世纪金源的“造城”神话是如何破灭的

虎嗅APP · 公众号 · 科技媒体 · 2017-07-03 16:37

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作者 | 孙梅欣

6月22日，预报的北京大雨如约而至，连日的高温骤降，积水在世纪金源大酒店门前拉出沟渠。阴雨之下，这栋仿拉斯维加斯百丽宫扇形外观建造的16层高楼，显出褪了色的灰蒙。

步入酒店大堂，暖黄的水晶灯把空间烘托得堂皇。一街之隔，则是让世纪金源在京城一炮而红的超大体量社区北京世纪城。从地铁10号线长春桥站下车，方圆约2公里范围内，几乎形成一条世纪金源的建筑群。

6月21日，根据《福建日报》报道，依照《中国人民政治协商会议章程》及有关规定，政协第十一届福建省委员会常务委员会第二十六次会议决定，鉴于黄如论涉嫌行贿犯罪，被免去政协第十一届福建省委员会常务委员职务、撤销其政协第十一届福建省委员会委员资格。

黄如论更为人熟知的身份是世纪金源集团（下称世纪金源）董事局主席。早在今年1月，坊间就不时有他“配合调查”的消息传出。世纪金源集团文化宣传中心总监张迎春接受《新京报》采访时否认了这一传言，并称黄如论当时在菲律宾。

业界普遍认为，这位福建商人尽管从1990年代初就在福建开发了包括国泰大厦、金源花园等项目，但位于海淀的北京世纪城，才是世纪金源真正打开局面的“开山之作”，“超级大盘”的滚动开发模式，也是从这一项目开始。

1999年前后，位于京西三环和四环之间的海淀区四季青镇，还是满眼菜地的荒郊。借着当时的“城乡改造计划”东风，黄如论在后来数年时间里，分批盘下了176万平方米的土地。在王朝柱所著《我心目中的黄如论》一书中，黄如论称自己当年身揣4亿元北上时，本无力撬动这一项目，后经人指点先行开发了亚运村附近18万平方米的世纪嘉园，再将世纪嘉园回收的现金，用于开发世纪城一、二期。

这一年，也是黄如论的“高光时刻”。在国庆50周年的阅兵仪式上，黄如论作为华侨代表应邀在天安门城楼上观礼。

在世纪金源的介绍中，世纪城在当时大多数房企还在卖“楼花”的年代，通过准现房的方式，一举在北京市场打开局面。不过实际上，低价销售才是这个项目火爆的真正原因。根据一份2010年《房地产标杆企业研究》中世纪金源案例显示：2000年前后的世纪城一期售价在4900元/平方米，比一街之隔的上河村8000元/平方米的价格低了近一半，因此，该项目迅速吸引了拆迁安置的原住民。2001年，世纪城销售额就达到23亿元，其后连续3年的年销售额都超过20亿元。而后，世纪金源再将一、二期的回收款用于三期开发。

与此同时，18万平方米的世纪金源大酒店和世纪广场也在2001年先后开业，为周边举办高级别会议提供场所。也正是在这时，世纪金源第一次涉足商业地产。2003年，68万平方米体量的世纪金源购物中心开工建设，这个当时亚洲最大的单体商业，在6个月时间里就完成55万平方米的主体建设，入列2003年北京市60项重点建设之一。

这成为了黄如论玩转超级大盘的“套路”，也奠定了他将“超级大盘”这一模式推向全国的基础。实际上，世纪金源购物中心在开业后多年，一直难有盈利。但购物中心和酒店，却是黄如论操盘中不可或缺的重要工具。

以世纪金源在云南的做法为例。2003年，北京世纪城尚未销售完毕，世纪金源便南下征地3800亩，开发了总建筑面积480万平方米的“昆明世纪城”项目，同步建成了昆明世纪金源大饭店、昆明金源时代购物中心。

酒店和购物中心周围，则是大体量的住宅楼。2011年财新网报道称，云南腾冲世纪城项目涉嫌违规占地建别墅。文中提到，腾冲世纪金源的“大牛场”地块曾一次获批近4800亩的巨幅土地，而云南省国土资源厅一批次可批地块面积不超过600亩，其获得土地的能力“完全超出想象”。

当时，正是云南省委原书记白恩培主政云南期间。2014年8月白恩培被查，2016年6月16日在河南省安阳市中级人民法院受审，被控利用职务上的便利为包括世纪金源在内的17个单位和个人，在工程建设、房地产开发、获取矿权及职务晋升等事项上提供帮助，受贿金额2.46亿元。

2016年10月9日，河南省安阳市中级人民法院判决白恩培死刑缓期二年执行，依法减为无期徒刑后终身监禁，不得减刑、假释，是全国第一例终身监禁判决。

在世纪金源的官网上可以看到，其遍布全国各地的世纪城项目有10个，分别在云南昆明、腾冲、贵州贵阳、安徽合肥、湖南长沙、浙江杭州等城市，其中至少有7个都采用“酒店＋购物中心＋住宅”的开发模式，单个项目投资总额都超过百亿元。

