【每天1问】辣手摧花，北京商住房新政影响几何？

“商住房”这个词其实是开发商创造出来，从产权上并没有这类用房，产权上依旧是商业和办公，这个游走在政策边缘的产品终于迎来最强风暴。其实，类似的还有一个小产权房，两个房子都是法律明确不支持，但事实监管不严，开发商大力推动，居民冒着法不责众的想法大胆购买，未来风险依旧很大。

一、商住房量价齐跌是必然

这次新政几乎是致命性的，对已经买了、想要买的、正在买的都影响巨大，商住房之前打着不限购、房价低等旗号吸引力大批购房者，甚至已经超过普通新建住宅的成交数量，这次新政的几个重要看点：1）500平米低限：要求新增的商办类项目必须最小分割单元500平米，也就是说未来商住房的新增供给几乎为零了，这大大的缩减了北京类住宅的供应；2）销售对象不能是个人：这个直接对在建的项目都做出了要求，对很多之前冒险的企业来讲是致命性的，已经成交的未来转手可以卖给个人，但需要满足北京限购条件（无房、60个月连续社保），这使得商住房的购买意愿会极大下降；3）不能贷款：之前虽然贷款利率更高，但可以贷到五层，这次必须全款，购买商住房的购买能力也会大幅下降。

综上，由于未来法律风险极大，可以肯定，商住房的新增供给几乎为零了，且由于转手和贷款困难，商住房的购买意愿和能力都大幅下降，商住房量价齐跌是必然。

二、商住房占据新房半壁江山、普通住房市场将获更强支撑

    我们以2016年北京市的成交结构来分析（数据来源为网易、搜房和链家，非官方），商住房成交占新房市场已经是近60%，从区域角度来看，大兴、通州、顺义、房山等远郊区县是商住房成交的主力。这里面承载了很大一部分投资需求，但也承载了很大的北漂真实购房需求，我们认为被压缩的这部分需求会转向新建普通住宅领域或者二手住宅领域，对北京普通住房房价长期形成支撑（即使其中50%为非投资需求，其销售体量也与普通住宅一样），但由于这部分人都是不符合资格的购房者，短期量价影响不大。

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