2017年上半年保利地产销售创历年同期新高，实现总合约销售金额1466亿元，同比增长33%，达到2016年全年销售金额的70%；总合约销售面积1054万平米，同比增长了28%。保利近年来一直坚持普通住宅的产品策略，2017年上半年保利成交产品中的住宅类产品销售金额占比达到 88%，其中144平方米以下的普通住宅类产品占比达 96%，90平以下的户型占比高达56%。
从区域分布来看，企业继续深耕城市群策略，珠三角、长三角、京津冀三大城市群发展稳健，其中珠三角贡献了454亿元的销售额，占比高达31%；长三角效率最高，虽然仅有95万方的合约销售面积，但成交金额却高达279亿元，销售均价逼近3万元/平米。此外，受武汉、成都、重庆等城市热销影响，中西部区域销售金额占比较上年同期提升 9个百分点至28%。
以一二线城市为核心
整合中航获约600万方土储
2017年上半年，保利通过并购、整合、招拍挂新增项目59个，新增容积率面积为1693万平米，总土地成本为625亿元，相比2016年同期分别增长了122%和39%。这主要源于上半年保利完成了与中航地产的业务整合，间接获得了11个项目，增加了约600万方土储。这些整合的项目主要集中于南昌、南京、厦门等核心二线城市，而且均处于在建阶段，整合后可直接创造收益，2017年上半年就为保利带来了64万方的合约销售，后期随着开发不断深入，也有利于为企业业绩提供稳健支撑。
此外，企业积极推进城市群深耕战略，以核心城市为中心，辐射周边潜力城市。上半年，公司新进入城市7个，其中，长三角区域新布局徐州、芜湖、盐城；京津冀区域新布局衡水；珠三角落子梅州；中西部新增了益阳、眉山。截至2017年中期，保利已在全国布局了75个城市。
从城市能级分布来看，企业重心仍以一二线为主，上半年一二线城市拓展面积为1277万平方米，占比高达75%。而区域则主要集中在中西部和珠三角，新增拿地占比分别高达36%和34%，其中南昌、珠海、合肥、重庆、长沙、广州、太原单城市拿地量均突破50万方，重仓之心可见一斑。截至2017年6月30日，企业拥有在建、拟建项目386个，待开发面积为7045万平方米，依据保利2017年上半年合约销售1054万方推算，基本可满足未来3.3年的开发需要。
去库存导致利润率下降
多元化业务收入可期
从盈利角度来看，保利2017年上半年营收为544.71亿元，同比微降1.23%，毛利率为30.81%，较去年同期下降了1.8个百分点，净利率依旧维持在13%，之所以出现下滑，主要源于结转区域和产品结构的影响，2015年恰逢市场低点，本着去库存的目的企业也加大折扣力度去化了部分项目，故而也影响了整体利润率水平。
此外，在合约销售显著提升的背景下，企业的营销费用率和行政管理费用率均有了小幅下降，可见保利在成本管控方面成效显著。值得一提的是，为了适应规模化发展，提升管理的精细度，企业在原有二级治理架构基础上增设大区，形式“总部-大区-平台”的三级管理模式，强化管理的针对性和时效性，进一步提高管控能力和开发效率。
投资加速促使净负债率上升
融资成本依旧较低
从负债来看，截至2017年6月30日，保利的长短期债务比为8.74，现金短债比为3.66，短期偿债压力不大，净负债率由2016年末的55.24%上升至86.57%，主要源于企业投资布局加速，期内新增有息负债587亿元；此外，保利整合中航也承接了企业181亿元的有息债务，因而2017年上半年共计增加了768亿元的有息负债。
值得一提的是，保利的融资成本由2016年末的4.69%微升至4.75%，基本维持在较低水平，得益于央企资质，企业本就在银行贷款规模和利率方面享有优势，2017年上半年保利还积极的以抵押贷款、保证贷款、信用贷款等方式开展融资，还款期限都在1年以上，只要销售回款顺畅，企业偿债基本没有压力。
“一主两翼”布局日益完善
保利物业新三板挂牌上市
保利在坚持房地产主业的同时，还积极培育“两翼”，即房地产金融和社区消费服务业务。房地产金融方面形成了信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式，通过地产与基金相结合，实现对更多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长。
而社区消费服务方面，2017年8月29日，保利物业正式挂牌新三板，营业范围包括住宅物业、办公物业、工业园区物业、商业物业和其他物业等，管理面积近9000万方，从其披露的招股说明书来看，2016年保利物业实现营收25.48亿元，较2015年同比上升了31.61%，物业收入处于稳步增长中，可以预想未来保利物业与地产开发之间将形成良好的协同效应，一方面地产扩张加速将促进物业管理规模的不断扩大，另一方物业服务品质提升也有助于提升其住宅产品的核心竞争力，同时也会为企业带来一笔持续稳健的运营收入。
总结：保利的发展一贯是“稳”字当头，在确立了“一主两翼”的业务布局后，保利也开始进入了发展的“快车道”。未来的一大看点便是内外部的整合与重组，目前保利地产与保利置业的整合正处于稳步推进中， 后续仍需注意谨慎评估标的资产价值，同时也应关注标的资产对企业财务产生的负面影响。此外，对于龙头房企而言，规模之争如逆水行舟，不进则退，未来保利仍旧需要再接再励，以多元化业务分散风险，增加收入途径，确保高质量增长。
