前几天收到爆料，
明年出让宅地，阳台率将不得超过20%
。
经与相关人士求证，这个在一年内几度狂飙的用地指标，2025年真的要踩刹车了！
这意味着，今年上新的超高使用率产品，或将成绝版。弦外之音必然是
“且买且珍惜”
。
最近关注度极高的，必有月初刚拍下的
东晓路东侧
AH0215007
地块
，即
越秀地
产“4.0广府系”产品
—
越秀·桂悦东晓
。
项目过程效果图（
实际
请以
交付
为准）
更多人想知道，这广府系全新规产品，究竟长啥样呢？
在被粉丝催更的第N天，我好不容易找内部朋友拿到一些料，这就迫不及待分析给大家看！
设计图到手，总算搞懂极限新规
看完资料，我敢说，越秀·桂悦东晓的户型产品，可以说用尽了极限新规，
几乎
在全广州横扫千军。
不少人想知道，项目建面约88-105-117㎡3个新规户型，
是如何高度匹配老广喜好？对比周边一二手，又有哪些优势？
我总结了以下几点共性价值：
知悭识俭！“0牺牲”的4空间
何为
计容全新规？
即有着
20%起步的
阳台
率
！
得益于此，我发现
所有户型均拿出了超高空间性价比
，全系实现
四空间设计
，即便是最小的建面约88㎡户型。
下面来验证下，我们看
灵动/半灵动空间示意
：
*以上创意空间鉴赏，仅供参考，具体以房屋买卖合同为准
阳台报建空间，竟可灵动改造为客厅和四个空间，堪称
神乎其技
。
花池、0.8米飘窗照旧不计容，基于实用性考量，部分飘窗可实现创意装修，进一步增加室内空间。
这样一来，几个户型的
使用率，都明显超过市场同等建面产品。
对于知悭识俭的广州人来说，这太对味了。
尤其识叹，get超充沛南向暖阳
居家如何叹世界？
体感舒适度
尤为关键。
在老广的逻辑里，向来视南向为信仰，
落位桂悦东晓身上：
全南向仅为标配
，更表现在
至少12米的总南向面宽、南向四面宽起步
，
南北通透
甚至
全屋对流
的通风能力。
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
只为将更充沛的南向清风、阳光请入户，让自然光在室内跳舞，祛走潮湿通风换气。
试问住入这等超强南向资源的房子，哪能不舒适？
精打细算！“0浪费”连片体系化空间
要想房子越住越大，家里每寸空间都不能浪费。如何将空间充分善用呢？它提出了这几招：
a、可变，打造N+X高灵动空间
采用
少承重墙设计
，意味着这大面宽客厅，可作为
N+X高灵动空间
。
房间数量可三可四，
适配
长期居住中的
不同需求。
以上过程效果图，实际以交付为准
b、能装，把握空间临界尺度
若说舒适空尺度临界点为5平，
按测评
所得，各户型最小房间均超5平
。
可打造为半开放式书房，或打造为卧室，妥妥放下床-衣柜-书桌三件套。
c、会藏，全屋连片系统化收纳
从
玄关柜、橱柜、餐边柜、电视柜
，到
卫浴镜柜、床头柜、衣柜
，收纳空间随处可见！
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
放到市面上，这样的全新规产品，究竟武力值几何？
下面以建面约88㎡户型为例，跟周边一二手比比：
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
以上所得，作为4.0住宅代表，它有
更极致的收纳系统
，
更灵动的空间布局
，
比
同等面积段产品
更多1-2空间
，战力颠覆过往认知。
建面约88-117㎡，各有何种所长
说清楚了共性，项目着实将极限新规和广府DNA发挥得淋漓尽致。
接下来聊聊特性，
建面约88-117㎡
三大户型，各自被打磨得有多极致？
小而精！建面约88㎡，竟有4房&长阳台
如何评价这户型呢？我想说
“五脏俱全”
，而且
片区罕见
。
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
万万想不到，区区
88平竟能做4空间，打造3个卧室+1个半开放式书房，
性价比拉满。
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
还有
约5.2米景观阳台
，这半敞开空间大了，功能性也随之提升。
一侧作为
家政区，解决家里的洗晾晒
，一侧作为
休闲娱乐区，日常锻炼、茗茶、赏景
随时随地。
跟市面上同等面积段户型对比：
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
论房间数量，它对周边一二手多1-2空间；
论阳台面宽，它对比市场一二手更多一面宽。
总的来说，它显然做到了
物以稀为贵
。
作为项目最低入手门槛，它更适配年轻的初婚家庭，二人世界或三胎同堂，均能“进可攻退可守”。
够超配！建面约105㎡，环幕全景视野
有没想过，100平出头的户型能做到多极致？恰好它给行业打了个版。
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
全屋通风对流
不在话下，且实现了
三面环幕景观和采光
，
景观界面长度约29米
。置身每个空间，睁开眼就有风有光。
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
有同学可能不认为这有啥，毕竟市面上的L型景观空间，早就屡见不鲜！
既然如此，
大家
看
U型环幕主卧
和
常规L型双面设计
，有多大差距？
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
可看到，
U型环幕有多一面采光和景观，对流风随之而来。
多重Buff叠加，整个空间的居住体验感yyds。
事实说明，
好跟更好之间，就是多一面开窗的差距。
不仅如此，全屋还有
更多改善功能设计
，如照顾私密性的入户转角玄关、主卧套房的独立衣帽间...
