修正。

具体来说，应每年对城市总规实施情况进行体检，每五年进行全面评估，采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见，形成体检、评估报告，并将体检、评估报告及征求意见情况报送本级人民代表大会常务委员会和原审批机关。

在《条例》通过后，【京房字】的专家接到了不少人询问一个问题，针对的是《条例》中的一个条款。

这个条款是：建设工程投入使用后擅自改变使用用途的，可按照实际使用用途类型应当缴纳的土地使用权地价款数额的二倍处以罚款。情节严重的，依法无偿收回土地使用权。

大家都知道，每个建设工程都有自己的使用用途，比如住宅、商业、办公、工业等，这是经过了严格审批的，用途是不得改变的。

但实际上，一些开发商或单位为打起了“擦边球”的主意，擅自将商改住、工业改商业或办公、厂房等改为商业办公等，改变了建设工程的使用用途。

这样的行为肯定是违法的。不过今天有咨询问，建设工程投入使用后擅自改变使用用途，那么普通的居民买了“商住房”算不算建设工程投入使用后？在原本是商办的房屋里居住，算不算擅自改变使用用途？会不会面临处罚？

专家给大家解读一下。

首先，普通居民购买的“商住房”，其中涉及居住方面的主要是厨房和卫生间，这些基本上都是开发商当年打擦边球，违规设置的，包括下水和燃气管道等。所以即便不合法，也是开发商的责任，并不是购房者的责任。

其次， 这次立法中设置该条款的目的，是为了防止开发商或建设单位违规改变工程的使用用途，擅自商改住、工改商的，对象主要是开发商或建设单位 。

最后，“法不溯及以往”是惯例，当前的“商住房”基本上都是过去开发商“打擦边球”的产物，从2017年的“326”新政后，已经规定新的商办类项目是不允许向个人销售的，而且最小分割单元不得低于500平方米。

所以，购买了“商住房”的居民大可不必担心。

此次《条例》的另一大亮点，就是对违建的查处给予了强大的法律和制度支撑。

今后， 违法建设将不得享用市政公用服务 。《条例》规定，市政公用服务单位办理 水、电、气、热、通讯 等服务手续时，应查验建设工程的规划许可证或不动产登记证明。

对无合法手续的，不得提供相应服务。未取得规划许可的建设项目进行施工的，不得提供施工用水、用电。此外，以违法建设为经营场所的，有关主管部门不得办理相关证照。

对正在施工的违法建设，执法机关应责令当事人立即停止建设、自行拆除或回填，并可查封违建施工现场、扣押施工工具和材料。对拒不执行的，可依法立即强制拆除、回填。

为进一步提高违法成本，《条例》规定， 强制拆除或回填费用、安全鉴定费用、建筑垃圾清运处置费用，以及相关物品保管费用由违法建设当事人承担。对逾期不缴纳的，可加处滞纳金 。

而且，执法机关应将违法建设当事人受到行政处罚或行政强制的情况，共享到本市公共信用信息平台。此外， 执法机关申请人民法院强制执行的，人民法院依法作出裁定，并可依法发出限制消费令、纳入失信被执行人名单 。

也就是说，违建如果拒不拆除，当事人还会“享受”和老赖一样的待遇，被限制飞机、高铁等出行。

此外，《条例》还规定，本市构建全流程覆盖、全周期服务、全要素公开、全方位监管的工程建设项目审批和管理体系。有关行政主管部门应当公布审批事项清单，制定全市统一的工程建设项目审批服务事项规范标准、办事指南实用手册和事项申报材料规范。

《条例》减少了部分工程建设项目的申请材料，以及申请材料的不确定性要求。申请核发选址意见书和建设工程规划许可证均精简了需提交的相关证明和文件。《条例》规定， 对符合要求的工程建设项目，应在7日内核发建设工程规划许可证 。

这对于开发商跑项目的前期手续来说是个好消息，对于普通购房者来说，房子上市销售也会更快了。

验收方面，《条例》规定，住房和城乡建设主管部门应当会同规划自然资源、消防、民防、城市管理、市场监督管理、水务、档案、交通等主管部门建立建设工程竣工联合验收机制，实现一次申请、集中验收、统一确认，出具联合验收意见。