查阅这些超大地块不难发现，它们或是早年尚未采用招拍挂时招标或通过签署协议分批获得，或是在城市新区开发之初便“踩准机遇”进入。

以北京世纪城为例，一、二期地块由于时间较早数据难以准确获悉。到三期开发时，世纪金源在北京的两家子公司北京金源鸿大和北京金源时代购物中心有限公司在2年内分18次获得项目土地，其中金源鸿大主要获取住宅、配套、车库等用地共计土地约740亩，约合49万平方米左右，金源时代则主要获得商业、车库用地，约为205亩，约合136万平方米。

上述研究案例中提供信息显示，北京国土资源局最早可追溯的地价在2003年，当年平均地价为103万元/亩，即约为1545元/平方米，而在1999年，这一价格很可能更低。

根据世纪金源官网公布的数据，世纪城总建筑面积400万平方米，总投资170亿元，单平方米成本在4500元左右。而在2003年建成的世纪城三期，因为当时引入人大附小学区而成为抢手货，每平方米售价冲破万元。机构测算，区域保本价在2950元/平方米，总收益在180亿元左右，投资回报高达257%。

界面新闻记者调查发现，在400万平方米体量的世纪城中，还有一个隐匿的秘密：由于建设之初涉嫌加盖“偷面积”，世纪城小区地面一层的位置，在规划中实际为B1层，且并无房产证，至今无法正常上市交易。

界面新闻记者在世纪城看到，在小区树木的掩映下，从外部来看B1层很容易被忽略，每幢单元楼都是从B1进入，而B2位置才是车库。

附近中介员工告诉界面新闻记者，整个世纪城内，除3个回迁房小区外，几乎所有B1层都没有产权，业主手上只有一张“永久使用权”证，一整层的产权很可能还在开发商处，交易的方法是去开发商处办理更名。但由于涉嫌违规，正规中介已经不接收这类生意，只有一些小型中介还在秘密操作。

B1层房产最大的诱惑在于能够以低价获得人大附小的学区资格，界面新闻了解到，在世纪城每平方米均价9万元-13万元的水准下，B1的实际成交均价仅在2.6万元左右，但由于没有正规房产证，入手的业主需要冒着不被法律保护的风险。

实际上早在2002年世纪金源出售这批B1房屋时，售价就低于正常房源。据中介人员介绍，当时世纪城正常商品房售价在6000元/平方米-10000元/平方米，而B1层的价格只有一半，这批房源便被一些资金紧张的业主购买。

清华大学建筑设计研究院生态规划与绿色建筑设计研究所副所长马京涛认为，这类没产权的房子很可能涉及“偷面积”。他透露，2000年前后一些中小开发商有较多此类操作，事后会被罚上几十万到百万元不等,“但大开发商如此巨大体量地‘偷面积’几乎没见过。”

规划显示，世纪城总建面积在400万平方米，按照1.7的容积率测算，粗略估计整个小区B1层面积在20万平方米左右。按照当时3000元/平方米-5000元/平方米售价来看，这部分没有产权的房子，能够给世纪金源带来6亿-10亿元的额外收益。

也有消息称，这部分房屋有可能在当时顶用了回迁房指标。界面新闻尝试采访世纪金源，世纪金源房地产售后部门给出的解释为B1层为共建项目，并承认只有使用权转让，并称“符合当时国家规定”。

“8.31大限”后，中国的房地产市场迎来了“阳光地政”，世纪金源这类主要依靠协议拿地的做法受到了极大约束。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。

黄如论的造城神话，也不是没有遭遇过“滑铁卢”。2009年，世纪金源曾规划投资400亿元，在南京市浦口区开发总体量1300万平方米的长江世纪城项目，并已经和浦口区签订协议。这一项目如果按规划建设完成，将是世纪城产品系中体量最大的项目。

但当时南京土地拍卖市场已经以招拍挂为主导，且受关注度极高。2011年，规划区域中的首批三幅地块出让，便被雅居乐抢走两幅，并创下当时区域“地王价”，世纪金源所拿下仅有的一块，也远超当时预算。4个月后，世纪金源便宣布退地，长江世纪城项目随后也不了了之。

2013年3月，黄如论以27亿美元的财富成为福建首富，2016年胡润百富榜中，黄如论以230亿元排名第81位。百度百科显示，2004年-2016年间，黄如论在中国慈善家榜、胡润慈善榜等各类慈善榜单中，至少有10次入选前五名。而在项目所及的城市，几乎都有他捐赠、捐建学校等慈善行为，并一度被称为“首善”。据世纪金源官网统计，世纪金源在中国内地已投资2219亿元，开发各类商品房7000万平方米，缴纳各项税金超过300亿元。