很难让人相信，这105㎡户型，却实现了
妥妥的改善空间布局。
要是有置换计划的家庭，你得看过它再做决定。
大而精！建面约117㎡，豪宅居住体验
这全盘最大的户型，是105㎡的奢享版。
即便120㎡以内户型，依然实现了豪宅居住体验，给足市场诚意。
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
如何刻在骨子里的豪宅DNA，又是从何而来呢？
在它把握住了两点：
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
约58㎡LDKG家庭核心区，
在这隔而不断的大空间里：
妈妈正在开放式厨房备餐，跟餐桌上的小女儿聊天，爸爸在客厅泡新买的茶叶，哥哥在开放书房学习，姐姐在窗边休息区放空自己...
以上
过程效果图，实际以
交付
为
准
每个人既有各自空间，又不失相互间陪伴，这样的家庭核心区更升温情。
约27㎡U型环幕主卧套房
，躺在床上即可感受三面皆景观，坐在飘窗上往外看，入眼就是晓港公园的绿意，对流风不时穿堂而过，恰是惬意。
以上
过程效果图，实际以
交付
为
准
最撩女生的必有这
专属衣帽间
，两侧为
步入式衣柜
，在窗前设
梳妆台
，给足动心捯饬每天的妆造打扮。
入户处设
转角玄关空间
，打开门的第一眼就是
照壁玄关
，遮挡了望客厅视线，
避免一箭穿心
，保证了生活私密性。
左手边设
独立储物库
，你可在这换鞋放包再进屋，符合日常居住习惯。
*以上创意空间鉴赏，
仅
供
参考，
具体以
房屋
买卖合同为准
这个最大户型，不仅面面俱到，而且每一面都透出精奢感。
想要有一步到位的改善，这不必为一个确定性答案。
公园舱景观在侧，
全南规划怎么走
每次深剖一个新盘，必得拆解它的总图规划。
有意思的地方，在于它的
因地制宜。
其底层逻辑为，因应这地块的素质，要做怎样的建筑规划？
先看地块素质，总图规划怎么走？
为有更到位的了解，我派出小飞机到现场一探究竟：
可看到，项目地块
呈纵横南北的长条状
，且
各朝向均有无敌地标景观。
其
西临晓港湾公园自然生态
，毗邻
海珠涌和南武中学
。
晓港湾公园实景
部分高层单位，
东北
望广州塔三件套和珠江新城CBD
，观
北侧的珠江和二沙岛
，以及东侧的
中山大学
。
视野分析示意
每一眼都是这座城市的过去、现在与未来，
这等视野体验，已然进入Next Leve
l
！
这等硬核地块素质指路，总图规划应该怎么走？
因地制度做规划，
它走了这几步
楼栋排布
上，采用
一字型点阵式布局
。
发挥
纵横南北的长条状地块
优势，
实现
户户东南向、西南向单位
，充分尽用南向资源。
建筑高度
上，规划了
3栋
高层建筑
（31F起）
。
一来满足地块出让要求，形成
临河涌“前低后高”
分布；二来登高望远，实现了
景观资源最大化
。
楼型规划
上，采用
深呼吸蝶式T5楼型
，对比传统楼型，优势如下：
Step1：通过楼体角度偏转，实现户户朝南
Step2：户户单边位+延长单体面宽，增大通风、采光界面
Step3：楼栋间、梯腿间视线相错，尽量降低互视影响
将以上建筑魔法施展到这片，究竟有多出挑？下面来验证：
周边楼盘主打一个反其道而行之，不仅有大量北户，还存在中间夹户，同时有严重的对视现象，居住体验想必大打折扣。
而即将拔地而起的越秀·桂悦东晓，毋庸置疑是这片的一股清流。那它的通风采光有多强呢？
